新天地项目营销策划案前 言新天地项目是康怡棠公司登陆永川市场第一站，在此，新天地项目成功将对康怡棠公司在永川地区发展起着巨大引领作用，打造良好品牌认知度，对此后持续性发展打下坚实基本。敝司依照项目工作规定，在与贵方多次进一步探讨、论证和共同研究基本上，针对项目全程策划工作需要进行了专项市场调研，对项目开发环境、目的市场、项目自身特性等进行了进一步、细致分析和预测，并在融入了项目专案组人员长期策划实践经验基本上编制完毕。通过对项目区位、开发成本和消费市场分析，咱们以为，只要投资商能较好地针对市场进行项目策划、规划设计、建设、营销策划并执行，本项目应可在区域住宅市场中独树一帜，获得满意项目开发社会效益和经济效益。在项目研究、分析和策划报告形成过程中，咱们工作得到了贵公司及有关人员鼎力支持和协助。对此，咱们深表敬意和感谢！咱们盼望，双方能继续和谐合伙，携手共进！对报告中存在问题和局限性，恳请贵公司予以批评、指正！ 贰零壹零年五月第一某些 项目环境分析一、新天地项目周边环境分析1. 永川区域状况永川位于重庆西部，距市区56公里，车程1小时，为渝西和川东南交通、通讯枢纽和商贸、文化、金融、能源中心。全区辖16个镇，7个街道办事处，人口110万人，其中城区面积35.3平方公里，城区人口36.4万人。是重庆市规划建设职业教诲基地和区域性中心都市。规划永川区主城区及都市副中心、普通集镇范畴总人口109.92万人，其中中心城区总人口51.29万人；南部港口新城、北部新城22.75万人； 普通镇35.88万人。经济方面，城乡居民人均可支配收入13607元，农村居民人均纯收入5380元，城乡化率达到54.6%。2. 项目所在区域本项目位于永川新城区，地块2面临街，处在化工路主干道上。路面交通状况良好，但仅有一条公交线路通过本地块。项目位置居于重庆紫光化工有限责任公司，重庆金翔化工有限责任公司，重庆昌州茧丝绸有限公司环抱中，现阶段外围环境污染严重，且基本无景观条件。在永川区域规划中，周边公司将在底前拆迁完毕，为本项目增长了一定可操作性。由于地块处在新城边沿位置，紧邻几大化工公司，除上下班时间外，重要道路上人流稀少，晚上7点后唯一公交线路收车，基本无人走动。二、新天地项目优劣势分析1. 项目优势分析（1）新城区域内生活设施规划周详项目地处永川新城区域内，道路状况非常好，周边生活设施配套规划周详，中心广场、体育中心等一应俱全，并已经投入使用，对本项目区位生活宣传提供了丰富条件。项目距中心广场步行约十五分钟，距体育中心步行约十分钟，能使意向客户亲身体验到便利区域位置，提高项目心理印象。良好道路状况，为创造大量人流提供了重要基本条件。（2）生活配套设施不完善，创造销售条件新城区域内新建楼盘众多，入住人口数量大，但是周边楼盘生活配套设施都不完善，生活超市、医疗机构、环线公交稀缺。这样外环境，对本项目人气提高创造了可运用条件。鉴于现阶段项目地块人气极差，人流稀少，提高项目人流将成为本项目销售能否顺利进行一种重要指标。提高区域内人流量，变相增长了项目所在地位于新城区域内核心度，为楼盘销售创造良好外部条件。（3）周边化工公司和丝厂规划在底前搬迁完毕，并已在永川大都市环保规化中提出。永川政府环境规划对本项目顺利推动有重要推动作用。项目位于几大重点污染公司中间，环境状况严重。但在，周边几大污染公司都将进行搬迁。对项目将来生活环境将极大提高，项目销售后升值潜力大，对投资客户很有吸引力。环境规划能正面影响消费者购买意愿，调动消费者对项目自身价值思考，增长成交机会。2. 项目劣势分析1）现阶段周边环境污染严重，毫无景观可言。站在项目地块，看到是四周老旧厂房和排污烟囱，空气里面偶有刺激性气味。现阶段，本项目紧邻周边环境将是项目推动中最大问题。虽然永川政府规划在年终前对化工厂及丝厂搬迁完毕，但项目自身销售时间则是在年初。购房者来项目理解期间内，周边环境会对其导致极大心理影响，减少购买意愿。规避外环境影响，创造良好内环境，改进项目地块在永川本地人中不良印象将是本项目推广销售期核心难点。2）地块处在新城边沿地带，公交线路少，人流稀少.本项目地块并非在新城中心区域内，处在中山路化工路最西端，位于新城区域边沿地带。早晚上下班时间外，项目周边人流稀少。这样人流条件，不利于项目在建设及推广过程中实地宣传。项目周边仅有一条公交线路，能导向项目人流数量十分有限，严重影响购房者来项目现场实地考察，侧面导致项目生活交通不便现象。人流稀少，广告受众少，楼盘信息传播自然缓慢，对销售有效推广影响明显。3. 项目机会点1）新城区交通道路条件好，利于增长人气，增长人流量增长车流、人流基本是有良好道路状况，本项目具备了这一重要基本条件。后期如能在合理增长公交线路及成功招入人流导向性商业双重影响下，迅速提高项目人气，增长项目人流，将是必然。2）周边楼盘价格差距大周边楼盘既有如盛世棠城这样价格在2800元左右低端楼盘，也有如巴塞罗那3200元以上高档楼盘。楼盘间价差较大。本项目在此环境中，打造了良好硬件水平，又有政策规划上远景调节，升值空间大，有助于吸引消费者注意和购买。3）配套设施不完善，创造机会 周边生活配套设施不完善，缺少生活必要超市、医院等，为本项目人气创造提供了重要机会。人气增长，需要有人气导向商业。成功招商，将是本项目与否能迅速销售重要指标。良好人气导向性商业，更能将区域核心移动到本项目地块，生活便利指数 = 创造销售机会。4）污染公司将搬迁 周边三个污染公司搬迁会从外部极大提高楼盘品质和口碑，把项目最严重环境问题一扫而光。周边公司搬迁后，其土地再开发也会使本项目从区域相对边沿位置逐渐转化为较为中间位置，楼盘价值得到再次增长。长远来看，项目地块处在可增值阶段。永川大都市环保规化最大层度宣传，有助于吸引消费者购买意愿，增进销售顺利推动。4.项目面临危险及难点1）紧邻楼盘定位低，价格低，影响项目价格盛世棠城项目属于低定位，低价格楼盘，并且区域位置及周边环境与本项目类似，唯一不同是社区品质。但在同样区域，环境甚至更为糟糕条件下，其低价格定位，势必对本项目有一定影响。或是在本项目商业打造完毕后，会使本项目少量客户导致流失。2）规划搬迁污染公司与否能搬迁规划污染公司能否顺利搬迁，能否准时搬迁，对本项目也有一定影响。规划中，两个化工厂将在12月31日前完毕搬迁。其搬迁期处在项目销售期间内，如能按规划规定正常搬迁，将会对本项目有巨大增进作用，提高销售速度和销售价格；如化工厂不能按规划进行搬迁，更会对本项目导致严重推广压力，毕竟任何人都不乐旨在污染严重地方生活。3）由于项目底商某些取消，提前引入人流导向商业也许性消失原筹划，引入导向性商业，创造项目人气，增长项目人流量，但随着底商某些取消而消失。在外环境不好状况下，增长人气将是本项目最大难点，敝司以为重新启动社区会所方案是必要。以三星级配套免费体验会所，代替商业设施来争取人流，也不失为一种非常好办法。5. 项目分析总结本项目现阶段现实条件非常恶劣，周边污染严重，空气中也时不时带有刺激性气味，周边人流稀少。如何规避项目地块不利硬伤，配合政府规划增进项目销售将是本项目整体营销阶段重中之重。项目定位为良好规划设计、优美项目内环境、质量优良建筑施工、便捷生活配套设施、环境优良购物环境，争取在定位及后期项目实行中抵消购房者对初期环境忧虑。第二某些 项目市场定位对项目产品进行有目性、有选取性、有针对性销售或推介一种客户定位。其目是探讨产品市场可行性如何？产品潜在客户是谁？对产品进入市场如何把握？产品市场受众面究竟有多大？等等。一切都环绕着市场转，从而找出产品进入市场最佳切入点，在消费群中引起共鸣，产生强烈购房欲望。不同文化水准，不同地区、不同层次、不同经济实力顾客，对住宅商品房均有不同需求。在这样大环境下，房地产开发公司必要真正理解市场，理解购房者居住需求、摸清购房者对其开发地块地理位置、经济及周边环境基本状况，再按照整个都市规划规定，给所要开发项目制定一种精确市场定位。提供应消费者真正需要房子，另一方面可以建立起开发公司品牌知名度和美誉度，在激烈市场竞争中保持自己竞争优势。一、 项目总体定位1、 总体定位永川新城区域内生态环保、科技智能、当代风格、修身养性、高档潮流社区。2、 支撑点1） 生态环保人类回归大自然，亲近大自然本性，决定了人性化居住空间，一方面应当是生态环保。将阳光、空气等自然元素和高科技环保建材应用到居住空间有助于完善生态机能，改进居住环境质量。大打规格牌，重点结合污染公司规划搬迁做文章，提出新天地、新中心理念。2） 科技智能建筑人性化内涵，还在在于它为居住群体提供了一种以高科技为支持领先平台，使其在自然、舒服、便捷、当代居住环境中享有。3） 当代风格当代风格无论在外立面色彩体现上还是在整体建筑规划布局上，都做到了“以人为本”原则，具备鲜明理性主义和激进主义色彩风格。4） 修身养性消费水平提高，生活观念变化，每一周每一天，工作也要，休闲也要，都市也要，繁华也要。5） 高档潮流追求高档潮流生活已经成为人生奋斗目的，提出高档潮流是社会发展需要。高档社区建安及配套，潮流建筑风格和服务。二、项目开发主题形象定位决策依照项目区域特性和项目综合定位，为起到相应属性定位感性形象结识，需要赋予一种相对明确、易于传播形象主题，充分激发其想象空间，产生强烈吸引。1. 本项目主题形象特性1）高度概括和浓缩本项目之优势，且是其鲜活化、生动化和个性化；2）符合目的消费者个性和品味，易使其产生心理认同，刺激她们购买欲望；3）具备强大市场传播力和冲击力；综上所述，咱们以为本项目之形象定位可以是：新都市*新中心2. 项目案名诠释：1）主题借势现阶段，楼盘所处区域外环境较为恶劣，既不处在永川新城区域核心地段，又受到周边化工厂严重污染影响。现以“新天地”为命，可以充分借助永川环保规划作用，对本区域内搬迁后环境做一种良好展示，以提高现阶段项目长远经济价值。以此命名可以完全借用规划中所涉及厂房搬迁方面规定，将项目交房后周边环境巨大变化之特性和优势加以最大化运用。结合项目所处搬迁区域核心位置，将楼盘突出特性和长远规划特性结合起来，形成一种主题借势。新区域、新区域核心、新商业生活中心，“新城*新天地”。抢占稀缺资源在永川房地产市场上，特别是新城区域内，还没有项目以打造区域中心为广告宣传语，在老城区中，这样楼盘却比较多。由于她们多是运用自己在区域内已有自身优势，突出其核心地位。新天地，新中心命名，到当前为止，依然是空白、稀缺。为了抢占这种稀缺优势资源，只有直接将它用来放在名字中，才干成为“专有”和“专用”，并借此来作为项目整体运作核心思路，才真正抢占到资源。2）运用商业中心缺失“新天地”从字面意思：它将是一种以商业、娱乐为核心价值区域中心，时代感强烈，中心价值突出。上海、重庆等大都市均有以新天地命名商业中心。鉴于永川新城区某些现阶段只有所谓休闲活动广场，定义为休闲中心。其她方面并没有一种可以实现商业、购物、生活核心区域。以“新天地”命名，将重点打造项目生活潮流化、购物便利性生活中心作用。项目自身更有吸引力、亲和力和感染力。这样整体创意下来，便于传播，更有助于吸引眼球，产生关注度，从而达到节约费用推广，在众多楼盘中突显。市场定位“新天地”命名偏向于经济性，整体项目宣传重点重要集中在收入相对稳定，且布满投资欲望中年人群。名称打造重要以长期投资期盼及后期生活便利性为思路。本案拟定案名：康怡棠新天地新都市 新中心三、项目目的客源定位决策依照