成都高新区大源精装公寓回报调查？4P体系精算盘位置（Position）产品（Product）价格（Price）潜力（Potential）在4P体系中，位置（包括地段、交通、配套等）、产品（业态、建筑面积等硬件指标）、价格（在某一销售时段的销售价格）均为刚性定量指标，潜力（核心目标客群、开发商品牌无知名度、投资回报率等）则属于变量指标。在市场前景尚不明朗的情况下，成都高新区大源片区已有多个公寓产品产品面市，以海洋中心为例，我们用4P体系“位置（Position）、产品（Product）、价格（Price）、潜力（Potential）”做投资回报率的测算，看看类似海洋中心的大源精装公寓真实投资情况是怎样的？地铁是出行首选海洋中心位于天府新区大源组团，与天府软件园、世纪城会展中心以及在建的金融后台中心为邻，也是规划中的大源商务科技片区核心区域。据了解，海洋中心项目规划为三栋超高层建筑，分别为甲级写字楼、酒店式公寓和高档住宅等业态，此外还配备有部分休闲、商务会所和精品商业街。调查发现，海洋中心周边目前的在建项目非常多，如福年广场、香年广场、峰汇中心、大源国际等，但已建成使用的仅有新希望国际和中国水电大厦两个写字楼项目。从区域目前的发展现状来看，若等这些在建项目交房投入使用，大多要在2014年左右，那么区域的成形至少需要2年的时间。大源商务科技片区的交通状况比较完善。从商务所需的便捷和准点情况来看，地铁是出行首选。海洋中心离地铁1号线世纪城站大约700米距离，步行约10分钟时间，并不算远。9月份地铁2号线运营成网、在建的地铁1号线延伸线开通之后，地铁交通对海洋中心的出行便捷度还有较大提升。虽然公交线路尚未延伸到区域内的次干道，但从目前天府大道的公交站步行到海洋中心， 10分钟以内即能抵达。随着区域成熟度提升，公交系统完善之后，通达性会更好些。对开车一族来说，路网通畅，没有交通障碍。5000元/精装标准据海洋中心项目现场的销售人员介绍，目前在售的有精品酒店公寓和高档住宅，其中精品酒店公寓总层数31层，户型面积50100平方米，主力户型为5070平方米左右的标间。目前在售的精品酒店公寓多数户型为50平方米左右的标间，此外还有约70平方米、100平方米的户型，不过主推的都是50平方米左右的标间。户型分布为6梯18户，相比目前有些同类项目，该产品的分布密度还不是很高。海洋中心交房时，是按一个精装修的酒店标间方式交付给投资者，其装修标准高达5000元/平方米。投资者在购买此套产品之后，可以说真正做到拎包即可入住。该项目在硬件上除了配置有中央空调外，还有电热地暖的配置值得称道，这在目前的酒店公寓产品中实属少见。唯一有遗憾的是，由于该项目是商业产权性质，所以不能开通天然气，且水、电等生活成本也较高。回报率5%比较靠谱如此省心的产品，对投资者而言还是很具吸引力。但对投资者而言，只有好的产品还不够，投资回报才是投资者最关心的问题。那么，海洋中心的酒店公寓产品的投资回报率究竟有多高？按海洋中心目前在售的A1户型，约52平方米的标间，单价14000元/平方米来计算，该套酒店公寓的总价约为72.8万元，以周边平均租金60元/平方米/月来核算，该套产品的月投资收益约为3000元，一年收益即约为3.6万元，其投资回报为4.9%，不到5%。周边已投入使用的新希望国际、中国水电大厦等项目的房屋租赁情况。据销售人员介绍，该片区的月租金多为60元/平方米。成都报道记者为了更进一步了解区域租金回报的真实水平，对这些项目了解后得知，目前比较普遍的租金为45 元/平方米左右，如果比照这一租金水平，加上海洋中心较好的装修标准、交房投入使用时租金的自然上涨等因素，静态测算达到5%的投资回报率是比较靠谱的。如果想在大源片区投资公寓并获得较为稳定的投资回报，基本上以看好中长线投资较为合适。亟需破解同质化从长远来看，项目地理位置较好，与天府软件园、世纪城会展中心和在建的金融后台中心为邻，对商务办公和住宿的需求很大，具有升值潜力。但目前大源组团乃至整个天府新城的公寓放量太大，存在一定的去化困难。尤其在海洋中心周边，规划配置有酒店公寓的产品不在少数，福年广场、蜀都中心、希顿国际广场均有酒店公寓产品，产品同质化竞争激烈。如海洋中心对面的福年广场目前也正在推出公寓产品，其定位也是精装服务式公寓，面积3766平方米，优惠后均价11000元/平方米。仅从价格来看就相差3000元，竞争优势不言而喻。放量大、同质化严重，不论现在的销售期还是今后面临的租赁期，都会存在争抢客源的问题，想在竞争中脱颖而出，肯定要有相应的产品特色和差异化经营优势。就海洋中心目前的投资情况看，仍有不少风险。区域在未来两年的成熟度尚不可知，该酒店公寓交付使用后投资者需自行寻找租赁客源，客源相对稳定性差。其次，若租赁给周边软件园或金融后台中心的员工居住，其酒店式公寓为商业用房，用水、用电等都是商业标准，生活成本一定会增加不少，能否得到市场的认可，尚待时间和市场考验。