chi 北京仲量联行物业管理服务有限公司 Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.项目名称物物业管理理中心工程管理手手册北京仲量联联行物业业管理服服务有限限公司提 供二四年年二月目 录1、物业工工程部的的组织架架构2、物业工工程部的的职责2.1 部门门主要职职责2.2 工程程部班组组职责2.3 工程程部各岗岗位职责责3、物业工工程部的的管理制制度3.1 客户户报修及及投诉处处理管理理制度3.2 入户户维修服服务规范范3.3 设备备日常报报修制度度3.4 周报报告、月月报告、年年报告制制度3.5 能源源管理制制度3.6 设备备技术档档案管理理制度3.7 新增增、改装装及报废废设备管管理制度度3.8 工具具、耗材材和备品品备件采采购、库库存及领领用管理理制度3.9 工具具管理制制度3.10 设备备维修或或工程施施工对外外承包招招标制度度3.11 报告告制度3.12 安全全运行管管理制度度3.13 高空空及外墙墙擦洗工工作安全全操作规规定3.14 有毒毒物品的的处理规规定3.15 密闭闭地方的的工作规规定3.16 发生生意外时时的处理理规定3.17 安全全用电管管理制度度3.18 防火火及消防防安全管管理制度度3.19 值班班及交接接班制度度3.20 机房房管理制制度3.21 机房房安全防防火管理理规定3.22 水泵泵房、水水箱间管管理规定定3.23 配电电室管理理规定3.24 机房房钥匙管管理制度度3.25 机电电设备房房出入管管理制度度3.26 设备备故障处处理规定定3.27 运行行事故分分析3.28 设备备预防性性维护保保养制度度3.29 设备备设施紧紧急维修修管理制制度3.30 设备备的更新新及系统统改造管管理制度度3.31 工程程部人员员调配制制度3.32 设备备修理计计划的变变更、检检查与考考核制度度3.33 影响响正常营营业时的的施工及及设备维维修保养养3.34 公共共部位巡巡检制度度3.35 二次次装修管管理制度度4、工程部部重点工工作流程程图4.1 接管管验收流流程图4.2 客户户入住流流程图4.3 维修修工作单单流程图图4.4 二次次装修管管理程序序4.5 设备备、工具具、维修修器材的的采购、保保管和领领用程序序4.6 工程程部设备备管理总总运行程程序4.7 直燃燃机正常常启动流流程图A、采暖运运行启动动程序B、制冷运运行启动动程序4.8 直燃燃机故障障停机流流程图4.9 直燃燃机正常常停机流流程图5、年度设设备维修修计划与与定期维维护作业业书6、相关记记录1. 物业工程部部的组织织架构总工程师（1）工程调度（1）资料员（1）空调、给排水及综合维修班组（超捷物业）（41）强弱电班组（宏安公司）（27）工程师（1）工程师（1）设备主管（1）弱电主管（1）强电主管（1）综合维修主管（1）维修领班（4）弱电维修（4）弱电运行（4）维修电工（6）电梯工（2）强电电行（8）综合维修技工（18）维修技工（8）运行技工（8）计划人员编编制：771人2. 物业业工程部部的职责责2.1 部门主主要职责责A. 对物业的土土建及所所有机电电设施（电电气、电电梯、空空调、给给排水、通通讯、保保安消防防等系统统）的维维修保养养B. 日常运行管管理C. 对租户开展展有偿服服务D. 对装修工程程进行监监督管理理E. 对物业设施施提出完完善、整整改方案案具体包括以以下内容容：2.1.1 在总物业经经理领导导下，具具体负责责贯彻执执行物业业的经营营方针，制制定物业业设备管管理工作作的具体体目标和和政策。2.1.2 定期编写月月、周报报告、运运行报表表等工作作，积累累有关资资料和数数据，为为管理决决策提供供依据。2.1.3 负责物业设设备的规规划和实实施、运运行和使使用、维维护和修修理、改改造和更更新直到到报废全全过程的的技术和和经济管管理。2.1.4 负责物业设设备的技技术改造造，引进进工作和和更新工工程的可可行性研研究，编编制年度度计划经经报批后后实施。2.1.5 加强系统项项目验收收、运行行、维修修的原始始记录资资料管理理；编制制物业设设备的保保养、大大修计划划、预防防性试验验计划（月月计划、年年计划）并并负责组组织计划划的完成成，控制制费用，提提高维修修的经济济效果。2.1.6 根据物业设设备基本本折旧和和大修理理基金的的提取情情况，协协同财务务部门合合理计划划和安排排使用设设备购置置费用、更更新改造造费用、大大修理费费用和备备件流动动资金等等。2.1.7 制定物业设设备管理理维修的的各项规规章制度度技术规规程和技技术标准准，实行行定额管管理和经经济核算算，完成成总物业业经理下下达的各各项技术术、经济济指标。2.1.8 根据实际需需要和规规定，确确保各种种设备（电电梯、空空调和照照明等）的的准时开开启和关关闭，记记录详实实完整的的运行数数据。恰恰当地安安排值班班，其中中，配电电室、直直燃机房房、锅炉炉房、楼楼宇中央央控制室室等需要要24小小时值班班。2.1.9 有计划、有有组织地地开展设设备的更更新和改改造，提提高物业业设备的的先进性性和低能能耗、高高效率、防防污染等等性能，保保持设备备的现代代化水平平。2.1.10 如遇有紧急急事件，工工程部负负责组织织应急抢抢修。紧紧急事件件是指突突然发生生的停电电、停水水、电梯梯停运、漏漏水、污污水外溢溢等影响响大的设设备故障障。接到到应急报报告，当当班人员员应立即即通知总总物业经经理、总总工程师师及班组组工程师师，并尽尽快赶到到现场，采采取应急急措施尽尽可能降降低损失失，尽快快恢复设设备的正正常运行行。2.1.11 以“经济、舒舒适、安安全、高高效”为指导导方针，负负责保障障经营所所必需的的水、电电、燃气、制制冷和热热能供应应，做好好能源分分配和费费用核算算的基础础工作，使使每位员员工树立立环保与与节能意意识，尽尽量减少少能源的的使用，积积极推广广节能措措施，做做好能源源使用的的记录及及分析，达达到环保保和成本本控制。2.1.12 负责设备安安全管理理，组织织物业设设备的事事故分析析和处理理；制定定安全防防火、事事故防范范措施并并督促落落实执行行。2.1.13 收集和编制制设备有有关技术术资料和和维修图图纸，做做好设备备的技术术档案工工作。2.1.14 负责组织物物业各种种设备的的备件定定制、订订货和供供应。对对备品、备备件的储储存作出出监控记记录，以以确保在在抢修时时有足够够材料应应用，达达到成本本控制的的目的。2.1.15 经常总结和和推广物物业设备备管理的的经验作作法以及及维修新新技术应应用，提提高维修修技术水水平。负负责组织织设备管管理和技技术人员员的培训训学习，通通过技术术讲座，知知识问答答等各种种形式，积积极开展展营业部部门人员员的设备备管理基基础知识识培训，不不断提高高全员的的设备管管理意识识和水平平。2.1.16 检察和指引引所有承承判商在在物业内内进行的的工程，以以确保其其依照物物业管理理中心所所定的规规章和安安全标准准施工。2.1.17 解答物业管管理中心心一切有有关工程程之问题题及查询询，应对对物业内内住客之之投诉，尽尽力为他他们解决决工程有有关问题题。2.1.18 制定各种运运行维修修管理制制度及表表格，将将各种运运行保养养工作准准确记录录，达到到管理的的系统化化、标准准化、专专业化、格格式化，避避免人为为原因对对工程运运行造成成影响。2.1.19 外判维修保保养及施施工把重要设备备及系统统的日常常维修保保养工作作，包括括零、配配件的库库存，皆皆外判给给合格的的承包商商。一方方面可确确保物业业的重要要资产得得到妥善善保养，使使设备能能畅顺运运行，另另一方面面，可令令设备的的寿命得得以延长长。可外外判维修修或施工工的设备备及工程程有：a. 直燃机组b. 电/扶梯c. 楼宇自控系系统d. 电话交换机机系统e. 消防报警系系统f. 保安监控及及技术防防范系统统g. 水处理系统统及水箱箱清洁h. 电脑系统i. 中、大型楼楼宇养护护、翻修修工程及及装修改改造工程程j. 设备系统改改造工程程k. 其他工程部部不具备备技术条条件和能能力，或或人员不不足，无无法在短短期内完完成，并并影响物物业经营营的维修修或施工工。2.2 工工程部班班组职责责2.2.11 空空调、给给排水与与综合维维修班组组的职责责范围：a. 项目名称所所属区域域内的所所有空调调及采暖暖系统、送送排风系系统、给给排水系系统、雨雨水及污污水排放放系统、中中水处理理系统、热热水系统统、天然然气系统统、气体体灭火系系统、消消防水系系统、土土建与防防水、装装修及家家具等。b. 上述所有系系统相关关机房及及其内部部的设备备、设施施（不包包括楼宇宇自控系系统、消消防报警警系统等等弱电系系统和设设备）。c. 项目名称所所属区域域内的所所有公共共区域、客客户单元元、卫生生间、茶茶水间、办办公室等等内部，以以及屋面面、外墙墙等区域域内的上上述系统统所有相相关设备备、设施施。d. 项目名称所所属区域域内的所所有公共共区域、客客户单元元、卫生生间、茶茶水间、办办公室等等内部的的家具、陈陈设的修修理和翻翻新；天天花、玻玻璃窗、橱橱窗、门门锁等的的各种修修理及整整改；墙墙壁、天天花、金金属构架架的油漆漆翻新；各式五五金配件件的安装装、修理理；土建建结构方方面例如如渗漏水水及墙体体的修补补及整改改等。2.2.22 强、弱弱电班组组职责范范围：a. 项目名称所所属区域域内的所所有变、配配电系统统、用电电设备、照照明系统统、应急急供电系系统、室室外照明明系统、动动力配电电系统、电电梯系统统、自动动扶梯系系统，以以及所有有弱电系系统，包包括保安安监控系系统、消消防报警警与联动动控制系系统、楼楼宇自控控系统、电电脑网络络系统、通通讯系统统、电视视系统、广广播系统统、等等等。b. 上述所有系系统相关关机房及及其内部部的设备备、设施施（不包包括机房房本身的的土建、装装修、门门窗、空空调、通通风等）。c. 项目名称所所属区域域内的所所有公共共区域、客客户单元元、卫生生间、茶茶水间、办办公室等等内部，以以及屋面面、外墙墙等区域域内的上上述系统统所有相相关设备备、设施施。2.2.33 熟熟悉所属属系统设设备性能能、运行行状况、控控制状态态，制定定合理运运行方案案，研究究改进措措施，减减低能耗耗。2.2.44 做做好所属属设备运运行记录录，如有有发现问问题，应应及时处处理。如如果无法法处理时时，应迅迅速报班班组工程程师或总总工程师师，并详详细分析析故障的的各种现现象，汇汇报上级级取得总