中山市古镇镇海洲村北海工业组团控制性详细规划 技术文件（规划说明书）目 录第一章 规划背景、规划作用及现状概况 1第二章 北海工业组团发展条件分析 1第三章 规划总则2第四章 用地布局规划3第五章 公共服务设施规划4第六章 道路交通工程规划5第七章 规划控制指标体系6第八章 市政工程规划8第九章 景观系统规划 1212中山市古镇镇北海工业组团控制性详细规划技术文件第一章 规划背景、规划作用及现状概况一、规划背景1、古镇镇总体规划（2003-2020）批准实施后，海洲行政村在镇政府相关政策的支持下，依据总体规划确定的发展镇区组团和海洲组团的空间发展目标，确立了北海工业组团的开发计划。为保证北海工业组团能科学合理的开发建设，提升海洲行政村的经济实力，促进古镇灯饰产业的发展，古镇规划管理所提出委托编制北海工业组团控制性详细规划。2、广东省城市控制性详细规划管理条例2005年3月1日起施行后，为严格执行该条例的相关规定，委托设计单位对北海工业组团用地编制控制性详细规划。二、规划作用1、承上启下的作用：本次规划是上层次规划（古镇镇镇总体规划）和下层次规划（各地块修建性详细规划）两者之间的过度与衔接，起到深化前者和控制后者的作用，确保规划体系的完善和连续。2、用地开发的依据：本次规划的成果将成为北海工业组团用地开发建设的依据。也能提高工业组团土地开发的整体效益，协调工业生产区、居住生活区和绿化景观区之间的关系。三、规划区现状概况1、规划范围：北海工业组团位于古镇镇北部，是顺德区进入中山市的门户地区，组团东靠拱北河，南与海洲旧城区相连，西临海洲水道，北接顺德区均安镇。规划组团总用地面积1.62平方公里。2、现状自然条件：北海工业组团地势平坦开阔，地址构造简单，现状大片用地为耕地和鱼塘，冬季主导风向为北风，夏季主导风向为南风。3、现状人口：规划组团现状人口集中在与海洲旧城相连的东南面，居住模式为村民自建住宅，现状总人口约为6340人。4、现状交通：组团西面的海洲水道拥有便利的水运条件，目前主要为采砂船只的通行水道；现状组团陆路交通依靠西岸北路、围堤路和东岸北路连接古镇其它区域、东岸北路是古镇重要的对外交通干道。现状组团内部道路多为8-10米，有4座24米宽小桥连接南面海洲旧城区，道路没有专设人行道和信号灯，交通秩序混乱。5、现状公共服务设施：现状组团内配置有一处敬老院和一所幼儿园。6、现状用地概况：组团西北面为为耕地和鱼塘。组团东南面为现状建筑质量较好的工业厂房和村民自建住宅。组团西南面多为低层简易的工业建筑。组团西面有海洲自来水厂，是古镇镇重要的供水水源。组团内有两条防洪堤贯穿南北，分外围和内围（中顺大围，围堤标高约7米，堤顶路宽8米）。第二章 北海工业组团发展条件分析一、区位分析北海工业组团位于古镇镇北部，紧邻顺德区均安镇，是中山市的门户地区。穿越组团的东岸北路为工业的开发启动创造条件，北海工业组团也有得天独厚的水运条件。北海工业组团南与海洲旧城区相连，较易进行基础设施的建设，拓展为海洲的新的城市发展空间，但同时因旧城区的阻隔，近期无法在工业组团和海洲中心区之间建立畅通便捷的内部交通联系，接受海洲中心区的辐射。北海工业组团距离古镇镇区组团较远，难以接受到镇区组团的辐射。二、用地条件分析北海工业组团西北面有大片未开发的耕地和鱼塘，利于工业企业的进入。组团西南面大片的简易工业厂房时机成熟时易于改造为环境好的居住小区和滨江公园。因规划区北面均安镇的用地已规划为工业用地，故规划区北海路北侧靠近均安镇的地块不适宜规划为居住用地，规划为工业用地较为理想。三、经济条件分析海洲行政村经济实力不强，建设完善的基础设施资金投入大，工业组团的规划实施有一定难度，但规划区土地价格不高，较易吸引企业投资办厂。四、用地开发策略1、提高企业进驻标准，改变传统的小规模的工业企业生产模式，统一规划，保证工业组团面貌。2、停止建设居民自建住宅，逐步搬迁组团西南面简易工业厂房，建设高尚住宅小区和滨江公园。3、待开发用地先进行道路、市政管网等基础设施的建设，预留配套文化娱乐、体育等公共服务设施用地，创造工业组团优良的投资环境和生活环境。第三章 规划总则一、规划依据1、中华人民共和国城市规划法（1990年4月1日）；2、建设部城市规划编制办法（2006年4月1日）；3、广东省城市控制性详细规划管理条例（2004年9月24日）；4、中山市城市规划技术规范（2004年）；5、古镇镇总体规划（20032020年）；6、国家相关规范，中山市政府、规划部门的相关文件。二、规划目标1、通过规划将北海工业组团建设成古镇镇灯饰工业的样板产业园区，改善和提升古镇镇门户地区的城市形象；2、通过规划，将北海工业组团建设成支撑海洲村经济发展的产业基地，为全面改善海洲村落后局面创造条件；3、通过规划，为北海工业组团配套完善的设施，形成环境优美、生活便利、交通便捷的城市新区。三、规划原则1、落实古镇镇总体规划的要求，集约化利用土地资源，节约用地。2、坚持规划先行，强调社会效益、经济效益和生态环境效益的协调统一，创造具有综合功能的生产生活区。3、充分利用现状条件，结合经济发展需求，逐步改变用地布局的混乱状况，配套完善的公共服务设施，合理进行功能分区，提升规划区土地价值。4、注重规划的可操作性，强调用地性质有条件的兼容。第四章 用地布局规划一、用地规模规划城市建设用地161.59公顷，被城市道路网和河流水体分割为56个地块。 二、人口规模规划区居住用地面积298813平方米，根据古镇实际情况，确定人均居住用地面积为30平方米，则规划区居住用地可容纳人口为9960人。此外考虑古镇各工业企业都配套有单身职工宿舍，根据调查数据计算工业企业单身职工宿舍容纳外来工约4160人（130平方米工业用地/人，规划区工业用地面积540870平方米）。故规划区总人口为14120人。土地容量法核算规划区人口规模：按人均城市建设用地120平方米/人。计算规划区1615961平方米用地可容纳人口13466人。综合以上两种方法预测北海工业组团人口不宜超过13800人。三、规划结构规划结构可概括为：“一心、两轴、三分区”。1、“一心”是指靠近北海路和翠苑路交叉口的公共服务设施中心，该中心靠近居住区，同时也处于规划区的中心地带，主要包括行政办公、文化娱乐、体育、公共停车场、敬老院等配套设施。2、“二轴”是指沿北海路规划的横向的组团产业发展轴和沿翠苑路规划的组团生活轴线。3、“三分区”是指依托现状用地情况规划的工业生产区、居住生活区和绿化景观区。四、用地布局1、居住用地规划形成9个独立地块的居住用地，总居住用地面积298813平方米，占规划区总用地面积的18.49%。对中顺大围以东靠近工业生产区的居住地块，规划为部分工业生产企业外来职工配套的居住用地。(古镇总体规划确定该几块用地为公共绿地，规划根据多方面分析，将该几块绿地调整至海洲自来水厂北侧，一方面扩大了面向海洲水道滨江公园的开敞空间，保护了水源地，另一方面中顺大围东侧用地按规划安排为北海工业组团的中心的公建用地和配套职工宿舍用地，协调与工业生产区之间的关系)对规划区现状形成的居民自建住宅，近期维持现状，控制该类住宅的新建、改建、扩建，有条件时进行搬迁改造。规划对中顺大围以西部分现状简易厂房搬迁，改造为滨江公园和高尚居住楼盘，满足工业组团白领、高级管理人员、海洲旧城搬迁改造居民等的住房需求，改善居住环境。（古镇总体规划该用地为工业用地，控规编制过程中与海洲村委会多次沟通，认为改造为居住用地较为合适，故根据实际需要做出了调整）2、工业用地规划工业用地位于北海路北侧、东岸北路两侧，规划总工业用地面积502859平方米，占规划区总用地面积的31.12%。工业区的开发应充分利用现状东岸北路优越的交通条件，同时推进北海路的施工建设，在北海路两侧形成产业发展轴线。工业生产区内规划灯饰加工装配等一类工业企业，禁止二类和三类工业企业进入，工业企业只能建设通透式围墙。3、公共服务设施用地公共服务设施将集中布置于北海路和翠苑路交叉口地块内，位于规划区中心，可满足合理的服务半径。海洲村近期需按规划控制留出用地，待条件成熟时再进行建设。规划公共服务设施用地面积58835平方米，占规划区总用地面积的3.64%。4、绿化用地按照古镇镇总体规划安排，规划对海洲水道沿线简易工业厂房搬迁后，规划改造为公共绿地，总面积为253616平方米，占规划区总用地面积的15.69%。此外在内河两侧、中顺大围两侧、工业生产区和居住生活区之间规划了防护绿地，总面积为61945.64平方米，占规划区总用地面积的3.83%。5、道路用地规划靠近公共设施中心安排了一处面积约4434平方米的公共停车场。规划区道路用地面积262462平方米，占规划区总用地面积的16.24%。6、市政设施用地规划区有一处自来水厂，用地面积15216平方米；规划安排一处公交始末站，用地面积2756平方米；规划安排一处110KV北海变电站，用地面积5191平方米。市政设施总用地面积23164平方米，占规划区总用地面积的1.43%。7、河流水体规划区河流水体总面积147945平方米，占规划区总用地面积的9.16%。规划用地汇总见附表一。第五章 公共服务设施规划一、总体布局公共服务设施集中布置于组团中心位置，辅以沿街商业带。主要包括行政办公用地、文化娱乐用地、体育用地、商业用地、敬老院用地，形成公建核心区。二、规划指标1、行政办公设施行政管理设施包括综合管理处、治保会、市政管理机构及其它管理用房，用地面积约4414平方米。2、商业服务设施在规划商业地块内布置储蓄所、超市、肉菜市场、餐饮店等商业服务设施，服务整个组团，总用地面积约40671平方米。3、学校现状有一处幼儿园，用地面积2260平方米，按幼儿园的服务半径还需增设一处幼儿园，位置见北海用地规划图。用地面积控制在15003000，要求容积率为1.5，建筑密度25，绿地率40，建筑层数不大于3层。规划区不增设中、小学校，中学可依托距离居住区1.3公里处的海洲中学解决，小学可依托现状距离居住区约500米的海洲小学解决。4、文化娱乐设施规划区安排一处影剧院，用地面积2759平方米。5、体育设施规划区安排一处体育运动场地，用地面积5521平方米，同时结合滨江公园的规划布置篮球场、游泳池和羽毛球场等体育运动场地。6、医疗卫生设施规划一处卫生站位于翠苑路的商业地块内，为组团居民服务，建筑面积300-500平方米。7、敬老院用地规划区现状有一处敬老院用地，面积4982平方米，规划予以保留。第六章 道路交通工程规划一、规划原则1、规划道