一、 宏观环境调研调研目的：通过对涟水县的整体观察及调研，熟悉了解涟水县宏观区域位置特征，达到在销售中更好的把握涟水整个房地产行情的发展趋势，宏观上掌握销售的进度！调研方法：观察调研 抽样访谈调研内容：1、总述涟水总面积1 6 7 6平方公里，总人口105万。物产富饶，资源广博，有粮食、畜禽、林果等全国农产品基地。是全国商品粮生产基地县、全国平原绿化先进县、全国造林绿化百强县、省首批生态农业县。生态环境优美。古黄河沿线经济林、生态林绵延百余里，被誉为“天然氧吧”。城内涟漪湖、东湖、茵湖三湖相连，“水在城中、城在水中、城中有湖、湖中有岛、岛上有白鹭。”2、交通涟水是南北交通咽喉，是南上北下的必经之地。交通极为便利，公路、铁路、水路四通八达。有5条省道、3条国道在境内汇合，宁连(南京一连云港)一级公路、同三(黑龙江同江一海南三亚)高速、京沪高速纵贯全县，新长(新沂一长新)铁路、京杭大运河离县城仅2 5公里，交通枢纽地位已经确立。特殊的地理位置和便捷的交通体系，承南启北、联结东西，现已东融上海经济圈，北融东陇海线经济带。涟水县城离欧亚大陆桥东桥头堡连云港(9 0公里)只有4 5分钟的行程，到南京(1 9 0公里)需2个半小时，至南京禄口机场行程不到3小时，到大都市上海(4 5 0公里)只需4个小时，到北京(7 8 0公里)只需8个小时。到无锡(32 0公里)只需3小时。县内拥有国家四级航道一一盐河，北经灌河入黄海，南连京杭大运河入长江，航运能力5 0 0吨。县内全面实现县乡道路灰黑化。 3、产品概况农副产品资源丰富，工业门类齐全。农业资源非常丰富。常年农作物复种面积2 2 0万亩以上，是全国粮食生产百强县、全国商品粮生产基地县。经济作物种植面积8 0多万亩，主要有花生、浅水藕、朝天椒、棉花、油菜等。淡水养殖8万亩，水产品25万吨，是全国商品猪、省商品瘦肉猪生产基地县，年出栏生猪1 0 C万头，年饲养家禽2 5 0 0万只以上。生态特色明显。大力发展以沼气为纽带的生态农业，全县已建沼气池1 6 0 0 0多个。围绕沼渣、沼液的开发利用，建成无公害农产品基地1 0万亩，无公害畜禽总量突破4 0 0万只。林业资源丰富。全县现有林果面积2 25万亩，其中片林面积1 8万亩，活立木蓄积量2 8 0万立方米，年生长量3 0万立方米以上，年可采代量2 O万立方米左右。森林覆盖率3 2，农田林网率9 4。是江苏省唯一的国家级“生态家园富民工程”示范县、省级生态农业示范县。工业门类齐全，产业特色明显。传统产业有纺织服装、食品酿造、医药化工、建筑建材；新兴产业有特种化纤、高档木制品加工，有色金属加工和机械电子等。今世缘酒业、锦纶化纤、源通制帽、惠泰木业等一批重点企业发挥着重要的拉动和辐射作用。围绕农业产业化新上农副产品加工龙头企业，围绕支柱产业的壮大、延伸新上项目均是我们鼓励投资的重点领域。 4、教育涟水有丰富的教育资源，高等教育、中等教育、职业教育、义务教育、幼儿教育五大教育体系完备，全县每年输送本科院校学生2 O 0 O多人。5、投资环境投资环境日臻完善，服务环境优质高效。树立“全社会双赢”的理念，“你投资、我服务，你发财、我保护，你发展、我繁荣，形成全社会人人关心招商、人人参与招商、人人服务招商的亲商、扶商氛围 二、 项目区域环境调研 调研目的：通过对本项目及周边配套的调研，达到正确认识项目，准确项目的市场定位。对周边楼盘的采盘摸底及楼盘分析，充分了解市场，面对不同项目的竞争，制定合理的策略，更好的领跑市场。调研方法：观察调研 抽样访谈调研内容：1. 项目调研项目位于涟水县城北，沿北环路红日大道南侧。涟水县城北为涟水县新城区，开发规模巨大：大型的县工业园区位于城北地区；县委、县政府相关机关从2003开始相继搬迁与此，已搬迁的机关沿红日大道北侧由东往西依次有县国土资源局，县供电局，县检察院，县消防大队，县公安局，县政府，县建设局；涟水县准三星级宾馆红日宾馆，具有一定知名度的涟水县民办学校怀文外国语学校以及涟水县第四中学 坐落与此；另大型商业大厦深圳大厦及大型的商业休闲广场都在拆迁准备建设当中。项目的区域位置良好，涟水县人相信在未来五年中城北区将超越现在的市中区，成为涟水县最繁华的商业文化居住地区，对城北区的房地产的发展抱有强烈的信任感。2. 竞争楼盘调研A、 现有竞争楼盘（1）、白鹭花园调研分析（见附表一）(2)、现代名流调研分析（见附表二） （3）、城市花园调研分析城市花园占地14亩，6栋楼房，其中一栋为小高层，为常州一开发公司开发，项目位于涟水县汽车站一侧，项目内没有相关配套，为普通小规模楼盘，城市花园价格多层均价在1500左右，小高层均价在1800左右，沿街商铺在2500左右。 城市花园和现代名流距离很近，由于规模不大，没有进行项目形象包装及广告宣传，在涟水的知名度不高。（4）.仙居小区调研分析仙居小区位于涟水县安东路与红日大道的十字路口东北侧，项目已经进入尾盘阶段，现在销售的为几套沿街住宅，价格相对便宜在住宅1350元/平方，商铺2500元/平方左右，其楼盘在2003年开始开盘的，销售周期已经进入尾声。B、 潜在竞争楼盘（1）、涟州花园：项目位于涟州路东侧， 处于新老城区交界处，地址位置优越，在本项目南侧。项目占地在120亩左右，现在处于地基动工的阶段，估计在年底即将销售。涟州花园项目建筑、规划、配套设施精致齐全，户型选择多，大概在十种户型左右，现在在涟水口碑传播极佳。项目现在给予保留，但不收钱。（2）、温州商城 项目位于涟水县城市中心地带，南面为涟水县的城中湖及五岛公园，地理位置极其优越。项目裙楼结构：一二层为商铺，商铺上为两栋小高层及五到六栋四层多层住宅，对外宣传已经和时代超市签下合同，明年10月份时代超市将入主温州商城下面两层。其住宅在明年八月份才正式对外销售。价格现在没有确定。（3）、项目周边年底到明年即将挂牌拍卖地块涟水县国土资源局将会在年底对红日大道沿街地块进行拍卖分别有：国土资源局东面、县政府北面地块、县政府南面地块、县公安局对面地块等大概四块地块。其四块地块规模都相当大。 县公安局对面地块即项目西侧地块面积高达180亩，国土资源局东侧地块即项目东北侧面积也不小于100亩，县政府南北地块面积分别在80亩左右。三、 项目SWOT分析1. 项目的优势分析A、 区域位置项目位于涟水县县城城北，为涟水县的未来发展的政治，经济繁华的新城区，北沿横贯涟水县东西主干道红日大道，红日大道为涟水县政府规划的城市新形象大道，路面整洁宽广，交通十分便利。项目北面紧靠政府机关部门由东到西分别为:县国土资源局，县供电局，县检察院，县消防大队，县公安局，县政府，县建设局,项目北面为涟水县工业园区，东面为正拆迁建设当中的商业大厦深圳大厦及政府规划的商业休闲广场。项目南面、西面未来为规模大，相对成熟的高档居住小区集中区域。B、 项目周边配套项目北面有具有一定知名度的怀文外国语学校，县第四中学，紧靠涟水县准三星级酒店红日宾馆，西面有县图书馆，青少年科技宫，东面为规划的商业地带以深圳大厦为代表的商业中心圈。项目南面为繁华的县城市中区繁华地带。2. 项目的劣势分析A、 项目用地及规模 项目用地为原水塘区， 准备挂牌前进行对区域修改，填补。项目用地现虽为净地，但土质疏松，对工程前期测量，打桩有一定的影响。另项目所在地下面可能和国土资源局属于同一环境：为原来地下海沟，打桩困难度大。 项目占地为43.8亩，相对周边项目规模小，项目整体规划做不出效果，在周边项目竞争下，项目销售卖点不易突出。B、 项目周边生活配套项目周边现仍然为郊区拆迁地带，生活配套没有。项目所在红日大道路段， 商业配套，菜市场及娱乐场所几乎不存在。居民基本生活便利暂无法提供。涟水县知名度较高的学校大部分集中在城市城南，学区划分在涟水县仍然盛行，对于部分消费群体为孩子进城上学为购买目的具有一定的消极影响。C、 项目区域位置 项目所处位置发展前景优越，但发展需要一定的时间，现在仍然为城市的郊区地带，项目区域周边现为荒凉地带和大量拆迁区域，近期房屋销售城市整体规划跟不上，对销售有一定的影响。 项目的南面现紧靠大型的面粉厂，空气灰尘污染严重，为项目销售一大难点。虽然面粉厂老板已经把面粉厂的土地购买，想把面粉厂改建为集资房，但县政府一直未批准，环境的改善还需要一定的时间。D、 项目周边竞争项目项目周边潜在的竞争项目多，规模大，位置距离近。 紧靠项目西面为将在年底拍买占地面积180亩的住宅用地；国土资源局东面，即项目的东北侧将会拍卖占地120亩的住宅用地，在县政府前后侧将分别要挂牌拍卖占地面积不小于100亩住宅用地，项目销售起来竞争性大，卖点很难突出。3. 项目的威胁点分析A、 涟州花园：涟州花园年底将进行开盘销售，此项目在涟水口碑极佳，项目建筑质量，配套建设，绿化景观规划为涟水县最高档次。其销售推广节奏看年底开盘的可能性极大，对于项目的冲击力是客观存在，无法避免的。B、 现代名流：现代名流为现有准现房单价最高的小区，其地理位置及配套也有一定的影响力，如果一期销售速度加快，二期开发节奏加速，其二期开盘的时间可能会在明年3月份，仍然对本项目有一定威胁性。C、 白鹭花园：项目是涟水项目目前中唯一通过跨街天桥广告大牌宣传的项目，具有一定的知名度，其一期销售进入尾期，虽然对外宣传会在明年8月份二期开盘，不排除其提早二期开盘的可能性，仍对项目具有一定的冲击力。D、 周边潜在楼盘：即将挂牌的项目均在本项目的周围， 距离近，规模大。如果一旦和项目同时销售，本项目一切卖点将会消失。4. 项目的机会点分析A、 纵覌涟水县城城区整个房地产供给情况，在05.11月06.2月之间，楼盘对外销售只有涟州花园项目，其他项目如现代名流及白鹭花园均在一期交房阶段，二期未有动工阶段。 在05.11月06.2月之间，是本项目进行正式对外销售的最佳推出时机。B、 涟州花园位于本项目的南面，涟州花园楼盘的销售必然带动整个地区的知名度，提高整个地区的人气。为项目的推出提供成熟的市场氛围C、 项目规模 小， 对项目进行整体集中性轰炸性包装对外广告宣传，可以在短期内迅速销售完毕四、 消费群体调研调研目的：通过对消费群体的调研，了解涟水县人均收入及消费水平，为项目价格指定及客户群体定位提供可靠信息。调研方法：调研访谈 抽样访谈 权威机关咨询调研内容：1. 消费者经济收入水平（可参考2004年涟水统计年鉴 ）A、 收入水平：市区企事业单位：10001500元/月,乡镇企事业单位：8001200元/月，普通打工者：7001000元/月，农民平均收入：600800元/月,个体商铺经营者3000以上元/月B、 消费水平：服装消费300元/月，吃；200元/月，休闲娱乐：300元/月，交通：2元/2公里2. 消费群体的消费习惯：A、 消费地域： 大部分收入较多的消费者大会选择到淮安进行消费，虽然政法路为KTV休闲一条街，收费较低，但本地人很少去消费。B、 投资倾向:大部分收入较多的消费者投资倾向进行商业投资，扩大商业经营项目。现在对房产投资的倾向不大，虽然普遍看好涟水房地产行业，但大部分人仍不会选择去郊区买房进行投资。3. 劳动力流动情况：涟水劳动力流动频繁，外出人流主要去江南发达的地区，而城市中的劳动力流动主要还是乡镇人进城。劳动力外地回家的时间大部分集中在节假日之中。4. 消费群体文化习惯：涟水县城市建设倾向与苏南的发达地区，对现代生活理念的选择比较沉醉。容易接受苏南大中城