XX集团物业公司工程部管理手册文件编号：XX-XX-A100版次:V1.0密级度:机密 保密页码:1of1XX集团物业管理公司工程部管理手册 编制单位：工程部 批准时间：2016年3月1日 受控编号：XX-XX-XX目 录1工程部的职能22 班组人事构架(可根据现场情况制定)43工程部管理制度44工程部岗位职责105班组人员安排流程和职责186班组重点巡视项目的规定197设施设备划分责任人区域208设施设备月工作计划来源与执行219班组月安全会议内容2210工程部设施设备责任区域各类表单运转流程2211工程部设施设备内部培训流程2212工程部承接报修单流程2213工程部设施设备各类检查（见附页）2314给排水系统操作手册2315月度设施设备保养计划和进度（见附页）2616年度设施设备保养计划和进度（见附页）2617年度设施设备保养主要内容和要求（见附页）2618应急预案271 工程部的职能1.1 工作内容：工程部是管理处对物业进行管理，运行的重要管理部门。在物业经理的领导下，全面负责物业的土木建筑、电器、空调、电梯、给排水等，机械设备的运行管理和维修保养及污水处理等工作是管理处后勤保障的职能部门。1.2 工作要求：1.2.1 根据发展商以及公司的要求和管理处的决策，负责制定管理处近期和远期，更新和维修保养计划，指订经费预算报告。负责有关设备物资的请购计划等工作。1.2.2 严格执行安全操作规程，组织实施对物业设备的定期检查、保养和维修，负责各类设备的应急枪修，并及时排除故障，保证设备处于正常的工作状态。1.2.3 按照国家有关环境保护，安全生产，劳动保护等政策法规，负责制定有关设备的使用管理制度，落实岗位责任制，保证设施的安全运行，并经常督促检查，及时改进工作中存在的问题。1.2.4 配合办公室和政府有关管理部门，开展对员工有关技术的培训工作。提高员工的技术水平和技能，取得合格的技术岗位证书，做好技术人员的技术晋级和职称的考核，评聘工作。1.2.4.1 坚持勤俭办企业的精神，积极开展技术革新，提高设备使用效率，节约能源，降低成本。1.2.5 及时处理设备故障报修和租户的有关投诉。1.2.6 加强设备、设施及工具的管理，定期进行检查核对，作到帐、卡、物一致。1.2.7 按照公司档案管理工作制度，负责有关物业的土建工程，设备设施的施工，安装图纸、资料的交接。保管以及检修记录等文本，资料的立卷，归档的保管工作。1.2.8 做好上一级交办的事项。2 班组人事构架工程主管 （1人）工程领班（1人）强/弱电员工（3人）万能工（1人）给排水员工（1人）3 工程部管理制度3.1 配电房管理制度3.1.1 配电房全部机电设备，由工程部负责监管，停电及送电均由当班持有电工证人员操作，其它人员一概禁止操作，一切无关人员禁止进入配电房，非管理处人员须得管理处工程经理/主管书面许可后方可进入。3.1.2 保持良好的室内照明和通风，墙上配挂温度计，室温应控制在35度摄氏以下。3.1.3 建立运行记录，每班最少巡查一次，每月组织检查一次，每年大检修一次，遇查出问题应及时修理，不能解决的问题及时上报工程主管/经理，每班巡查时应按配电系统保养表上执行及记录，发现异常者，应及时修理及报告。3.1.4 供电线路操作开关设明显标示，停电拉闸、检修停电，应挂牌标示。3.1.5 房内禁止乱拉乱接线路，供电线路严禁超载供电，如为紧急情况，应报工程主管/经理的同意方可进行。3.1.6 配电房内设备及线路变更要经工程经理同意，重大改变应经工程主管上报物业经理/相关部门和总部工程经理批准。3.1.7 节约能源消耗，降低成本是每位技术人员重要职责之一，工程部每月书面上报管理处各能源消耗数量。3.1.8 严禁违章操作，操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋及手套等。3.1.9 值班技术员要随时接受对机电设备情况的投诉，并作记录和及时排险故障，并向上级汇报，以便安排整改。3.1.10 防止小动物进出配电房。3.2 电梯管理制度3.2.1 电梯机房内任何设备均不容非电梯维修人员操作，如确需入内要有工程主管批准。3.2.2 运行中的电梯若出现突然停机事故，值班保安人员应尽量安慰乘客，并马上通知电梯工在规定的30分钟时间内放人并通知电梯保养承判商的紧急维修组到来抢修，在抢修组人员未到位前，保安员应记录有关停机时间、机内人数及了解有无年长老人、孕妇或病患者在电梯内被困，以便作进一步跟进及向管理处报告。3.2.3 电梯保养商将按既定的时间进行对电梯及电扶梯的例行保养，工程部人员应进行有关登记并通知在保养工作中可能受影响的单位，以便作出相应的安排。3.2.4 电梯保养商员工在每次执行及完成对电梯及电扶梯的周保、月保、季保、年保等维修保养工作后，应认真地到工程部登记及记录有关保养记录及故障处理记录，以便工程部跟进验收。3.2.5 未经管理处工程主管、物业经理批准，电梯上的任何设备及功能均不准变改。3.2.6 电梯保养承判商乃实行24小时值班制，遇有紧急事故应立即通知处理，切勿企图私自进行修复及操作。3.2.7 一切有关电梯及电扶梯的维修、保养、正常停用，测试等等动作，均应在首层挂牌告示。3.2.8 遇关人、浸水等紧急事件，工程部负责人必须立即进入相关处理程序，并在24小时之内将整件事件经过记录在大厦日志簿内及缮写“事件报告”交上级存阅。3.2.9 劝喻用户不要用电梯搬运过量物件，以免电梯超载。3.2.10 乘搭电梯人数过多时，应维持秩序，指导分批乘搭，以免超载而发生危险。3.2.11 勿让小孩单独进入电梯。3.2.12 设法防止乘客恶意破坏电梯内外设备。3.2.13 经常清理电梯门内外积存的垃圾，以免影响梯门开关。3.2.14 如发现电梯有异常声音或电梯有损坏时，应即时通知电梯保养商派员修理，并立即停止该梯的使用。当电梯维修员到达时，应对其详述电梯不妥之处，以便查究毛病，一切情况必须详细记录在大厦日志簿。3.2.15 在狂风暴雨时，如发现机房顶或接近电梯的门窗有水渗入，应即时尽量阻止雨水流入电梯槽，暴风雨过后，必须尽快根治漏水问题。3.2.16 如有水渗入电梯，应即时停止使用，并应将电梯升高至较安全的地方，并将电梯锁停在该楼层。3.2.17 如发现电梯底坑有积水，应即时报告上级处理，同时研究水的来源，及早维修。3.2.18 除电梯维修员、消防人员及持有大楼内有效的“电梯安全管理”证的人员 外，任何人士均不得随意进入电梯机房或使用有关之锁匙。3.2.19 每年劳动局所发出之对应的“合格使用证”的原件须张贴在电梯内指定位置。3.2.20 清洗走廊或楼梯时，勿让水流入电梯，以免电梯设备受水浸影响而失控。3.2.21 火警发生时，切勿乘搭电梯。3.2.22 电梯内之求救警钟及抽气扇，必须经常保持正常操作，以免紧急时，被困者无法求救而导致窒息。3.2.23 如电梯发生故障，有乘客被困电梯内，应采取下列步骤处理：3.2.23.1 立即用对讲机通知电梯工在规定的时间内赶到现场放人，同时致电电梯保养商派员到场修理失控之电梯。3.2.23.2 如电梯设有闭路电视，需利用该设备观察及留意电梯内之情况。3.2.23.3 利用电梯内的对讲机向被困者善言安慰，请其耐心等候电梯维修人员到场，向被困者说明：“没有任何危险”，切勿自行开启电梯门逃生，以免发生危险。3.2.23.4 被困者救出后须向他们询问：是否有任何不适或需要帮助；被困者姓名、联络电话及地址等，并记录下来，以作存据。3.2.23.5 必须记录该事件由始至终的时间及详细情况，电梯人员及其它有关人员之到达或离去时间等。3.2.23.6 必须记录被困者救出时间，如有伤者，更应记录其离开、被送往医院之时间及查询有关医院的名称。3.3 水泵房管理制度3.3.1 水泵房及储水池，消防系统全部机电设备由工程部人员负责监控，定期保养、维修、安排清理及定期进行操作记录，遇解决不了的问题应书面报工程主管处理。3.3.2 泵房内机电设备操作均由工程部人员负责，其它人员不得操作，无关人员一概不得进入泵房，如确需进入需管理处工程经理批准。3.3.3 消防泵、喷淋泵、生活水泵、污水泵在正常情况下，选择开关及操作位置要简单、清楚及明显。3.3.4 生活水主泵每周由工程部人员轮流转换一次，或由设备自带转换功能执行，但须每周检查，确保功能正常。电源装置每半月检查一次，遇有不良接合及动作应进行调校及打磨。3.3.5 消防泵须按“定期保养规定”定期检查，每季进行一次“自动及手动”操作检查，每年进行一次全面检查。3.3.6 水泵、浮球阀、水位检知器、压力开关等应作定期性检查及保养。3.3.7 泵房应每周安排打扫一次，泵及管道等每月检查及擦洗一次。3.3.8 技术员在执行上述保养工程后，需将检查保养结果记录在报告表内，交工程经理/主审管阅。3.3.9 如需停水至少在24小时前书面通知租户。3.4 监控中心管理制度3.4.1 监控中心实行安保24小时值班负责制。3.4.2 监控中心值班人员应熟悉掌握监控系统的操作。在使用中如发现问题，及时通知维修人员维修。3.4.3 室内保持良好的通风及干燥环境。3.4.4 值班人员对机房及设备每日清洁一遍。3.4.5 监控中心设备除值班人员外、其它人不得操作，无关人员不得进入监控中心。3.4.6 值班人员应定期对画面进行录相，录相带应保存不少于1个月，值班人员如在画面上发现可疑情况，及时通知安保班长前去查看。3.4.7 监控设备由弱电工每日检查是否正常并做运行记录，如不正常及时处理，遇重大问题及时上报管理处工程部经理。3.4.8 监控设备由管理处弱电工负责定期维护、保养，定期做维护保养记录。3.5 消防控制中心管理制度3.5.1 控制中心实行安保全日值班负责制并填写值班记录存档。3.5.2 每天检查各类信号是否正常并作记录，如不正常应立即查清原因，上报管理处，遇重大问题要迅速上报消防总负责制人。3.5.3 控制中心出现报警信号，立即核查信号真伪情况，如属火灾报警，按灭火方案处理。3.5.4 维修人员要掌握大厦小区消防设施知识及具备三熟(熟悉图纸，熟悉操作，熟悉维护)，要求负责大厦小区消防设备的维护修理。3.5.5 值班人员按市府要求定时上报消防设施运行状况的各种记录、表格。3.6 对讲、报警系统设施维护保养制度3.6.1 每日清洁对讲主机一次。3.6.2 每日巡查对讲、报警系统，发现故障及时排除。3.6.3 每半年对管道井内的对讲系统分线盒作一次清洁工作，整理电缆，保证整个系统的正常工作。3.6.4 每半年对整套对讲报警系统进行测试，发现问题及时处理，重大问题向管理处工程主管汇报。3.6.5 每年由工程部组织进行系统检查、保养，评析设施完好情况。3.7 风机机房管理制度3.7.1 机房内必须保持干净，设备无积尘，渗油及锈迹，照明良好。3.7.2 排烟风机应工作在自动状态，消防电话使用正常。3.7.3 风机房任何非维修人员禁止操作，外人进入机房必须由管理处或工程经理主管批准。3.7.4 风机房每周巡视1次，并清理风机房内的卫生；每月启动1次，