金岸春天二期项目评估报告 【营销部】 目录第一章 项目概况1- 项目地理位置2- 项目建设规模概况3- 项目建设使用建材、设备及装修标准概况第二章 项目总投资与资金筹措1- 项目投资概算2- 项目资金筹措第三章 项目建设条件评价1- 项目建设必要性分析2- 项目发展前景分析3- 项目开发进度概述第四章 项目市场情况评估1- 昆明房地产市场状况分析2- 昆明房商业地产发展现状3- 昆明城市发展格局简析4- 项目区域发展前景分析5- 总结第五章 项目优势分析1- 项目区域规划优势分析2- 项目地理位置优势分析3- 项目区域发展优势分析4- 项目区域交通优势分析5- 项目周边配套优势分析6- 项目市场需求优势分析7- 项目自身优势分析第六章 项目定价情况1- 项目定价策略2- 项目区域房地产物业销售价格调研(住宅/商业)3- 项目定价第七章 项目销售预期评估第八章 项目评估总结第一章 项目概况1- 项目地理位置“金岸春天”二期项目地处昆明市南市区中心地带，北临船房河，南靠滇池路。项目周边自然生态环境良好，同时紧邻城市主干道滇池路、广福路，交通便捷，地理位置优越，是昆明未来城市发展重点区域。2- 项目建设规模概况“金岸春天”二期项目规划净用地面积52998.6平方米，规划用途为居住及商业、办公。本项目地处昆明南市区中心地带，是昆明未来城市发展重点区域，寸土寸金，投资及开发成本较高，为确保投资成功，云南筑友房地产开发有限公司多次修改设计进行项目优化。根据最新的设计图纸，本项目建筑物主体形式为地上7层、地下2层的住宅及公建建筑群，总建筑面积为166890平方米。3- 项目建设使用建材、设备及装修标准概况为满足国际化商务总部办公及商业使用需求，“金岸春天”二期项目在使用建材、设备及装修标准方面均采取了高规格高品质的开发建设处理。（1）总体结构形式：全现浇混凝土，框架剪力墙结构，项目建筑结构功能划分合理，满足国际化商务办公的同时提供个性化使用需求解决方案；空调系统：大型商业设置集中空调，厨房、卫生间设有专用通风系统，凸显项目品质感及舒适性；外立面：项目商业为石材幕墙，办公、住宅为外墙面砖加高档涂料，项目整体形象前卫新颖，是区域内的地标建筑群。同时项目商业、写字楼公共部分精装修，有效提升项目使用品质。（2）商业部分入口：大型转门平开两用电动门，大气简洁；地面：自流平整体地面，局部区域设有木地板，有效提升项目品质；隔墙：轻质防水隔断墙，钢化玻璃分隔店面，发光玻璃或不锈钢包柱，形象鲜明便于个性化定制使用；吊顶：石膏板造型顶棚，部分金属格栅吊顶，品质凸显；（3）办公部分大堂：大理石地面、墙面，石膏板造型顶棚，艺术玻璃装饰墙面，凸显品质感和尊贵体验；地面：公共部分石材地面；隔墙：轻质防水隔断墙，有效提供个性化隔断使用方案；吊顶：铝板吊顶加金属格栅吊顶；电梯：每栋2部高速大容量乘客电梯，有效提升商务效率；（4）车库部分大堂：车库层电梯厅设有装饰大堂，商务形象面极佳；地面：金钢砂地面，有效提升使用品质；墙面：高档涂料，经久耐用；吊顶：黑色防火涂料顶棚，安全舒适；第二章 项目总投资与资金筹措1- 项目投资概算项目总投资139917万元，投资估算具体见下表：序 号项目名称投资金额（单位：元）一土地成本688452320.00二项目前期9,816,358.201设计,勘察,规划,等6,760,800.002三通一平3,055,558.202.1场地平整2,817,000.002.2现场临时设施，设备225,360.002.3地形图资料13,198.20三建安工程295264000.001地上部分165204000.002地下部分130060000.00四公共配套，基础设施73,285,660.001公共绿地4,617,000.002地上，地下配套设施68,668,660.00五广告，营销40,000,000.00六开发管理，人工12,900,000.001人工工资7,500,000.002管理，业务费5,400,000.00七预估销售额1690200000.00八预计税额122595076.601土地契税20653569.602土地使用税5295073土地增值税16902000.004营业税84510000.00九财务成本23,895,000.00十不可预见费16902000.00十一预计企业所得税98547396.30总计总投资1399174811.102- 项目资金筹措本项目总投资（含贷款建设期利息）为139917万元，整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。所以，采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发风险，使项目顺利开发。本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行申请项目贷款，三是预售滚动收入中用于投资的部分。金岸春天二期项目是昆明市城中村改造项目，公司已于项目前期完成项目拆迁补偿工作，目前项目现已进入开发建设阶段，公司可用公司已经开发建设完成的“金岸春天（一期）”项目的销售尾款约3亿元用于金岸春天二期项目的工程建设。在金岸春天二期项目取得预售房许可证后，对外销售所回笼资金可继续用于公司其他项目工程建设，形成有效的投资收益循环。第三章 项目建设条件评价1- 项目建设必要性分析目前滇池路片区（近滇池国家度假旅游区）商业氛围较差，缺乏有区域影响力及辐射半径的综合商业体对片区商业商务环境进行有效提升和优化，通过本项目的建设和发展，区域商业商务环境将得到有效提升和发展，同时项目区域城市功能也将得到优化，项目所处区域作为未来南市区核心地带，未来项目将成为区域商业中心之一，有效带动片区发展。2- 项目发展前景分析 金岸春天二期项目建成后将成为具有广泛影响力和辐射半径的区域商业商务中心，有效提升和带动区域商业商务环境，带动片区发展； 金岸春天二期项目未来将成为滇池路地标商业建筑群及区域城市名片； 金岸春天二期项目建成并运营后将有效优化和提升区域城市功能，带动滇池路片区快速发展； 金岸春天二期项目建成并运营后将提供大量工作岗位，并且促进区域税收增长；3- 项目开发进度概述“金岸春天”二期项目于2011年3月正式开工，预计2013年12月封顶完工。截止目前，“金岸春天”二期项目主体工程地下部分已基本完工。项目预售许可证预计于2013年6月底前取得,7月进入实际销售回款阶段。第四章 项目市场情况评估1- 2013年房地产市场发展分析 宏观经济： 2013年经济形势好于2012年，政府换届效应释放，经济企稳向好。根据12月16日闭幕的中央经济工作会议，2013年经济工作总基调仍是“稳中求进”，货币政策保持稳健取向，在货币政策力度温和以及换届效应的促进下，2013年宏观经济将企稳向好，城镇化、经济体制改革等中长期政策继续推进，为中长期经济和房地产业发展提供动力。 货币环境： 稳健取向不变，新增货币供应量和贷款有所增长。2012年货币环境持续向好，在三次降准和两次降息后，货币供应量（M2）和人民币贷款余额的增速分别由年初12.4%和15.0%的较低水平，提升到11月的14.1%和15.9%，虽然仍为2007年以来的较低水平，但已走出资金最为紧张窘迫的低谷。在经济增速趋稳的背景下，2013年的货币环境将保持稳健且适度向好的取向，预计新增货币供应量和贷款将继续适度增长，而房地产贷款作为商业银行的重要放贷方向和收入来源，占总贷款比例也将继续上升，继续为房地产业带来利好。 2013年房地产市场总体预判： 销售量价增速略有提高，新开工止跌反弹，投资增速趋稳。 2013年全年商品房预计销售面积为12.1亿平米，预计同比增长5.6%，增速略有扩大； 2013年全年房地产开发投资额预计为8.5万亿元，同比预计增长17.1%，增速与2012年全年基本持平； 2013年全年房屋新开工面积预计为19.7亿平米，同比预计增长9.6%，在2012年下降后止跌反弹。 小结：2013年趋好的宏观经济环境及由刚需带动的房地产市场逐步回暖将为本项目的建设和销售奠定发展基础，同时商业地产的持续快速发展也将为本项目未来的建设和运营注入强劲发展动力；2- 昆明城市发展简析根据国务院关于支持云南省加快建设面向西南开放重要桥头堡的意见将把以昆明为主的滇中地区培育成为云南省经济发展的重要增长极，使之成为重要的区域性国际交通枢纽，全国重要的烟草、旅游、文化、能源和商贸物流基地，以化工、有色冶炼加工、生物为重点的区域性资源深加工基地，承接产业转移基地和出口加工基地。 支持把昆明建成面向东南亚、南亚的区域性金融中心，把昆明建设成为全国性物流节点城市和区域性国际物流中心。 昆明城市发展定位：n 全国性物流节点城市和区域性国际物流中心 n 区域性国际商贸中心 n 面向南亚、东南亚的区域性金融中心 n 西南地区国际化购物中心 n 具有高原湖滨特色的游憩商业城市 昆明作为“桥头堡”战略重点发展中心城市，未来将成为面向南亚、东南亚的区域性金融及商业中心，为本项目的成功建设及运营提供了宏观面的城市发展基础。 昆明未来商业中心布局规划：昆明未来将在南、西、北3个主城区主要发展方向的外缘地区设置3处区级商业主中心，同时在东部空港新城设置1处区级商业主中心，每处区级主中心覆盖人口约50万人左右。 本项目位于南市中心区，紧邻三处区级商业主中心之一的广福区级商业主中心，是未来昆明未来南市区商业主中心核心地带和重要组成部分。3- 项目区域发展前景分析昆明作为“桥头堡”战略重点发展中心城市，未来将成为面向南亚、东南亚的区域性金融及商业中心，为本项目的成功建设及运营提供了宏观面的城市发展基础。同时昆明未来将规划三处区级商业主中心，本项目位于南市中心区，紧邻三处区级商业主中心之一的广福区级商业主中心，是未来昆明未来南市区商业主中心核心地带和重要组成部分。项目的成功建设及运营将有效优化区域城市功能和城市格局，助推区域城市发展，同时区域的快速发展和城市提升也将为本项目的发展提供动力和基础。并且项目紧邻昆明城市主干道滇池路，近临广福路，前兴路，项目所处区域交通便捷，通达性良好，为项目商业商务发展提供了交通环境保障。第五章 项目优势分析1- 项目区域规划优势分析根据昆明市政府的规划，项目所处昆明南市区是昆明未来区域发展的重要节点，是先进制造业和新兴产业的重要聚集区，是中心城区人口的重要疏散区。未来大兴新城将发展成为宜居、宜业的综合性绿色新城。 随着南市区规划的实施落地，必将带动区域经济的快速发展，为本项目的成功开发提供了良好发展的“大环境”。同时，本项目的规划设计符合区域整体规划方