关于旧城更新思想方法的几点思考：有限的土地资源、基本农田的控制、科学发展和资源节约型社会的要求,使得以单纯扩大城市用地规模获取城市发展的“外延式”发展模式受到应有的限制。旧城更新：一般有三种含义再开发或改建、整治、保护注意旧区改造与旧城改造的区别北京旧城改造政策创新建议：http:/www.fdarcity.com/detail.aspx?m=24&n=120（一）限制和引导开发模式的应用。 1旧城改造不套用一、二级开发分开的土地政策:总体上，旧城改造对象分为以保护为主和以改造为主两种内容。凡是以保护为主的对象，包括文物、历史文化保护区等，适用的政策应彻底摒除房地产开发政策的影响，否则，只要套用房地产开发中的一、二级开发分开的政策，不论如何谈保护，都不可能有保障。因此，要重新梳理现有政策，不同区域实行不同政策，甚至建议中央补充或调整现行总政策和基本政策，明政策适用范围，纠正由于对旧城改造性质认识不清和政策滥用导致的破坏。 2限制改造规模:在规划上，要体现改造规模的不同，原则是把改造规模限制在不对旧城肌理造成严重影响的程度。在项目审批上，支持小规模、滚动式的改造，要逐步完善制度，减少自由裁量的成分。3限制改造烈度:在改造烈度上，根据房屋保护价值的大小分类加以适当限制。现在的房屋分级主要是为了区分危房，以确定改造先后顺序。对改造烈度的限制大致也是基于这个分级，但依据主要是房屋的价值，目的主要是尽量减少对历史风貌的破坏.衡量改造规模和烈度，一是靠定量指标，如投资额、改造面积、拆迁户数、建筑面积、容积率等；二是靠定性比较指标，如改造前后的外观和功能对比、项目与周围环境对比、改造对城市系统的综合影响等。4“肥瘦搭配”的政策:吸取香港等地经验，一是政府组织拆迁和一级开发，先改造哪儿后改造哪儿，以及改造规模大小，即使实行企业主导，政府也可以主动控制；二是在土地出让的时候 “肥瘦”搭配，尽量避免发展的不平衡.建立旧城改造资金可持续投入机制:以政府为主体进行旧城改造，资金缺乏的问题不会自动解决，必须建立一个保证旧城改造资金的可持续投入机制。关于资金原始来源。建议通过以下几个渠道来获取：一是加大财政投入，每年从市、区财政收入中按比例提取后注入基金；二是争取国家开发银行专项贷款；三是发行旧城改造债券；四是完善房改政策，吸纳社会资金；五是从旧城土地一级开发收益中按比例提取。原始资金只是基础，如果仅限于此，难免坐吃山空。要长期支持旧城改造开展，必须有自我增值能力。关于资金经营增值，要成立专门的资金理事会，负责资金的募集、投资、经营、管理，要同时建立起管理制度，保证资金的安全和保值增值。（三）拆迁安置政策2制订配套的就业安置政策居民不愿意搬迁，还有一个经济生态的原因。在熟悉环境下谋生显然要比在陌生环境中谋生要容易，因为一是文化认同，二是人脉关系资源丰富，三是已经有了固定 的职业，并在产业生态链中占据了固定的位置，成本低，收入来源可靠。比如许多旧城居民靠做小买卖为生，拆迁以后脱离了市场，很可能原来做的生意就不存在 了，即使能够重新开张，也要重新开发产品和客户，而经营情况还是未知数，风险大大增加了；上班族则面临辞职重新找工作，要么就得长途跋涉，增加工作生活成 本，压缩休息时间；（四）历史风貌保护政策1文物、规划部门参与旧城改造 控制性详细规划实施评价内容框架初探_以杭州西溪单元控规实施评价为例: 现状特征：地理位置、环境、配套设施、教育资源、人口密度、交通、公共设施等环境适应性评价：可从政策环境影响、基础设施环境影响、重大项目影响及其他重大外部环境影响方面进行评价。（总控规的调整、路线走向改变、地铁站）目标一致性评价：是对规划实施一致性效果及规划实施有效性效果进行评价。分为总体评价和分享评价两部分。总体评价从落实上位规划情况、规划人口及用地规模实施、规划结构实施、土地利用规划实施、开发总量与开发强度及规划条件实施。分项评价可从居住用地规划实施、公共服务设施规划、市政基础设施及道路交通规划方面进行评价。控规指标评价：控规指标评价是对用地边界、用地性质、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率的实施一致进行评价，并分析产生变化的原因。为本次控规地块控制指标的制定提供反馈。地块界线控制、地块规模控制、土地开发强度控制、建筑面积补偿规定、建筑容量控制、建筑高度分区控制、建筑高度控制、建筑物间距控制、建筑物退让控制、建筑景观控制北京市老旧小区综合整治工作实施意见：整治范围：年代、建设标准、服务设施、配套功能、单栋楼整治内容：建筑本体、节能、热改、水电气、太阳能利用、抗震加固。绿化景观、照明、雨水收集、车位补建、娱乐设施、安防系统、围墙等。整治目标：实现安全、整洁、美观；绿起来、亮起来、畅通起来、和谐起来。职责分工：市住房委负责抗震加固、节能改造、附属设施改造、平改坡标准；市政市容委负责供热、温控改造、环境整治要求；园林局绿化、亮化；交通委、公安局、消防局等各有不同责任。北京大栅栏旧城改造的有机更新措施：http:/wenku.baidu.com/link?url=MBcnPy-PEtev4tnAJ2wrnUrsk1mMbY0R8BIdhXEuCeohg_0IZS8VcmAG2ccPsJuCSXSf66YXCdMfHCnW3b_1sgNP8paK7h9aXT5usVs-Kkq问题：城市功能边缘化、居住环境恶化、历史遗存破坏定位：文化旅游商业区、精英生活区、国家遗产保护区、综合休闲娱乐改造：建筑分为文物修复、保护修缮、风貌整治、改造整治；利用传统商业资源开展娱乐、休闲、旅游、文化一体的商业消费模式三亚市红沙区控制性详细规划：http:/www.docin.com/p-82842653.html容积率规定：容积率可以转让，但只能在相邻地块、同种性质或性质相容的地块之间进行，转让额不得大于两块用地中容积率较小地块的40%。（可用于天际线控制）北京旧城改造模式与政策创新研究http:/www.fdarcity.com/casedetail.aspx?m=52&n=596主要成果： 项目最终形成了北京旧城改造模式与政策创新研究报告提出了一系列重要观点和一整套解决方案。 1、北京旧城改造的性质总体上应该是公益性而不是商业性的； 2、北京旧城改造应是一个渐变和长期的过程，而不应是一个突变和一蹴而就的过程。 3、改造模式应该是根据实际情况不同实行多样性的模式，而不是不分对象的单一模式，更不应该是普遍推广的房地产开发模式。4、北京旧城改造政策也不应是“一刀切”，而应该是具体的、切合实际的和灵活多样的政策。报告提出了若干创新、改进的基本政策和具体策。 5、北京旧城改造又必须是比较完备和系统化的。报告创新地提出了包括总政策、基本政策和具体政策三个层次的完整的旧城改造政策体系。青岛市空港区控制性详细规划：http:/www.docin.com/p-265695078.html控制指标体系：规定性指标：用地性质、建筑密度、容积率、绿地率、建筑控制高度、停车泊位、禁止机动车出入地段指导性指标：包括人口容量、建筑面积、建设引导指标确定原则：根据城市空间景观要求、环境容量、市政服务能力、土地区位条件和土地的使用性质综合确定。拆除重建类城市更新项目的实施方式（一）权利主体自行实施。包括项目拆除重建区域内的单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利主体后由其实施。（二）市场主体单独实施。项目拆除重建区域内的权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施。（三）合作实施。城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改造合作协议合作实施。（四）政府组织实施。政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接实施。涉及房屋征收与补偿的，按照国有土地上房屋征收与补偿条例规定执行。城市更新单元的划定的一般条件（一）城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米。（二）城市更新单元不得违反基本生态控制线、一级水源保护区、重大危险设施管理控制区（橙线）、城市基础设施管理控制区（黄线）、历史文化遗产保护区（紫线）等城市控制性区域管制要求。（三）城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。城市规划或者其他相关规定有更高要求的，从其规定。不具备前款规定的条件，但基于鼓励产业转型升级、完善独立占地且总面积不小于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目等原因确需划定城市更新单元的，应当就单元范围、拆除范围、配建要求等内容进行专项研究，在计划审批过程中予以专项说明。拆除重建类城市更新的范围存在下列情形，且通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的，可以通过拆除重建方式实施城市更新：（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善：城市基础设施、公共服务设施严重不足，按照规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患：1、环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活。2、相关机构根据危险房屋鉴定标准鉴定为危房集中，或者建筑质量有其他严重安全隐患。3、消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在严重消防隐患。4、经相关机构鉴定存在经常性水浸等其他重大安全隐患。（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；1、所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施。3、属于本市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗、污染物排放严重超出国家、省、市相关标准的，或者土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可以进行产业升级。3、其他严重影响城市近期建设规划实施的情形。（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。北京旧城改造模式选择http:/www.fdarcity.com/detail.aspx?m=24&n=109旧城改造有三对基本对象：建筑文物与城市风貌保护、危房改造与人居环境改善、区域经济与社会事业发展。这三对对象不是一个问题，却是 一个整体，它们紧密联系，互为因果的，你中有我，我中有你，难以绝对分开。旧城改造模式要把这三对基本对象有机结合起来，统筹兼顾，互相衔接，并分清主 次、轻重、缓急。德国鲁尔区的传统工业改造的经验，以产业发展为主要目标的旧城改造，要着重抓好以下几个方面：一是以基础设施建设和改造引导产业结构调整，比如商业街要规划合适的宽度，过宽的街道会阻止顾客的“逛”，会导致人气削弱，顾客流失；金融、电信、咨询等现代服务业需要先进、完善的通讯基础设施；演艺产业需要较多的演出场所，等等。二是通过疏散和引进两个互动的人口流动过程，优化人才结构和人口结构。三是产业适应就业，根据人力资源现状和可能的潜力规划产业结构，就业适应产业，通过教育和培训提高就业人口素质。四是在尊重市场规律的前提下，政府积极进行调控和引导。五是保护老字号、传统手工业技艺等无形资产（同时也是非物质文化遗产），保护它们赖以生存的市场环境、消费群体和文化基础，帮助传统业态进行现代企业制度改造和工艺技术升级改造；在房租、回迁等方面给予老字号一定的优惠政策，鼓励他们在旧城继续发展。城市更新中一般性历史建筑保护与再利用研究以合肥市为例 http:/wenku.baidu.com/link?url=Qx2d2M9X1PYk_nqLAAWApah6ZjBGWAKXw5jDv-BTQ2Hk3I8H8SagkRtxKOGoQCte