通惠河项目初步分析报告（阶段性报告）北京银工房地产开发有限公司2005年 11月 7日第一章、项目简介和项目背景第二章、项目区位分析第三章、项目周边市场分析第四章、项目市场定位第五章、北京市近期房地产形势判断第六章、项目现形状况分析第七章、项目操作可行性分析第八章、项目经济测算第九章、项目资金运作分析第十章、结论附件第一部分、项目简介和项目背景一、项目简介项目用地位于北京市朝阳区建国门外大街赛特大厦以南、通惠河以北、西临高级人民法院。该土地用途为居住用地。该地块总用地面积29102 平方米，由建设用地、代征道路用地两部分组成，其中建设用地10096 平方米，代征道路用地 19006 平方米。项目建筑面积 63300 平方米，其中地上建筑面积 43500 平方米，地下面积 19800 平方米。地上面积住宅 33500 平方米，商业10000 平方米。地下面积地下车库15800 平方米，人防设备用房 4000 平方米。容积率 4.3。二、项目背景本项目地块是项目所有方于2001 年连同项目公司一起收购的，现项目公司为北京通惠房地产开发有限责任公司。 该项目公司成立于 1999 年 12 月 3 日，注册资金 5550 万元。土地方收购项目公司后，一直没有充足的资金进行房地产开发，项目公司一直在调整规划，一直在努力提高项目容积率。在2003 年项目公司重新与北京市国土资源和房屋管理局重新签定了国有土地使用权出让合同 。目前，项目已获得国有土地使用证 、建设用地规划许可证 、建设工程规划许可证。项目公司于 2004 年交纳完毕了土地出让金和土地滞纳金，共计 4300 万元。由于土地方自身没钱进行开发， 土地方提出了三种解决方式： 一是借钱开发；二是与其他公司合作开发；三是项目整体转让。现土地方比较倾向于项目整体转让，转让价格为楼面地价 5500 元/平米，土地方负责拆迁，达到七通一平状态。第二部分、项目区位分析三、项目位置图项目施工路通惠河四、项目四至长安街北长富宫华侨村赛特大厦东天鸿项目二期用地二环高院项目用地在建道路通惠河五、项目区位分析朝阳门四惠京广建国门长安街国贸地块在建道路通惠河东二环东三环六、地块现状地块为北京市朝阳区建外砖场胡同 54 号院危改用地， 地块内为平房大杂院。居民为砖厂职工，下岗多年。现场 19006 平方米的代征地已完成拆迁，现正在进行道路施工。剩余 10096 平方米用地正待拆迁。用地北侧的天鸿二期用地正在拆迁，地块内居民也盼望着尽早拆迁。七、地块 SWOT 分析1、 地块优势地块交通便利，随着通惠河边高速路的完工，地块周边的交通情况大为改善，驾车可直达二环、三环、京通快速路，且不堵车；地块离建国门地铁站非常近，可享受便利的轨道交通。地块紧临北京市最重要的大街长安街，为高档社区，周边商务配套、市政配套齐全。地块位于东二环边，土地稀缺，土地升值潜力巨大。2、 地块劣势地块占地面积小，形不成大社区，致使小区内配套有所欠缺。地块紧邻在建道路，未来道路噪音会对居住产生一定影响。项目容积率较高，会降低居住的舒适性。3、 威胁长安街以南有大片平房正待拆迁改造，随着通惠河边道路改造的完成，未来周边土地供应量有所增加，会对项目产生一定的威胁。在销售速度销售价格上产生一定影响。4、 机会作为扼守交通未来主干道的本地块，有非常大的市场机会。首先，项目前期手续已经完成，可抢占市场机会直接运作。结合市政道路的完工，抢占制高点，赢得市场机会。第三部分、项目周边市场分析一、赛特商圈概述1、赛特商圈优势明显位置极为优越，赛特商圈，以东方瑞景及赛特饭店、赛特大厦、赛特广场、赛特购物中心为核心、西部边界可至北京站街，东部紧邻CBD ，北部至日坛北路，南部到通惠河。交通便利，乘复-八线及内环地铁均可到达，从建国门地铁站至东方瑞景、赛特饭店或赛特购物中心只需几分钟。另外公交车 1路、4 路、9 路、43 路、52 路、57 路、908 路等多路公交车均可到达。配套设施齐全，非常成熟，周边饭店、商场、银行、写字楼均已建成。如赛特购物中心、友谊商店、贵友大厦长富宫饭店、国际大厦、北京国际俱乐部饭店、凯莱大酒店、古观象台等知名建筑及中国银行、交通银行、建设银行、工商银行、汇丰银行、南洋银行等中外银行。国际化程度高，有许多外国人及国际上有名的公司在该区落户如：麦当劳、肯得鸡、比萨饼等著名餐饮公司聚集此区，著名的三里屯酒吧一条街，汇集世界各地商人、游客。美国总统布什访华时，就曾指定下榻在赛特地区的北京国际俱乐部饭店，证明赛特、建国门地区已经具有相当高的国际化知名度。其北部是使馆区，约有 52 个国家的大使馆。客户的档次高，建国门地区是北京有名的富人区，一提起赛特或建国门，人们就意识到，该区聚集了一大批商人、白领、外企员工、赛特商圈内的写字楼里有很多国内外的大公司，对本区公寓投资是一个巨大的支撑。教育水平高，赛特商圈内有很多有名的中、小学。如陈经纶、芳草地等学校为您的孩子提供了上学的好地方。赛特商圈的公建早已完成，目前的项目，属于补充该区的不足，主要以公寓为主；几乎所有的建设项目已经接近尾声或在 2年内完工 。生活方便，赛特商圈吃、住、行均衡发展，方方面面都很便利。比如晚上 21：30 在赛特购物中心里的中国银行仍在开业。至于餐饮娱乐业更是赛特商圈的优势所在；家家都是生意火爆，营业到很晚，可以说赛特商圈是不夜城。未来的赛特商圈将会更加成熟，更加方便，也会更多地吸引投资者的目光。2、各类物业供不应求随着北京城市建设和房地产业的发展，北京新的商业聚集地不断崛起，如马甸商圈、东直门商圈、西直门商圈、中关村商圈 这些新商圈的兴起，吸引了开发商的眼球，也带热了周边的写字楼、公寓、住宅市场。但 相对来讲，这些新商圈吸纳的是一些新客户，对赛特商圈、燕莎商圈等老商圈的地位丝毫没有损伤，特别是对赛特商圈。有资料显示，目前赛特商圈的写字楼、公寓出租率都很高，且出现供不应求的局面。赛特商圈紧邻第一使馆区的特殊地理位置，使这里在上世纪 80 年代末，90 年代初就形成了北京最早的商圈。十多年来，不管外界发生什么变化，这里的写字楼、公寓的租赁市场始终保持着稳定的高租金局面。据建国公寓的有关负责人介绍，之所以出现这种局面，主要是依靠“供不应求”的市场行情和需求方的高收入来支撑的。从需求方面讲，赛特商圈北侧是第一使馆区，这里聚集着各国的大使、参赞及外国企业在中国的“ 首代 ”等高层人物及各国使馆的工作人员，这些人收入高，有高额的住房补贴，且都是“暂住型居民”，虽然人员流动比较快，但人员总数相对稳定，并随着中国经济的发展及中国加入 WTO，有不断增加的趋势。这 些人对居住的要求是离使馆近，生活方便，居住舒适、有品位。赛 特商圈中有赛特购物中心、国际大厦、长富宫及各种充满国外风情的餐饮、娱乐场所，因此，赛特商圈的项目成为这些人的首选，特别是公寓。多 年来，这里良好的生活、工作环境及生活人群的高素质形成了赛特商圈特殊的“高档氛围 ” 。从供应方面讲，由于赛特商圈形成较早，目前的可开发用地很少，项目的供应量也很少。近两年来，平均每年的市场供应量在 2万平方米左右。目前在售项目仅有银钻公寓和东方瑞景国际公寓两个项目。3、主要客群赛特商圈虽然与国贸商圈毗邻，两个商圈的历史、客户的特点及商业氛围等方面都有着明显的不同。赛特商圈公寓的目标客户主要是国外的高层行政官员、高级管理人员和国内的投资型客户；国贸商圈的客户主要是跨国公司高层管理人员，国内公司的白领。赛特商圈的房地产项目供应量已非常有限，而国贸商圈的可开发用地还很多，如财富中心、旺座、新城国 际、建外 SOHO等。正是由于这些区别，使赛特商圈成为开发商和国内投资型客户青睐的对象。二、区域重点住宅项目研究1、区域重点项目情况简介项目名称开盘时间体量项目均价项目位置银钻公寓2005-10-2211 万平米16800 元/平米 朝阳建华南路永安南里东方瑞景2002-12-18 12.5 万平米 14800 元/平米朝阳建外大街16 号万豪国际公寓2003-11-158.9 万平米14000 元/平米 朝阳永安里灵通观5 号通用时代国际中心2002-10-12 15.55 万平米 14000 元/平米 朝阳永安里东街甲3 号鼎极嘉华世纪2001-9-64.3 万平米17000 元/平米朝阳建外大街18 号本区域的重点在销项目主要集中在 2001 年至 2003 年之间，目前在售的项目只有上月新开盘的银钻公寓。本区域项目总体量为 50 万平米，多数项目在 10 万平米左右。通用时代国际中心体量最大为 155500 平米，鼎极嘉华世纪项目体量最小为 43000 平米。本区域的项目均为高档项目，产品均属高端。2、区域重点项目总体量分析赛特商圈项目体量图项目名称体量鼎极嘉华世纪43000万豪国际公寓89000银钻公寓110000东方瑞景125000通用时代国际中心155500总计522500