nXX公厕经营权拍卖活动策划案2004/7/2目 录1. 活动概述.32. 公厕装修建议.83. 拍卖活动步骤.144. 推广策略.175. 秀稿与软文展示附件第一部分 活动概述一、活动目的：以活动提升关注，以活动促进销售。XX目前销售态势趋缓，一方面由于项目周边推案量增加，分流一部分客源；另一方面由于尾盘销售，市场热度降低。所以目前营销策划的重点在于通过星级公厕经营权的拍卖活动的刺激，激发市场对XX的再次关注，重新燃起较高的市场热情；此次活动以新的视角审视和包装XX，寻求新的广告宣传立意点，通过星级公厕经营权的拍卖信息的告知，强化公众对XX商铺人气的信心，避免常规广告对公众可能产生的楼盘滞销的误解，有针对性的加大广告力度，以成功的活动组织燃起市场兴奋点，有效地达到去化商铺的目的。二、经营权内涵参拍的经营权是指在参照物价、环卫部门相关规定条款下，买受人所享有的对公厕经营管理的权利，这个权利必须以买受人履行其对公共设施的看管、内外环境保洁、正常发挥基础设施服务功能等义务为前提。星级公厕的收费标准要参照物价和卫生部门相关规定，结合商场特点制定。其服务质量与标准都必须遵照环卫管理部门要求执行。除经营权竞拍成功后支付的相应款项外，买受人无需向市场物业管理部门缴纳任何费用，完全是自收自支、自负赢亏的独立经营体。鉴于物业所有权仍归商场所有，物业管理部门将提供相应金额大修专项补贴费用，用于设施维修更新。三、活动可行性分析：1、背景分析：随着城市现代化进程的深入，公共厕所早已不只原始意义的“方便”之所，而是兼有卫生整理、休息乃至于审美、商业、文化等多种功能，逐渐从简单的“方便”过度到对科技、环境、环卫以及对人性的高度关怀！公厕已成为现代城市文明形象的窗口之一，是城市经济发展水平和居民生活质量的重要标志。目前，全国大部分地级市以上的城市都在进行公厕星级革命，甚至一些小县城也正在紧锣密鼓地进行，而在徐州，据我们了解星级公厕无论从供应量、人们的认知程度上都有待提升。可以设想星级公厕的提出必将成为市场的一个新的关注亮点。2、周边环境分析：XX市场居淮海商圈核心地位，紧邻XX火车站，日均客流可观。然而据了解，XX市场公厕只有两间，普通装修，对外收费3角，对内5分；（XX商铺部分共设有5间卫生间）。可见，公厕供需缺口很大。本次拍卖的卫生间位于XX商铺一层，对外临街，面向徐州客运站。对内、对外均可营业，较好地迎合了市场需求。3、经济估算：市场条件：人流：依托XX市场XX旺盛的客流，临街，紧邻XX火车站、客运站，日均5万人次强大客流量装修标准：豪华、人性化设计XX首座豪华公厕，引领时尚潮流星级服务：国际3星级XX首座国际3星级公厕，打造公厕星级服务标准。规模：61.5。功能紧凑、设施齐备。收费：相比其它非星级公厕收费，比如XX市场的2个厕所，都是收费0.3元，那么我们的豪华3星级公厕建议收0.5元每人次，商场内部0.1元每人次其它经营回报：经营者可开办一些如书报杂志、电话卡、香烟纸巾、投币净鞋机等经营性服务，回报快捷经济预算分析：固定收入：市场内部包括XX1000余间商铺, 一层200余间铺位，每个铺位1-2名经营人员，保守一点，按200个人来算，一天上1次厕所，每次每人0.1元（用发牌或月票的形式，内部优惠，只收清洁管理费用），那么一天的固定收入是：200* 0.1=20元小卖部营业额：小卖部经营范围不限，可参照周边零售摊位估计，按250元/天计算。（纯利：80元）客流收入：按平均每分钟人流量1个计算，每个人收费0.5元，那么一天上公厕的营业额（每天经营时间保守一点，算10个小时）就是：60*10*0.5 =300元，再加上其他经营的收入，那么：每天营业额=公厕营业额+小卖部纯利400元月营业额30 * 400 1.2万年营业额1.2万 * 12 14万成本：保洁员人工费：1万元/年 消耗品投入（手纸、香料、卫生洁具等）：1.5万元/年 电费、水费等营业支出：2.5万元/年纯收益在9万元上下。而实际上，每天经营时间不止10个小时，还有其他丰厚的经营利润，因此，收入应该大大超过目前最保守的预算，钱景可观！ 经济评估目的：在具体宣传推广时，以此为依据，打动竞拍户！4、活动效果预期：XX星级公厕的建立将提升XX物业档次和品牌形象，增加附加值，同时通过对星级公厕建立和经营权拍卖活动的广告宣传及媒体炒作，再一次引起人们对XX商铺本身的高度关注，起到“一箭双雕”的营销策略效果，从而策动XX所剩物业的成功收尾。商铺联动：在拍卖活动的市场推广中，显现XX尚有精品保留铺位，压轴登场，配合拍卖活动举办“超值抢购月”优惠活动，建议给予适当的折扣，激发市场震荡，营造稀缺效应，从而积聚人气去化所剩产品。第二部分 公厕装修建议公厕建筑面积：61.5男厕：6个小便池+5个蹲位女厕：10个蹲位一、公厕装修及配套标准建议：国际3星级1） 要颠覆以往厕所设计模式，强化景观形象。如此人流地段建造的公厕首先要与周边环境相容，成为城市景观一部分，突出公厕外部装修特色，将其设计成视觉上亮点。外观设计可与商场相对独立，通过色彩和造型变化，体现轻松、现代、明快的设计风格。设置美观的指示牌，有效引导客流，形成鲜明的标识。2） 内部环境体现人性化特点，强调享受功能。l 内墙面和地面全部以瓷砖铺就，地面采用防滑地砖，墙上挂着艺术画，配置半身镜的大理石洗脸台面及感应水龙头（台面上需有洗手液挤压头配置，一个洗脸池旁配置一个）、盆景生态营造、冷热水设计、烘干机、内配柜机空调、空气芳香散发器、壁挂式彩电、背景音乐系统；l 单间隔离感应式自动冲洗蹲便池（考虑公厕特性及当地用厕习惯，忌用座便器）；l 设置休息厅：配备条形木椅、茶几、公用电话、吹干机、体重测量秤、冷暖柜式空调、背景音乐系统、彩电、自动净鞋机、报刊杂志；l 建议洁具全部使用“美标” “”等国内外名牌产品。3） 采用星级服务与管理，实现软、硬件的有机协调与统一。服务人员要求年龄在55周岁以下，五官端正，会讲普通话，举止大方，注重仪表；采用统一着装、佩戴工作证，夏秋季6时至22时、冬春季7时至21时，对公厕进行即时保洁服务，做到公厕便池洁净，无污垢、无堵塞、无滴漏，室内整洁，无破损、无异味、无蚊蝇，干净明亮。 休息厅温馨的洗手台 大理石洗手台墙上艺术画 公厕内部 温馨的公厕休息室一角 休息厅二、 其他服务功能的派生经营者可开办一些经营性服务，如在入口收费处设立小卖部，专门销售书报杂志、电话卡、香烟纸巾等。这些根据公厕顾客需要而开展的服务，既为他们提供了方便，也满足了往来人群需要。但要特别约定的是：这些派生的经营服务规模要控制，不可喧宾夺主，掩盖了公厕基本功能。第三部分 拍卖活动步骤一、市场引导，过滤信息。通过广告与软文的配合，先期引发市场关注，对意向竞拍者收取一定押金，有效过滤市场信息。二、 一元起拍，热炒投资收益，为拍卖的制造轰动效应。以星级公厕3年经营权为拍卖标的，按照竞价拍卖原则，无底价拍卖，一元起拍。活动组织：联络拍卖公司，就相关拍卖事宜交底，出具相关拍卖活动组织细则，联系新闻媒体对此次拍卖活动进行全程报道。相关事宜：1、 整个拍卖活动目的是扩大本案影响，通过拍卖热点扩散，引导客户购买所剩物业。2、 媒体宣传。注重星级公厕概念导入。在拍卖活动前期，在XX晚报以硬广告及软文“炒作”星级公厕，要将公厕与城市形象、商场形象相联系，对未来经营作乐观预期。3、为做好拍卖准备工作，拍卖登记时将竞买人的保证金5000元（待定）与标的物进行挂钩，以便过滤客户，预期拍卖结果。做好拍卖现场控制。4. 拍卖方法：设“托儿”和拍卖公司事先沟通好，届时自己准备5-6个人做“托儿”，防止现场气氛冷淡，拍卖价格过低。5、拍卖资料准备： 一楼公厕的平面图（包含预留洞口及尺寸）及建筑面积（甲方提供） 星级公厕平面布置图及功能分区示意图 联系效果图公司按照平面布置图出具星级公厕的内部效果图 公厕的硬件装修标准：在装修等级上需达到三星级标准、单间隔离感应式自动冲洗便池（考虑公厕特性及当地用厕习惯，忌用座便器）、背景音乐系统、盆景生态营造、配置半身镜的大理石洗脸台面及感应水龙头（台面上需有洗手液挤压头配置）、电视机、烘手机、内配柜机空调、空气芳香散发器、防滑地砖加面砖装修等 公厕的延伸性经营范围的设定：考虑设置公厕外公用电话、售货专柜、体重测量秤等 周围现有公厕（XX市场二层公厕例举）的收费标准及日用人流量统计，针对本星级公厕做出经济评估，给出市场未来收益预期参考分析，从而引导拍卖。经营管理合同书，合同中约定承包方严格按照三星级标准管理和服务，如不能达标者甲方有权终止合作。三、 拍卖流程1、送交相关资料，包括拍卖底价。2、公开拍卖前30日发出拍卖公告；3、竞买人带保证金报名参加竞拍、并索取有关文件；4、在约定的时间、地点并按以下程序公开拍卖： 、主持人简介拍卖项目位置、面积、规模、用途、规划说明，配套明细及其他有关事项； 、公布拍卖起叫价； 、竞买者按规定的方式竞相应价或加价，其最后应出最高价者即为竞得人；、签订拍卖成交确认书； 5、乙方（竞得人）应在拍卖成交之日起XX日（具体待定）内与甲方（XX）签订合同并交付相当于拍卖总额10%的定金。6、乙方（竞得人）按规定期限付清项目款后，依法办理相关程序登记，领取项目经营权证书。 第四部分 推广策略推广总精神：XX星级公厕引导公厕革命引领时尚潮流引爆致富先机推广分三个阶段进行：第一阶段：告知主标：惊喜！副标：XX首座国际3星级公厕即将诞生文案：XX首座豪华3星级公厕，位于XX一层，以人性化的设计风格，高端的硬件配套，良好的管理与服务，打造星级标准，提供星级体验。这里拥有的是芬芳、音乐、关怀；除却的是污浊、拥挤、烦躁。XX星级公厕带给您不曾享受到的舒适与洁净。第二阶段：蓄势（以软文配合）推广主题：1、产品：a) 星级配置： 主标：惊羡！副标：XX星级公厕，星级配套，星级体验。文案：带给你休闲吧的感觉。绿色的盆景，馥郁的芬芳，悠扬轻松的音乐，还有，气定神闲的悠然。b) 星级管理与服务主标：精品！/精制！副标：XX星级公厕，星级管理，星级服务。文案：夏秋季6时分至22时、冬春季7时至21时，即时保洁，做到“六无”无污垢、无堵塞、无滴漏，无破损、无异味、无蚊蝇。“六有”有花香、有音乐、有卫生、有空调、有电话、有人情。2、 经营前景：主标：精明！副标：财富为发现者而生！XX星级公厕，小投资，大收益！ 文案：XX星级公厕，占据XX与XX市场4000多家滚金旺铺人气之利势，火车站、汽车站、商贸步行街日均5万客流之商机，经营钱景如日中天。每天营业额=公厕营业额+服务部营业额敬告：以下经济评估仅供参考！收费（对外）公厕收入