运作程序文件物业管理方案的制订CPM-OP-0031 目的本程序规定了制定物业管理方案实施质量控制的职责、方法和要求，以保证制定的物业管理方案符合法律法规的要求和满足业主委托方的服务需求。2 使用范围适用写字楼管理、工业厂房管理、停车场管理、商场管理、住宅管理等方案的制定。3 相关标准要素GB/T19002-ISO9002 4.2 4.54 相关文件4.1 质量手册第4.2章质量体系4.2 深圳市经济特区住宅区物业管理条例4.3 深圳市建设安全文明小区五条标准5 职责5.1 物业管理项目小组负责物业管理方案的编制。5.2 物业管理部、沙河管理部、机电工程部、消防治安部、电梯维修中心负责提供物业管理方案的输入，参与物业管理方案的制定。5.3 总经理审核并批准实施物业管理方案。6 实施程序6.1 物业管理方案的提出 公司在新接收物业管理项目时，将制订物业管理方案以保证满足业主（客户）的要求。物业管理方案的制订由总经理指定物业管理项目小组负责。6.2 物业管理方案的编制6.2.1 物业管理项目小组在编制方案时应考虑：a. 物业发展商的要求；b. 业主委员会的要求（必要时）；c. 国家/政府的法规要求。6.2.2 物业管理项目小组在组织编制物业管理方案时，将要求物业管理部、沙河管理部、机电工程部、消防治安部、电梯维修中心提出与管理方案相关部分的内容。即：a. 物业管理部/沙河管理部将提供物业维护、清洁、绿化管理的要求；b. 机电工程部将提供有关物业机电设备的控制管理要求；c. 消防治安部将提供有关物业消防治安的管理要求；d. 电梯维修中心将提供电梯维护保养的管理要求。6.2.3 物业管理项目小组在接收到各部门提出的要求后将进行汇总，编制成公司规范的物业管理方案。物业管理方案文件的格式参见运作程序文件格式。物业管理方案的内容将包括：1) 物业管理范围；2) 物业管理的财务预算；3) 本区物业管理的质量目标；4) 本区物业管理的组织结构和职责描述；5) 本区物业管理主要业务过程的描述：a. 物业的验收和入伙；b. 物业的日常管理（供电、供水、供冷、清洁、绿化、保安、消防、高层电梯、物业收费管理、车辆管理、装修管理、对住户的管理）；c. 物业管理的应急处理（自然灾害、匪警、火灾）；d. 物业管理中部分分包项目的管理。 6) 本区物业的支持性业务过程描述：a. 采购管理；b. 标识和可追溯性管理；c. 人员培训管理；d. 文件和记录的管理。 7) 本区物业管理的质量评价和改进：a. 内部评价（日常检查、定期大检查、内部质量审核）；b. 外部检查（业主、客户评价、国家政府检查评定）；c. 质量改进。6.3 物业管理方案的审批和发放。6.3.1 物业管理项目小组完成物业管理方案的编制后，将提供相关部门进行必要的审查，并根据审查意见进行必要的修改定稿。6.3.2 定稿的物业管理方案提交总经理进行审批。6.3.3 经审批的物业管理方案由物业管理项目小组控制发放。物业管理方案为公司受控文件，应在发放的文件上加盖红色受控标识，发放前有物业管理项目小组确定发放范围，发放时有接收人签字，发放的记录方式参考程序文件CPM- OP-028运作程序文件的控制。6.4 物业管理方案的修改6.4.1 物业管理方案编制完毕后，由原物业管理项目小组形成的物业管理处进行实施。在实施过程需修改时，由修改提出人员提出书面申请，交物业管理处主管批准后，由物业管理处进行修改。修改后的物业管理方案应提交总经理批准。6.4.2 修改后的物业管理方案按 6.3.3 发放，并收回作废章节，统一销毁，作废的原件加盖“作废”章后保存一份。7 记录7.1 物业管理方案版号：01修改状态：A第 1 页 共 1页