房价的拐点应该在第三季度出现房价的拐点应该在第三季度出现房价的拐点应该在第三季度出现分类: 未分类日期: 2010-06-17 08:06原文地址: http:/blog.sina.com.cn/s/blog_4832b09c0100k20g.html企业突然失去了订单。而欧洲债务危机目前只是少数国家的主权债务问题，它影响到个别国家的国债的风险溢价，对全球的金融市场的风险溢价没有明显影响，因此，企业也不会出现类似2008年底的“去库存化”现象。如果将2008年的雷曼公司倒闭形容为“急性传染病”的话，那么欧洲债务危机应该属于“慢性病”。当然，慢性病同样是病，欧洲债务危机也会影响到中国的出口，主要是因为欧洲国家会减少财政开支，从而会减少从中国的进口，另外，因为债务危机使人民币相对于欧元大幅度升值，也影响到中国对欧洲的出口。但只要不是强烈的收缩，就不会对中国的经济产生大的冲击，反而会有利于中国的产业结构调整。退一步说，即使欧洲债务危机出现的恶化的趋势，中国也不应该匆匆忙忙地救市。我估计最后欧洲国家需要中国的资金援助，中国应该在这次危机中充分掌握主动权，应该当危机恶化到相当程度时才出手相救，这样可以争取更多的资源与机会，为未来中国的发展提供条件。不能再重复2008年底的故事了。三、房价在第三季度应该有明显的下降1、从股市看楼市从经验看，股市是楼市的先行指标，领先的时间应该在2至3个季度：当股市上涨6个月之后，房价也会出现上涨；股价出现趋势性下跌6个月之后，房价一定下跌。2008年11月初股价见底的，2009年第二季度房价出现上涨。2010年的股价从年初开始出现下跌，现在已经持续了5个月时间，房价估计在6月份会出现明显的转折。为什么股价与房价有这样的关系？这二个市场的价格决定因素是基本上一致的。经济增长快、信贷与货币投放多，则股价、房价都出现上涨，反之则都会下跌。但这二个市场对宏观经济政策的价格敏感性是不同的，股市比房市更敏感些。2010年初以来，股市之所以出现下跌，是因为信贷紧缩的结果。2008年11份开始，中国实行宽松的货币政策，各商业银行都积极增加信贷，出现贷款的空前膨胀，尽2009年前六个月就放了近8万亿元的贷款，2009年全年放贷余额超过10万亿（统计数据是9.5万亿，将银行的信贷类理财产品没有统计在内）。如此多的信贷投放必然会引起很多不良反应，因此，2010年的信贷目标定为7.5万亿，比2009年实际减少40%。决定股价的应该是边际的货币增量，边际的货币增量出现减少的趋势，必然使股价下跌。需要注意的是，2009年各地新上了大量的投资项目，2010年正是资金需求的高峰期，而2010年的信贷却计划比2009年大幅度减少。从以往一、当前的市场特征：一手房价格坚挺，而二手房价格已经出现明显波动一、当前的市场特征：一手房价格坚挺，而二手房价格已经出现明显波动2008、2009年市场的市场调整首先由一手房开始，而这次不同，新政策出台之后的1个月时间里，尽管新房的交易量出现明显下降，但其价格表现相当坚挺，而二手房的价格开始出现调整。从北京的5月份的成交数据看，5月份市二手房平均价下降了12%左右。一些原来炒得比较高的区域下降比较多，比如通州下降了2030%，望京下降了2025%。为什么有这样的差异？主要有两个原因。一是2008年开发商的资金链绷得比较紧。2006年、2007年中国的股市与楼市空前繁荣，房地产开发商的资产周转率很高，普遍忽视了资金的敞口风险。加上当时的国内经济运行于美国的次贷危机有密切的联系，市场普遍低估了次贷危机对中国房地产市场的影响。当市场的交易量迅速下滑时，不少开发商出现了资金链断裂，降价销售成为唯一的选择。因为2009年的市场销售超预期，使2010年的开发商资金普遍比较充裕，有资金风险敞口的开发商比较少。二是希望历史还会重演。2008年底和2009年初，不少开发商选择了降价销售，但市场在救市政策的刺激下，迅速出现反弹，让降价销售者大呼上当。因此，2009年底开始的本轮房地产调控政策的出台，开发商自然会选择观望，不会很快降价销售。有些城市（如北京）的价格不仅没有降低，反而逆势上涨，从今年的第一季度数据就可以看出来，尽管交易量有所下降，但主要城市的房价还处在快速上涨状态。就在4月中旬中国出台更严厉的政策调控房地产时，欧洲的债务危机开始出现恶化的趋势，尤其是五月底，欧洲的债务危机开始受到国内的关注，使很多人自然想起了2008年的美国次贷危机的恶化以及由此导致宏观经济政策的大逆转。特别是五月中旬温总理在天津考察时担心“政策的叠加效应”，使不少人开始感觉决策层又要开始政策转向，进一步加剧了市场的观望气氛。从市场表现看，五月底的这一周深圳市场的一手房交易量增加幅度达到90%，有明显的放量的迹象。二、欧洲债务危机会不会导致中国宏观经济政策的逆转？欧洲债务危机不会对中国出口产生致命的打击。美国的雷曼公司倒闭之后，之所以对全球市场产生严重的冲击，是因为它导致了全球信用的冻结，从而使全球贸易出现冻结。当时的市场风险溢价迅速提高，投资者都回避风险，大宗商品的价格出现跳水，石油价格从147美元迅速跌到30多美元，铜价也如此，于是，市场出现强烈的“去库存化”，一时间，中国出口2008、2009年市场的市场调整首先由一手房开始，而这次不同，新政策出台之后的1个月时间里，尽管新房的交易量出现明显下降，但其价格表现相当坚挺，而二手房的价格开始出现调整。从北京的5月份的成交数据看，5月份市二手房平均价下降了12%左右。一些原来炒得比较高的区域下降比较多，比如通州下降了2030%，望京下降了2025%。为什么有这样的差异？主要有两个原因。一是2008年开发商的资金链绷得比较紧。2006年、2007年中国的股市与楼市空前繁荣，房地产开发商的资产周转率很高，普遍忽视了资金的敞口风险。加上当时的国内经济运行于美国的次贷危机有密切的联系，市场普遍低估了次贷危机对中国房地产市场的影响。当市场的交易量迅速下滑时，不少开发商出现了资金链断裂，降价销售成为唯一的选择。因为2009年的市场销售超预期，使2010年的开发商资金普遍比较充裕，有资金风险敞口的开发商比较少。二是希望历史还会重演。2008年底和2009年初，不少开发商选择了降价销售，但市场在救市政策的刺激下，迅速出现反弹，让降价销售者大呼上当。因此，2009年底开始的本轮房地产调控政策的出台，开发商自然会选择观望，不会很快降价销售。有些城市（如北京）的价格不仅没有降低，反而逆势上涨，从今年的第一季度数据就可以看出来，尽管交易量有所下降，但主要城市的房价还处在快速上涨状态。一、当前的市场特征：一手房价格坚挺，而二手房价格已经出现明显波动2008、2009年市场的市场调整首先由一手房开始，而这次不同，新政策出台之后的1个月时间里，尽管新房的交易量出现明显下降，但其价格表现相当坚挺，而二手房的价格开始出现调整。从北京的5月份的成交数据看，5月份市二手房平均价下降了12%左右。一些原来炒得比较高的区域下降比较多，比如通州下降了2030%，望京下降了2025%。为什么有这样的差异？主要有两个原因。一是2008年开发商的资金链绷得比较紧。2006年、2007年中国的股市与楼市空前繁荣，房地产开发商的资产周转率很高，普遍忽视了资金的敞口风险。加上当时的国内经济运行于美国的次贷危机有密切的联系，市场普遍低估了次贷危机对中国房地产市场的影响。当市场的交易量迅速下滑时，不少开发商出现了资金链断裂，降价销售成为唯一的选择。因为2009年的市场销售超预期，使2010年的开发商资金普遍比较充裕，有资金风险敞口的开发商比较少。二是希望历史还会重演。2008年底和2009年初，不少开发商选择了降价销售，但市场在救市政策的刺激下，迅速出现反弹，让降价销售者大呼上当。因此，2009年底开始的本轮房地产调控政策的出台，开发商自然会选择观望，不会很快降价销售。有些城市（如北京）的价格不仅没有降低，反而逆势上涨，从今年的第一季度数据就可以看出来，尽管交易量有所下降，但主要城市的房价还处在快速上涨状态。就在4月中旬中国出台更严厉的政策调控房地产时，欧洲的债务危机开始出现恶化的趋势，尤其是五月底，欧洲的债务危机开始受到国内的关注，使很多人自然想起了2008年的美国次贷危机的恶化以及由此导致宏观经济政策的大逆转。特别是五月中旬温总理在天津考察时担心“政策的叠加效应”，使不少人开始感觉决策层又要开始政策转向，进一步加剧了市场的观望气氛。从市场表现看，五月底的这一周深圳市场的一手房交易量增加幅度达到90%，有明显的放量的迹象。二、欧洲债务危机会不会导致中国宏观经济政策的逆转？欧洲债务危机不会对中国出口产生致命的打击。美国的雷曼公司倒闭之后，之所以对全球市场产生严重的冲击，是因为它导致了全球信用的冻结，从而使全球贸易出现冻结。当时的市场风险溢价迅速提高，投资者都回避风险，大宗商品的价格出现跳水，石油价格从147美元迅速跌到30多美元，铜价也如此，于是，市场出现强烈的“去库存化”，一时间，中国出口就在4月中旬中国出台更严厉的政策调控房地产时，欧洲的债务危机开始出现恶化的趋势，尤其是五月底，欧洲的债务危机开始受到国内的关注，使很多人自然想起了2008年的美国次贷危机的恶化以及由此导致宏观经济政策的大逆转。特别是五月中旬温总理在天津考察时担心“政策的叠加效应”，使不少人开始感觉决策层又要开始政策转向，进一步加剧了市场的观望气氛。从市场表现看，五月底的这一周深圳市场的一手房交易量增加幅度达到90%，有明显的放量的迹象。企业突然失去了订单。而欧洲债务危机目前只是少数国家的主权债务问题，它影响到个别国家的国债的风险溢价，对全球的金融市场的风险溢价没有明显影响，因此，企业也不会出现类似2008年底的“去库存化”现象。如果将2008年的雷曼公司倒闭形容为“急性传染病”的话，那么欧洲债务危机应该属于“慢性病”。当然，慢性病同样是病，欧洲债务危机也会影响到中国的出口，主要是因为欧洲国家会减少财政开支，从而会减少从中国的进口，另外，因为债务危机使人民币相对于欧元大幅度升值，也影响到中国对欧洲的出口。但只要不是强烈的收缩，就不会对中国的经济产生大的冲击，反而会有利于中国的产业结构调整。退一步说，即使欧洲债务危机出现的恶化的趋势，中国也不应该匆匆忙忙地救市。我估计最后欧洲国家需要中国的资金援助，中国应该在这次危机中充分掌握主动权，应该当危机恶化到相当程度时才出手相救，这样可以争取更多的资源与机会，为未来中国的发展提供条件。不能再重复2008年底的故事了。三、房价在第三季度应该有明显的下降1、从股市看楼市从经验看，股市是楼市的先行指标，领先的时间应该在2至3个季度：当股市上涨6个月之后，房价也会出现上涨；股价出现趋势性下跌6个月之后，房价一定下跌。2008年11月初股价见底的，2009年第二季度房价出现上涨。2010年的股价从年初开始出现下跌，现在已经持续了5个月时间，房价估计在6月份会出现明显的转折。为什么股价与房价有这样的关系？这二个市场的价格决定因素是基本上一致的。经济增长快、信贷与货币投放多，则股价、房价都出现上涨，反之则都会下跌。但这二个市场对宏观经济政策的价格敏感性是不同的，股市比房市更敏感些。2010年初以来，股市之所以出现下跌，是因为信贷紧缩的结果。2008年11份开始，中国实行宽松的货币政策，各商业银行都积极增加信贷，出现贷款的空前膨胀，尽2009年前六个月就放了近8万亿元的贷款，2009年全年放贷余额超过10万亿（统计数据是9.5万亿，将银行的信贷类理财产品没有统计在内）。如此多的信贷投放必然会引起很多不良反应，因此，2010年的信贷目标定为7.5万亿，比2009年实际减少40%。决定股价的应该是边际的货币增量，边际的货币增量出现减少的趋势，必然使股价下跌。需要注意的是，2009年各地新上了大量的投资项目，2010年正是资金需求的高峰期，而2010年的信贷却计划比2009年大幅度减少。从以