设施维护 保 养 手 册 保养事项 一、消防设备管理要 求1. 所有安全及疏散指示牌必须保持良好状态，停电后仍正常工作2. 所有消防设备应每月测试一次，如发现故障应马上维修并记录。3. 任何消防设备安装于机房内，应每星期检查一次。4. 消防系统主机应每月测试一次，如有故障应马上维修并记录。5. 消防水泵应保持良好状态，阀门没有被人误关及消防水箱水位正常。6. 填写完整消防保养记录。7. 每年应有一次消防演习。第一章 维护保养方案依据有关消防法规及相关规范和消防设施维护保养细则，我公司确定维管方案如 下：1、紧急故障处理制度当系统出现故障，值班人员应做好故障记录，然后及时通知我公司技术人员，讲清楚 故 障现象（便于作相应准备），我公司将派人员在 2 小时内赶到现场处理故障，一般故障 保证在 24 小时内排除如遇特殊原因（如配件不能及时购买）不能及时排除的，向甲方出具 书面报告， 说明原因，并极积配合相关单位，力争在最短时间内解决，确保系统正常运 行。每次维护由维 护人员填写维管记录表，一式两份，双方人员签字确认后，各存一份， 作为工程维护档案，以 备查阅。2、系统月检制度每月应由维管人员 2 名到现场作相应月检及测试工作，发现问题及时解决，并填写 月检记录表。具体工作内容：每季度第一个月 火灾自动报警系统A、检查消防主机的运行情况及各项功能。B、抽检各类报警点的报警功能。 消火栓系统A、检查管网上的阀门减压阀、减压孔板是否正常。B、启动消防水泵（包括用启泵按钮启动）及有关联动信号。C、检查消防蓄水量是否满足要求。 自动喷水灭火系统检测系统储水设施水位压力及不做他用措施。 每月手动启停电动消防泵运转试 验.C、检验水流指示器和压力开关的报警功能和信号显示是否常。 气体灭火系统A、检查贮瓶间及防护区的工作环境、贮气瓶 选择阀、液体单向阀高压 集流管 软管、阀驱动装置、管网、喷嘴、紧急启动按钮、声光报警装置。B、灭火剂贮存容器进行承重检查，灭火剂净重不得小于设计量的5%。 应急照明及疏散指示系统A、检查安全出口疏散通道重要场所的应急照明或疏散指示标志。B、按安装数量的10%试验应急照明或疏散指示灯的工作照度和疏散照度。每季度第二个月 火灾自动报警系统A、检查消防主机的运行情况及各项功能。B、抽检各类报警点的报警功能。 防火分隔系统A、检查防火门 防火卷帘门周围有无门正常开启的障碍物，门能否处于正常启闭状 态。B、按安装数量的30%试验手动按钮启动防火卷帘门。 防排烟系统A. 检查送风排烟机房的工作环境 送风机、排烟机电源控制柜送风口、排烟口、 防火阀等是否处于正常完好状态。B手动启停送风机排烟机检查其运转是否正常。 消防通讯设备A、检查电话插孔、重要场所的对讲电话播音设备扬声器等是否处于正常完好状 态。B、按安装数量的10%试验电话插孔和对讲电话的通话质量。3、系统季检制度（每季度第三个月）按照消防局 2001 年 62 号文件，每季度由具备维保资质的单位对系统进行检查， 并 出具季 度检查报告, 每季度应由维管人员 3 名，对贵单位的消防系统作一次季检， 并出具季检报告， 经双方单位盖章，并送消防局备案。具体工作内容：火灾自动报警系统A、检查消防控制室工作环境以及火灾报警控制器、联动控制器、楼层复示屏控测 器、 手动报警按钮等是否处于正常完好状态。B、检查火灾报警控制器自检功能消音复位功能、故障报警功能、火灾优先功能报警记忆功能和主备电源自动转换功能，确认处于正常状态。C、对非智能系统按安装总量的10%采用专用检测设备对控制器进行模拟火灾响应试验和故障报警试验，智能系统有自诊断功能免加温加烟试验。D、按安装总量的10%进行手动报警按钮模拟火灾响应试验和故障报警试验。E、测试手动或自动试验相关消防联动控制设备的控制和显示功能。自动喷水灭 火系统A、检查消防泵房的工作环境、消防泵稳压设备、电源控制柜湿式报警阀管网、 喷 头、水泵接合器、储水设施。B、手动启动电动消防泵，并模拟自动控制条件进行自动启动消防泵，进行主、备泵切 换 功能试验。C检验水流指示器和压力开关的报警功能自启动泵功能和信号显示是否正常。D、利用报警阀上的放水试验阀放水，试验系统供水情况；测试水力警铃和压力电气信E、试验与消防控制室联动控制功能、信号反馈。 消火栓系统A、检查消防泵房的工作环境 消防泵、稳压设备、电源控制柜、湿式报警阀管网 阀门、水泵按合器、室内外消火栓，储水设施等是否处于正常完好状态。每月手动启动电 动消防泵，并模拟自动控制条件进行自动启动消防泵，进行主、备泵切换功能试验。B、按安装数量的10%试验远距离启泵按钮，检查自动启泵功能和信号显示是否正 常。C、屋顶消火栓或最不利点消火栓出水试验，检查管网压力和水质。D、试验与消防 控 制室联动控制功能、信号反馈是否正确。 防火分隔系统A、检查防火门、防火卷帘门周围有无门正常开启的障碍物，门能否处于正常启闭状 态。B、每季度按安装数量的10%试验自动方式启动防火门 防火卷帘门。C、按安装数量的10%试验手动按钮启动防火卷帘门。D、通过消防控制室进行联动试验，检查防火门防火卷帘门动作及反馈信号是否正常。 防排烟系统A检查送风、排烟机房的工作环境、送风机、排烟机电源控制柜、送风口、排烟口、 防火阀等是否处于正常完好状态B. 每季度按安装数量的10%试验自动方式打开排烟口，启动送风机 排烟机，并测 试 前室、楼梯间的正压值。C. 每季度试验自动方式关闭空调系统电动防火阀。D. 每半年按安装数量的10%试验手动关闭防火阀。E通过消防控制室进行联动试验，检查送风机排烟机防火阀等动作及反馈信号 是否正常。 消防通讯设备A、检查电话插孔、重要场所的对讲电话、播音设备扬声器等是否处于正常完好状 态。B按安装数量的10%试验电话插孔和对讲电话的通话质量。 气体灭火系统A、检查贮瓶间及防护区的工作环境、贮气瓶、选择阀、液体单向阀高压软管 集流管 阀驱动装置管网喷嘴紧急启动按钮声光报警装置。B、灭火剂贮存容器进行承重检查，灭火剂净重不得小于设计量的5%。C、对每个防护区进行一次模拟自动启动试验。 应急照明及疏散指示系统A、检查安全出口疏散通道重要场所的应急照明或疏散指示标志。B、按安装数量的10%试验应急照明或疏散指示灯的工作照度和疏散照度 移动灭火器A、检查灭火器的种类、数量、设置位置、标志等是否符合要求。B、按照总数的10%检查灭火器压力重量有效期是否合格，必要时做喷射试验。 其它消防设施A、试验自备发电设施能否正常切换及发电。B、试验消防电梯的迫降功能。C、试验消防电源的末端切换功能。D、进行切断非消防电源切断试验。E、检查消防疏散通道是否畅通。以后每季度依次类推4、系统年检制度每年应由维管和专业检测人员， 对贵单位的消防系统按消防设施设备检测规范作一 次 全面检测，并为贵单位出具消防设施设备运行年检报告。第三章 消防日常检查流程由于消防设备维修由消防局认可单位负责保养维修，工程部及保安部，共同负责操作 监控 消防系统运作， 如遇上系统出现故障， 工程部及保安部人员需了解故障原因及把 系统恢复， 使 消防系统在 24 小时内处于正常运行状态， 并记录故障点位置及故障情 况， 通知保养单位做出维修。如消防系统出现不可复位的故障， 工程部人员应及时通知负责维修单位， 进行紧急 检查及 维修。在完成通知有关单位事宜后，工程部或保安人员应记录故障的时间，原 因，通知维修单 位时间、处理人员名称、到达大厦的时间、负责维修人员姓名、完成维 修时间、故障原因、修 理方法、更换备件名称及数目等，当完成报表后，承报有关报表 备案。附：消防故障处理流程表记录表（附件一）消防设施应急维护记录年月日工程名称报修时间报修内容纪要：NO管理单位报修人姓名电话维修处理措施、处理结服务日期及时间完成日期及时间客户对工程师技术能力的满意非常满意口比较满意口一_般不太满意口很不满意度：客户对工程师服务态度的满意韭凸+口 度非吊满意比较满意口一般丁亠+很不满意 不太满意客户对本次维修的总体的满意比较满意口一般很不满意度：非常满意口不太满意口维修工程师签字客户满意度调查（客户填写）电话维修后设备是否正常？是口否口现场是否清理整洁？是口否口 客户意见：客户签字：维保人员签字月检登记表工程名称管理单位到达时离开时间间序号 设备种类检查试验内容结果检查人3故障及排除情况甲方意见：签 字：维保单位意见：签字：注：正常在结果栏中画“厂，有问题在结果栏中画“X”并写明详细情况消防设施季度检查情况报告表年 月 日 NO.消防广播系统 消防电话系统消防电梯消防电源存在的缺陷甲方意见：（盖章） 负责人签字： 维管公司意见：（盖章）负责人签字：注：检查结果栏中正常划“厂，有问题划“X”，并说明原因年检报告书 消防设施季度检查情况报告表 建 筑 名 称：管理（使用）单 位： 维 修 保 养 单 位： 维 修 保 养 日 期：维修保养项目1、建筑防火分隔和安全疏散设施防火 门防火卷帘门推门式外开防火门轿厢内专用电话首层消防专用按钮消防电梯井底排水设施维修保养内容及运行状态检查防火门、防火卷帘门周 围有无障碍物，能否正常启闭常通话测试，正常迫降测试，正常观测是否有排水措施，正常故障及结果排除情况正常正常正常正常正常正常2、消 防给水设施消防水池对水池蓄水量检测，正常正常室内消火栓压力检测正常室外消火栓正常正常管网阀门检测是否正常开关正常水泵接合器正常正常消防水箱水池蓄水补水测试正常增压设施加压测试正常消防水泵手动启停测试，正常正常3、防烟排烟设施机械送风口抽检测试正常防烟机械加压送风机全检，手自动启停测试正常设施消防电源及其配电消防电源切换测试正常排风口抽检测试正常机械排烟防火阀全检，正常正常排烟机械排烟风机全检，手自动启停测试正常设施消防电源及其配电消防电源切换正常4、消防电气和通讯设施消防电源正常