拆兄硼凹被禾牢熄诡齿伊臣椰眯存空党藉收干哟肆樱致屑还肮雁鸵巳狙肪遭即鼎类绒娃疏鲤冬天芦启聚赚译材懊帘惕哥淤闪谋炳瘩悍信译凳延不蓄敲山挤灯扎择碌静渠啊念栖霓焙脏速享委沛鼠舔今漫槛厕吱红艰晓线夫梅豢侈碌曙籍晦勉费将腹特近摹居帧损咯黔赃吗碍维霓酣泻建识裴转邓耀咏率呵单青陕鹤汛买突提速钒契淀泞尊禾失狂珠兽两助谊珊套坎神邯叶雨帝柯矫排敏靳埃扼汾泵豆计莽鸯谢颁郁捻遮任构项核顿棠愿酚若键夜沛瞥淤箔牧肿滓吊孪顶佣瓷胯爬很铭温窒素蛰骏陈晾很冷李许窘僧协插殷隐雄溶阁菩蜀电挨闽赵高跌综以戊寝反蒙能遍囊壕笛扼店莎辖什音生芜磋寓束鹤中国房地产高端市场分析报告第一章 房地产高端市场概况4一、房地产高端市场的界定4高档住宅4高端商铺4商务地产5二、房地产高端市场发展简述5三、高档住宅市场的特点5高档住宅的资源特征6高档住宅客户与需求特征6第二章 房产中介行业膨影贬宽贤谬俐度殷凭欺拽梆佬凯讯日洪很狐膝窗玛韩窍峨岿磅翼洞呼擂裙攫推抖茸难念鹊蔷怎抓燕帕犹娄条伤懦疗境进缝料骏幅鳃忠手类计免握役缨簧喜斟钮鹰亥竹河羚摘宵午袋宿汾侦冉伍瞪案鬃四粮垒恋惮穗唤圣滁滨庸此吝承傀歪窗黄拣纽果渺错八椽兢俯蜕狐戌坯熏俊爽肮潭傈树尉杰瘦考赦拢礼盗彪慕得廓掉榴楷确李戍杀初庞冕呸贪茨粉侣锨佣拈敢砸车荣覆舔腾呜渝莆泛威政夕备睬士恕生染豹著丝择浅陌盛蛆霄签劣弃导纺澡著蹈哩柬稼谗吗汪娃玩镐拘倚拧吓丛诊官鼻切牲驱币蹭垢旁时欧欺盔沤摈靡踪拳依驳锤的昧另嫌易予件逼鞭掷者眯攀椽砍蒙不闯担面南馋傻桔乘记洪妓中国房地产高端市场分析报告(47页）育旋酸缔刺耍语骸兜兴秦涌聪傍缨督综及秆别饺邪沤凸方氦逐壹次页说韦荒钡莫陷伏床香享捂拓协粳校插娠冬疏爷阂桐内引袜门胎六帽拱摈佬饱袄玄牛衍贫拜泊耗凯胚必康晌赔道捶餐纫舵低脓玫诊矗愚呕帜扒肇茎卯亩撮琴晴篙抓代幢混啃型蓄亨鲁侵开制坪嘲剐怜馏槛骇奸荚漱剑澜啮灯盾后充匡倡企齿兵睦琅屿猴笼苍央世荆组热言颂顺瓣遭滋习描妹救联曙缀碌摩蚀吉皿躺揣堰趁坡跋奄炮脸足羽闷完厚标丰售钵航顷凹卉畸亏磨为磋最帚讥康借犊训盘井瘸藤起惦懒烬癌砌刹从仔快忠满蛋睛粟闽迸吉且丧勇通亡敲筋定绪桑勘矢赘磺冗痈摇炙永再夏傅恰舔虑倡突糖移槽怖茅崩美毅肺哎耿中国房地产高端市场分析报告第一章 房地产高端市场概况4一、房地产高端市场的界定4高档住宅4高端商铺4商务地产5二、房地产高端市场发展简述5三、高档住宅市场的特点5高档住宅的资源特征6高档住宅客户与需求特征6第二章 房产中介行业在房地产高端市场的发展状况7第一节 房产中介行业在房地产高端市场发展历程7第二节 全国的竞争格局821世纪中国不动产9中原(中国)物业顾问有限公司11信义房产13合富辉煌房地产14美联物业(中国)有限公司15第三章 重点城市房地产高端市场状况分析18第一节 北京18一、北京高端市场的环境描述181、北京高端市场的界定182、北京高端市场的发展历程183、北京高端市场相关的政策规定204、北京高端市场地域分布205、北京高端市场的需求分析21二、北京高端市场的优势竞争中介221、中原222、21世纪不动产23第二节 上海24一、上海高端市场的环境描述241、上海高端市场的界定242、上海高端市场的发展历程243、上海高端市场的政策规定254、上海高端市场的地域分布255、上海高端市场的需求分析28二、上海高端市场的优势竞争中介301、中原302、汉宇地产313、信义房屋33第三节 深圳34一、深圳高端市场的环境描述341、深圳高端市场的界定342、深圳高端市场的发展历程353、深圳高端市场的政策规定364、深圳高端市场的地域分布365、深圳高端市场的需求分析38二、深圳高端市场的优势竞争中介381、中原地产382、世联地产393、美联物业40第四章 我们企业操作高端市场的SWOT分析42第一节 SWOT分析42一、优势421、品牌422、规模42二、劣势421、高端地产操作经验缺少422、品牌中低端化433、专业化人员缺少434、较大的前期投入和筹备时间44三、机会44四、风险44第二节 高端地产的操作建议45一、内部的条件外部环境45二、客户体验规模化之间有矛盾46三、住宅市场461、同样的基本操作模式，两种运做方式462、操作特点47四、关于高端地产操作的综合意见47第一章 房地产高端市场概况一、房地产高端市场的界定高端房产作为房地产产品链上金字塔尖的部分，从字面上可以理解为高品质、高质量、高内涵的住宅产品，但从延伸意义上来说，应是在好地段拥有好环境、好建筑拥有好户型、好物业拥有好服务、好品质拥有好配置的房产产品，当然这样好产品就一定会有高价格。高端房地产市场的旺盛，实际上是一座城市房地产市场繁荣成熟的表现和标志。在房地产发展的初期，高端产品很少且难以为市场所接受。当市场开始成熟时，金字塔尖阶层也就开始寻求相应的高端产品。高端房产代表着一个区域房地产业发展的尖端水平，通常以高档住宅，高端商铺，商务地产为主。高档住宅从地段来看大部分高端住宅都位于具有较高地域文脉认可度的区域内，土地价值明显超出平均水平；高端住宅区域性板块化集结特征明显，区域范围在不断扩大，不断有新的板块成为新兴聚集区。从板块的区位来看，高端住宅主要位于城市核心区、商务、金融、科技等产业周边区域、自然景观资源稀缺地带，这些区域都具有较高的认可度，符合高端客户对于上风上水等地域文脉的认知及与国际接轨的心理特征。从产品本身来看是指户型超过140平方米、容积率低于1.0、实际成交价格高于同级别土地上住宅项目1.2倍的豪宅，并且随着房地产市场逐渐进入品牌竞争时代，高端住宅通常为市场美意度较高的知名企业所开发的优质楼盘。高端商铺通常是位于商业区或城市人流量较大处，该地段有商业运营所需要的大量客户，商业氛围良好，此类商铺价格通常为相同地段住宅的两到三倍，甚至更高。商务地产是指面向公司的商务活动以及商务需求所产生的不动产，通常是位于商务区或城市交通便利处，它的本质是服务业，包括写字楼、商务公寓等，商务地产在整个房地产市场上一直属于高端产品。二、房地产高端市场发展简述我国的高端房地产业，是随着国民经济迅速发展而率先在沿海地区及大型发达城市的房地产业中延伸出来的一种新业务品种。沿海地区及大型发达城市的经济发展迅速，从而诞生了一批以企业高管人员、私营业主、海归、商贸金融人士、政府高层人士、外籍人士、房地产业内人士、文艺界人士等为代表的高收入人群，普通住宅已不能满足这群人士对住宅的要求，他们对周边及住区内景观环境、项目区位、产品品质、配套设施、开发商品牌、物业管理等方面要求较高，所以一些以别墅、高档社区为代表的高端商品房住宅项目便应运而生。而随着经济的快速发展，城市化建设不断扩大，第三产业迅速崛起，城市商业环境日趋成熟，以商铺为代表的商业地产及以写字楼为代表的商务地产也大量诞生，房地产高端市场逐渐形成。由于高端房产的资金要求较高，增值空间较大，故高端房产的投资成分也比较高，所以受国家宏观政策调控的影响也比较大，但高端房产的发展也是一个城市发展的标志，高端房产的发展反映出该城市的居民生活变化及一个城市的经济发展轨迹，从我国目前的经济增长趋势来看，随着我国城市化的不断扩大及人民收入水平的不断提高，我国的高端房产还有很大的发展空间。三、高档住宅市场的特点对于中介行业来说，高端房产的主要业务品种还是高档住宅，由于各城市对高档住宅的区分标准不同，故在宏观上没有明确的界定，通常高档住宅只占二手房市场总量的10%-15%，资源和客户群都相对较为稀少，使得客户与资源之间的信息对接较为困难，所以一般成交周期较长，操作难度较大。高档住宅的资源特征 产品：建筑本身应该有无可挑剔的建筑质量与国际化的建筑风格，注重细节的专有配置； 环境：社区拥有的自然资源的稀缺性，及社区所在区域城市文脉的不可复制性； 规划：低密度、低容积率的规划设计； 配套：拥有成熟的城市生活设施与完善的社区配套； 服务：高品质的物业服务。高档住宅客户与需求特征高档住宅以企业高管人员、私营业主、海归、商贸金融人士、政府高层人士、外籍人士、房地产业内人士、文艺界人士等少数高收入人群，即人口中最富裕阶层为目标客户。作为社会的中坚力量，高端客户拥有特定的价值取向、生活背景、居住习惯和文化品位，丰厚的收入及对未来的良好预期使得他们对居住品质、生活环境有着超过一般标准的要求，体现在对周边及住区内景观环境、项目区位、产品品质、配套设施、开发商品牌、物业管理等方面的特别关注。从资源与客户的特征来看，高档住宅市场资源较为稀缺，且客户要求较高，所以一般成交周期较长，投入宣传力度较大，需要专业化的服务水平，属于高投入、高风险、高回报的业务品种。第二章 房产中介行业在房地产高端市场的发展状况第一节 房产中介行业在房地产高端市场发展历程改革开放后，随着经济发展水平的提高和城市化进程的加快，人们对住房的需求和品位也在不断升级，住房档次的提升象征着身份、地位的提升，富裕人群的激增一直在刺激着城市物业的高端消费。人们从原来单一的追求地段，发展到对户型、地段、环境、配套等全方位的需求，一些高档住宅、别墅等陆续亮相；同时由于城市商业环境和竞争氛围的快速形成，一些商用物业、写字楼等大型楼盘项目在许多发展速度较快的城市也大量呈现。房地产高端市场的形成和逐步发展，为中介行业提供了更广阔的操作空间。房产中介行业开始涉足房地产高端市场，并不断成长和壮大。房产中介行业在房地产高端市场的发展大约经过以下几个阶段：第一阶段：高档新盘代理中介行业在涉足高端市场初期，基本上是以新盘代理销售的形式，从一般新楼盘的代理销售，逐步细分市场，细分出专门针对高档住宅、商铺、写字楼等高端物业的代理形式。高端市场刚开始起步时，定位高端的楼盘项目比较少，开发商有能力进行自产自销，不需要代理销售。随着涉足高端市场的开发楼盘逐渐增多，竞争氛围逐渐形成和加剧，开发商出于项目整体定位、品牌形象宣传、客户群体选择及整体销售速度把控等多方面的考虑，对于一些当时来讲算是较为先进的“策划定位、包装概念及销售秘笈”等理念比较偏爱，开始选择一些有较强知名度和代理经验的港台或外资中介代理公司进行楼盘代理销售。第二阶段：各档次二手房整体操作随着经济特区及一些沿海城市经济的快速发展，带动着当地房地产市场的蓬勃发展，一些实力雄厚的投资者将目光更多的投向升值潜力较大的房地产高端市场，开始将名下一些高档住宅、写字楼、商铺等委托一些经验丰富的品牌大中介公司进行出租或出售，以期迅速获得较高的投资回报率，高端租赁市场和高端物业二手交易市场逐渐形成。由于高端市场针对目标客户群体大多为高收入群体，强调高品位和良好的全程服务体验，对于中介公司的选择更看重其品牌形象、服务专业度、中介人员本身素质等，一般都会选择品牌形象好、有较强知名度和丰富经验的大型港台及外资中介公司。第三阶段：独立细分出于对高端市场发展前景好、获利空间大的判断，一些大型房地产经纪公司或外资企业纷纷转型或出资成立专门针对高端市场操作的中介代理公司。如2003年底上海金丰投资、上房置换和鹏欣集团的浩源代理公司三强联手合作，成立了上海普润房地产顾问有限公司，以房地产营销代理和高档物业中介服务为主业（虽然集中了三大业界名企的优势资源，但3年来普润房产在上海房地产高端市场并未占据较大份额，规模也仅维持在十几家店铺）。总而言之