中华人民共和国项目可行性研究报告分析编制人：李强编制年月： -11一、总体规划建筑原则1、项目综合定位项目整体定位在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体现社区独特整体建筑风格；人车分流，动静结合。在建筑设计上，充分显示人性化居家住宅，提高使用率，减少公摊面积，综合考虑住宅使用功能和空间组合等因素。在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售状况，拟定相应价格方略。在户型面积上，为考虑到消费者接受限度，项目以中档户型为主，减少置业者购买压力。2、规划原则：l 高绿化低密度； l 综合服务配套设施齐全；l 户型设计适合“升级换代”居住规定；l 体现社区独特整体建筑风格l 以“高起点规划，高档次定位，重人文，重环境”为基本宗旨，以“新都市主义”为其开发理念。l 依照开发地块政府规划用地性质，结合地块几何形状，在规划设计时应有机地进行总体布局，形成一种功能分区明确综合体，同步通过空间交通组织与景观系统组织，使其成为一种功能区域间有机联系，在近期新添区域配套还无法成熟背景下一种具备自我平衡生命体。l 强化项目整体组织，建筑空间与地块周边环境有机协调，体现建筑空间优势和景观空间优势，体现高低错落层次感。3、总平面布局：总平面图略呈长方形布局，保证日照间距在0.8H之下，采光通风顺畅；中心花园布置在社区中部，下设地下停车位，运用不规则地形布置球场和休息厅，社区设北、南两个主出入口；对于临街住宅，采用双层隔音玻璃窗设计，提供应置业一种安静居家环境。建筑风格：l 建筑风格上倾向于当代主义建筑所倡导对点线面运用、对几何形态运用和对新技术新材料选取，特别是建筑细部上强调人文设计元素。l 从个体到群体，从建筑到环境，从总体构思到细部解决，各个方面都创造出独具风格但又协调统一建筑风格，营造一种高速、快捷、简洁、积极新时代新都市精神。4、交通道路：l 便捷顺畅交通体系，实行有效人车分流，解决好商业、休闲购物、居住各区域人流车流分散与集中，使各个区域之间即便捷连接，又恰当分隔。l 运用主干道对各重要区域划分同步，充分结合都市交通网线布局及其功能，科学地引导人流进入合个物业功能区，同步合理设立人流及车流缓冲区与分流区。l 运用区域内干道，及物业内部过道及走廊导向，合理分隔商务区合功能区域，体现动静分离同步，可以有效地引导人流与汇集人流。5、建筑方案总体构思：建设地块为火炬大道路段，基本规定是：建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题，创造符合时代精神面貌当代化建筑和优美精品住宅社区。同步考虑到，由于社会经济发展，人们审美观念也随之变化，对当代建筑功能环境规定以及建筑技术、材料也提出了更高规定，因而，社区建筑风格和形式还应注意不受老式风格影响或限制，拟采用简洁当代构成手法，体现建筑时代气息和21世纪新居住理念。6、配套系统：l 协调好项目与配套公建之间关系，同步解决好大配套和小配套之间关系，合理配备与规划，从设计开端就考虑后期商业运营与模式。l 充分考虑到可持续发展需要，在整体规划设计时应考虑分期开发影响，市政配套设计做出相应考虑。一、 产品定位本项目地处新城区板块，某业内人士这样形容新城区板块发展：新城区刚刚起步，除少数高档楼盘外，开发类型单一档次偏低，规模较小，开发中高档楼盘仍有辽阔空间和光明前景。新城区板块个性属于，始终与低端落后和偏远关于，以化工、轻纺、食品医药、新材料为主高新技术产业园区。由于产业强力支撑，新城区板块将呈现出一种区域温室效应，延续当前开发强劲势头，销售将会稳中有升。而开发高档物业，也将成为主流开发公司一致选取。曾经由于都市建设缓慢、配套发展滞后严重影响了该板块楼市发展，今天城北并不缺少楼市强者：都市山水公园、泉天下、仁恒项目均有着与其她任何一种板块中任何一种楼盘较劲实力。新都市定位注定了将来几年要将房地产发展为全县支柱产业。无疑这更增长了房产商逐鹿新城区信心。开始，房产商似乎也“达到共识”，谁能影响城南，谁将影响整个楼市。l 档次定位：中高档住宅l 形态定位：多层住宅+小高层住宅+高层住宅+临街商铺+酒店+大卖场l 风格定位：当代、简约建成盐城地区内罕有生活配套齐全中高档居住区。经我盐城地区及阜宁房地产市场调研发现，该地区住宅市场正处在供需两旺状况，新兴产品也随着市场竞争加剧不断完善。开发商对于建筑外观、户型布局、景观塑造、物业管理等方面注重限度日益加深潮流外观、人性化户型设计、别致绿景点缀、完善生活服务是体现楼盘档次核心。依照使用功能，住宅采用框架剪力墙构造大空间布局，条式构造可依照消费者需求在设计时灵活组合，调节住宅平面空间构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本原则和关于规范规定。建设部依照国内住房改革总体规划规定，提出小康住房十条新原则如下： 1、套型面积稍大，配备合理，有较大起居、炊事、卫生和储藏空间； 2、平面布局合理，体现食寝分离、居寝分类原则，并为住房留有装修改造余地； 3、房间采光充分，通风良好，具备优质室内声、光、热和空间环境，隔声效果和照明水平在既有国标基本上提高1-2个级别； 4、依照炊事行为合理配备成套厨房设备，改进通风效果，冰箱入厨； 5、合理分隔卫生间，减少便溺、洗浴、洗衣和化妆洗面互相干扰； 6、管道集中隐蔽，水、电、煤气三表出户，增长保安办法，配备电话、电视、空调机专用线路； 7、设立门斗，以便更衣换鞋，展宽阳台，提供室外休憩常识，合理设计过度空间，既保护了居室宽敞豁亮，又使实际面积大大超过建筑面积；8、垃圾袋装化（即垃圾不落地工程），自行车就近入库，预留汽车停车车位； 9、住宅区环境舒服，便于治安防范和噪声综合治理，道路交通组织合理，社会服务设备配套； 10、有宜人绿化和景观，人均绿化面积达到0.8-1.0，体现节能、节地，保护生态原则；1、规划建议1.1、经济技术指标n 占地面积：182亩n 住宅某些建筑面积：29.7万平方米n 商铺建筑面积：15980平方米n 大卖场面积；16000平方米n 综合容积率：2.5n 住宅区设立会所约：1850平方米左右n 其她公建配套：10001500平方米n 车位配套：1375n 居住总户数：1972户1.2、产品线组合建议依照2容积率及当前各类产品市场状况和地块特点，同步为了提高社区内绿化面积，增强社区品质。项目也许采用产品组合方式为内部为组团式纯板式多层（少量花园式洋房）+小高层四周为一二层联体商铺。2、规划布局n 沿社区外围四周沿街设一二层联体商铺，建筑进深为15米，开间6米。住宅：n 2+2多层复式住宅+普通多层住宅+小高层住宅：（1梯2户）位于社区内部。规划布局采用整体大组团与局部小组团相结合方式。会所公建：n 3层：位于社区内部，与中心景观点相结合或设立在社区入口处，以体现社区规模与档次。3、外立面建议建筑外观是楼盘形象最直接体现，它将直接影响客户第一感觉。建筑外观是项目档次塑造第一要点。与周边几种住宅区相比，本项目要追求是依托明显差别形成视觉上第一冲击，体现高品位产品高贵性和唯一性，让客户知晓本项目确是精品特性。立面示意二立面示意一外立面建议采用当代风格，多采用钢铝及玻璃材料，整体设计保证室内空间通透，如楼梯间设计可采用全落地窗，外挑式阳台栏板选用玻璃或钢铝线条。建议外观体现注重细节塑造，以潮流、通透为设计规定。立面材料以高质量彩色涂料为主，结合玻璃、新型轻质栏杆体现，通过阳台、天棚、凸窗将外立面立体造型塑造得更为丰富。4、景观布局n 社区景观建设采用区间景观与道路景观相结合方式进行，倡导景观匀质分布社区形态。n 社区重要景观沿道路分散布局，以匀质景观空间渗入入每家每户，使社区每个组团都能享有到公共景观。n 沿道路景观设计力求以层次感打破道路景观单调性，以多变丰富景观设计，道路更富层次感、及变化活跃了整个社区氛围。n 组团绿化景观以公共广场、水景、绿化为主，使社区景观节点更加接近每家每户。4.1、中心景观：绿景、休憩区、雕塑结合会所，使得中心景观面体现力更强。中心绿地带可设立休闲桌椅，配以动态雕塑小品；圆形硬质广场位于地块正中心，融合喷泉、透光休闲亭廊、戏水区，形成区内别具特色休闲场合。公共区域融合体现休憩区融入趣味性4.2、宅前景观绿化景观结合恰当小品景观组合成宅前景观，各个区域景观点依托布满趣味性步行小道相连，以独特方式将点、线、面有效塑造发挥到极至。在道路、景观组团各交叉某些，形成了各式各样景观点，以绿化、雕塑为主题小品组团幽静雅致，适于观赏、休闲。 融合景观宅前道路 点、线结合交叉点自然过渡构成特色景观面情意浓浓雕塑小品5、交通组织入口：主入口设于迎滨大道，次路口设于204国道。西面次入口重要作为社区车行入口。道路：交通道路以尽量减少交通动线为基本，内部交通道路宽6米；宅前步道通过人行流线上分析，划分出来绿化和小品景观以不同主题浮现，使得整个社区构成了完整、通达、人性化步行环境。停车：地面局部停车结合地下停车。地下停车场出入口分别设于地块中心与社区次入口附近。地上还设有某些露天车位，能充分满足住户及区域来访客人停车需要。地下车库出口示意6、主题集中会所配套建议：设立社区社区级会所，室内集中约1000平方米建筑面积。供社区居民使用。会所前厅大堂会所前厅是人们进入会所第一印象，她是整个会所档次和品位体现，采用高原则装修，彰显会所豪华与尊贵，体现业主身份感和自我满足感。中原建议会所前厅采用挑高底楼大堂，二层挑空设计，使人步入大堂及时可以感觉到会所高贵品质氛围。n 小朋友活动室建议用软性地砖材料装饰地面，避免小朋友嬉戏时摔伤；用透明玻璃分割室内外空间，大人在中厅休息时，可以观测到小孩一举一动。n 棋牌室在会所中设立棋牌室是必不可少。棋牌室房间用隔墙分为8个小开间分别摆设自动麻将洗牌机和桥牌桌。n 期刊阅览室提供读书看报休闲场合，有助于提高社区文化品位，开拓业主文化视野，同步，可将其拓展为业主舞文弄墨乐趣天地。n 壁球室、桌球房、乒乓室壁球、桌球和乒乓球是当代年轻人最热衷娱乐项目，使用频率较高，因而，设计面积可做大些。7、“泛会所”概念建议沿社区中心绿化带规划建议：慢跑道、健身场等各种功能区域。提供休闲、运动健康生活，增添生活趣味。7.1、运动设施n 户外小型健身区：安放适合青年与成年人健身器械n 休闲娱乐设施烧烤区：依地形设计，四周观赏性强，为家庭、朋友会餐提供场地。7.2、小朋友公园小朋友公园提供娱乐器械，木质小朋友游乐器械为主.n 迷宫区： 色彩鲜明、趣味性较强，具备一定益智功能，注重安全性。8、户型建议8.1、户型设计规定n 户型以两房、三房为主；客厅面宽在4米以上，大三房面宽在4.5米以上；主卧室面宽在3.5米以上，次卧室面宽在3.50米以上；卫生间面积不不大于5平方米，厨房面积不不大于6平方米；层高不不大于2.9米。n 套内布局。针对客户对生活品质规定，建议在功能分布上对于主次、动静、干湿等进行细致划分，保证主人私密性不受干扰，娱乐空间与学习空间分隔合理；内部构造以方正为主，易于住户安顿家具和装修改造。n 大面积观景阳台设计。观景阳台外观体现将