辽阳市宏伟区征地区片综合地价 调整报告辽阳市宏伟区人民政府2022 年 8 月辽阳市宏伟区征地区片综合地价调整报告目 录一、工作背景 1二、基本情况 2(一)测算范围 2(二)基准日 2(三)调整时间 2三、征地区片调整情况 2(一)征地区片的内涵 2(二)划分原则 3(三)划定方法 3(四)划分的基本要求 5(五)本轮征地区片的调整情况 6四、区片地价调整情况 6(一)征地区片地价的内涵 6(二)测算的基本原则 6(三)测算方法 8(四)区片地价的调整和验证情况 13(五)与现行区片价及周边县(市、区)比较 13(六)征地区片综合地价修正系数的编制 15五、调整工作程序 15六、征地区片综合地价应用和说明 16(一)征地区片综合地价应用建议 16(二)征地区片综合地价应用说明 17七、附件 19辽阳市宏伟区征地区片综合地价调整报告一、工作背景制定征地区片综合地价是依法合理做好征地补偿安置 工作， 维护被征地农民切身利益， 保障经济建设健康发展的 重要基础性工作。中华人民共和国土地管理法第四十八条 要求：“征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自 治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综 合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、 土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因 素，并至少每三年调整或者重新公布一次。”辽阳市宏伟区于 2019 年制定了征地区片综合地价并公 布实施。根据辽宁省自然资源厅文件关于开展征地区片综 合地价调整工作的通知(辽自然资发【2022】65 号)文件 要求， 宏伟区应立足上一轮工作基础， 按照国家和省有关规 定，抓紧组织对现行征地区片综合地价标准进行调整， 并做 好前后政策衔接， 实现征地补偿标准平稳过渡，以维护被征 地农民的切身利益，保障经济建设健康发展。调整征地区片综合地价是依法合力做好征地补偿安置 工作， 维护被征地农民切身利益的必然要求， 也是保障经济 建设健康发展的重要基础工作。通过本次调整工作，使征地 区片综合地价更好地适应宏伟区社会经济发展的要求， 有效 保障产业化、城镇化发展用地的合理需求，积极稳妥地推进宏伟区城镇化科学发展。1辽阳市宏伟区征地区片综合地价调整报告二、基本情况(一) 测算范围宏伟区下辖 6 个乡(镇) 街道办事处 44 个行政村(社区) 本征地区片综合地价覆盖行政辖区内的集体土地、国有 农用地和国有未利用地，涉及 2 个乡(镇) 20 个行政村(社 区) ，测算总面积为 11586.38 公顷。辽阳市宏伟区征地区片综合地价测算范围一览表乡镇村 名曙光镇杜家洼子村、小打白狐村、东三里庄村、徐家屯村、杨家花园 村、大打白狐村、望宝村、旭嘉村、峨嵋村、四里庄村、前进 村、石场峪村、南八里庄村兰家镇兰家村、巴家岗子村、东喻家沟村、四合村、西喻家沟村、单家 堡村、石灰窑子村(二) 基准日本轮征地区片综合地价调整测算基准日为 2022 年 1 月 1 日。相关资料均以基准时点之前最新颁布的相关文件为依 据。(三) 调整时间本轮征地区片综合地价调整实施时间为 2023 年 1 月 1 日。三、征地区片调整情况(一) 征地区片的内涵征地区片是指一定范围内集体土地类别、产值、土地区2辽阳市宏伟区征地区片综合地价调整报告位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济 发展水平和城镇居民最低生活保障水平等条件基本一致的， 补偿标准相同的区域。征地区片划定是根据当地征地需要， 对可能发生征地行为的地域空间差异进行科学分析，将测算 范围划分为若干个区片，并征求辽阳市宏伟区自然资源局等 各相关部门的意见，最终划分出土地征地补偿标准相一致的 区域单元的过程。(二) 划分原则1、相对一致性原则征地区片按照区内一致性和区域差异性原则， 将土地利 用类型、区位条件、生产能力和经济产出能力、土地质量等 条件基本相似的连片区域归并到一个区片。2、多因素综合评价原则征地区片的划分， 以行政村为基本单元， 全面系统地对 地类、土地质量、产值、土地区位、人均耕地面积、当地经 济发展水平、城镇居民最低生活保障水平等各种影响征地区 片价标准的因素作用进行科学分析和综合评价。3、与行政界线一致原则征地区片按照地域完整性原则， 以行政村界划分。一般 不打破村级行政界线，以利于实际工作的开展。(三) 划定方法根据征收农用地区片综合地价测算规程，征地区片的3辽阳市宏伟区征地区片综合地价调整报告划分采取多因素综合评价法、均质区域调整法； 以多因素综 合评价法为主导；宏伟区 2019 年开展了耕地质量定级工作， 上轮征地区片划分成果基本稳定， 采用均值区域调整法、 征 地补偿费用验证法、专家咨询验证法进行验证，综合判定。1、多因素综合评价法多因素综合评价法是以村级行政区域为基本单元， 选择 地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地 供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平 等影响征地补偿标准的主要因素， 建立评价指标体系， 确定 每一个基本单元的综合分值， 然后在综合分值相近的单元进 行归并和调整，划定区片。2、均值区域调整法分析原征地区片划分或农用地定级因素、区片或级别界 线与本轮划分征地区片所需的主要影响因素在类型、 内涵、 空间分布等方面特征的一致性，识别存在显著差异的内容， 将其作为主要修正因素；应特别关注土地区位条件、人口以 及经济社会发展水平等因素及其具体因子、表征指标等在原 区片或定级成果中反映程度；勾画主要修正因素的作用分等 值线； 综合分析原区片或级别界线与主要修正因素作用分等 值线的分布情况，对原区片或级别界线进行调整， 初步形成 征地区片适用农用地定级成果时， 应选用耕地或当地主导农 用地类型的定级成果。 农用地级别调整法是在村行政界线的4辽阳市宏伟区征地区片综合地价调整报告基础上， 根据农用地级别界线并考虑其它相关情况，适当调 整划分征地区片的方法。(四) 划分的基本要求1、对调整周期内行政区划调整、市级征地案例和区域经 济变化等情况进行分析， 在现行区片地价的基础上，按照区 片一致性和区域差异性原则， 对区片范围进行合理调整。调 整时要充分考虑与原有区片地价相衔接，不能使区片地价因 区片范围变化而低于原有标准。同一征地区片内的农用地应 具有较好的均质性特征， 即土地区位条件相近、土地综合质 量相似、土地的经济产出能力及其承载或服务的人口状况相 近；2、为保证区片地价的实用性， 应适当控制区片个数，减 少征地过程中因区片划分产生的价格差异矛盾。原相邻区片 之间征地补偿水平差距较小、经济发展水平大致相当， 应进 行必要的减并。各县(市)、区划分区片原则上不超过 6 个。3、区片之间原则上以行政村 (社区)界线为界， 尽量保 持村庄 (社区) 行政界线的完整性。区片在辖区范围内全覆 盖，统一编号，区片编号采用罗马数字大写， 按照区片地价 从高到低排序。4、本轮区片地价的调整幅度为：原则上各县(市) 、区 在近三年征地实践基础上， 自行掌握上调幅度，最后由全市 统一平衡。5(五) 本轮征地区片的调整情况根据辽阳市人民政府关于公布实施辽阳市征地区片综 合地价的通知(辽市政发【2019】19 号) 公布的辽阳市征 地区片综合地价标准文件， 结合全区的实际情况和第三次 国土调查成果，以及各街道的发展情况， 宏伟区征地区片等 别仍为三个级别，即 3 个区片，本轮征地区片范围不做调整。辽阳市宏伟区征地区片划分明细表行政区名称区片等别乡镇(街道)办事处(村)名称宏伟区曙光镇(杜家洼子村、小打白狐村、东三里庄村、徐 家屯村、杨家花园村、大打白狐村)曙光镇(峨嵋村、四里庄村、前进村、石场峪村、南 八里庄村)、兰家镇(兰家村、巴家岗子村、东喻家 沟村、四合村)曙光镇(望宝村、旭嘉村)、兰家镇(西喻家沟村、单家堡村、石灰窑子村)四、区片地价调整情况(一) 征地区片地价的内涵征地区片综合地价的实质是征地补偿标准，具体包括土 地补偿费和安置补助费两项费用， 不包括缴纳社保费用及在 征地中可能发生的由国家及政府部门收取的税费、地上附着 物赔偿费和青苗补助费。(二) 测算的基本原则6辽阳市宏伟区征地区片综合地价调整报告1、维护权益原则征地补偿标准应与本地当前经济社会发展水平相适应， 区片综合地价应当体现对被征收土地权利人的公平、合理补 偿， 充分维护被征地的农村集体经济组织和农民合法权益； 保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。2、同地同价原则同一征地区片内，土地利用类型、区位条件、客观收益 水平、供求状况、人均耕地数量等条件基本相同的地块， 其 区片综合地价不因征地目的或征后规划用途不同而有所差 异，以保证对被征地农民的公平性。3、衔接平衡原则区片综合地价的制定与调整应注意时序衔接与空间平 衡，即区片综合地价水平较上轮补偿标准调整平稳；相邻区 片间的区片价水平差异合理4、公众参与原则区片综合地价制定过程中，应当充分听取有关部门、农 民集体经济组织、农民个人等社会公众意见；成果应向社会 公开，接受监督。5、动态更新原则各地应该根据人口与社会经济发展状况等因素，对征地 区片价水平进行动态核定与更新， 区片综合地价至少每三年 调整或重新公布一次。7辽阳市宏伟区征地区片综合地价调整报告(三) 测算方法区片综合地价测算的常用方法包括农用地产值还原法、 征地案例比较法、农用地价格调整法、社会经济指标更新法。 首次测算或大范围更新区片价标准时， 宜在农用地产值还原 法、征地案例比较法、农用地价格调整法中选择两种及以上 方法进行测算， 经综合分析确定； 区域内土地资源状况、区 位条件、供求关系、社会经济发展等因素的空间分布特征保 持稳定， 在已有区片价成果基础上进行局部更新或微调， 不 需对区片进行重新划分时，可采用社会经济指标更新法对现 行区片价水平进行快速调整。本次调整涉及到行政区划调整，采用社会经济指标更新 法拟定初步调整方案，后采用农用地产值还原法、征地案例 比较法测算征地区片综合地价，对初步调整方案进行验证和 修正。1、农用地产值还原法农用地产值还原法是以当地农用地主要利用方式为基 础， 将农用地未来可预期持续获得的综合产值还原到当期， 并结合被征地农民安置需要，考虑土地区位、土地供求关系、 人口以及经济社会发展水平等因素进行修正后，测算区片综 合地价的方法。(1) 基本公式PZ = (az /r) ( 1 + x Kn )8辽阳市宏伟区征地区片综合地价调整报告式中：PZ 待估区片综合地价；az 征地区片的农用地综合年产值； r土地还原率；Kn修正系数。(2) 确定综合年产值确定主导地类利用方式根据测算基准日上一年度土地利用现状调查结果， 将区 片内农用地二级地类中面积占比相对较高者作为主导地类； 区片内二级地类数目较多时， 可取占比较高的不超过三个二 级地类。确定主导地类农产品综合年产量依据区