工业园区物业管理.社区化工业园区的物业管理模式作者：朱英 文章本源： 本站采集整理点击数：395更新时间： 2008-10-3110:07:13工业园区物业管理基本思路1建立“以人为本、用户至上”的服务思想不可以否定，“物业管理”这个新惹祸物曾一度被纯真地看作是对不动产的管理、保护，这种机械地理解物业管理的认识到现在还有影响。我们不否定对“物业”进行管理的重要性和必然性，但将物业工作面对的方方面面的服务对象看作一种管理主体以外的隶属物则是一个严重的误区。这个误区将以致认识上的模糊从而形成工作上的无序状态，接踵而来的即是物业人员强硬管理、业主被动接受；而业主不停提出要求时，物业人员却所以而目不暇接、慌乱失措，工作量不停增大，业主满意率却不停降低的场面，究其原由是我们没有抓住根本。物业管理不只是“物”的管理，更是人与人之间生动有机地交流联系。物业管理走开了“人”这个服务主体，就像鱼走开了水。高质量的物业管理工作永久是心灵之间的交流和理解，而不是人与物之间机械、缺少活动的联系。所以，物业管理公司必然建立“以人为本、用户至上”的服务思想，悉心全力为业主或物业使用人服务。2确定工业园区物业管理的基本经营模式工业园区的物业管理面对的是公司，假如服务质量不高，将影响政府的招商引资工作。所以，怎样建立一种较为圆满的管理模式，对工业园区的物业管理公司将是一项极为重要的课题。现有工业园区的物业管理模式主要有以下三种：经过拜托方式进行物业管理这种管理方式是物业管理公司经过全拜托方式接收物业。主要表现为：一是经过全拜托方式接收上司开发word 专业资料.商开发的物业，这就是自建自管模式；另一种方式就是经过全拜托方式接收其余开发商开发的物业。一般状况下，这种物业比较优异，有必然的收益空间。经过顾问方式进行物业管理这种管理方式就是一个物业管理公司不直接收理物业，而是为其余一个物业管理公司的物业管理活动供给顾问、咨询。这种管理主要表现在：一是物业优异，发展商不肯意全委；二是物业不是很好，顾问公司不愿意全委。经过合作方式进行物业管理这种管理方式就是两家物业公司经过股份制等方式进行合作管理。这种状况一般是：一是物业比较优异，有必然的盈利空间；二是两家物业公司想经过合作方式将两方的利益联系起来，增强合作，减少风险。3建立社区化的工业园区社区化工业园区是指确定“以人为本，服务至上”的服务思想，在工业园区科学地设置各项基本功能，如社区活动中心（老年活动中心和青少年活动中心）、商场、银行、邮政、卫生所、新华书店、菜场等，为入驻公司供给全方向、多功能、综合性的物业服务。社区化工业园区的建立主要考虑以下因素：确定人口合适容量一个工业园区的合适人口是社会经济发展水平、开销水平、自然资源和生态环境的函数,是知足必然生计质量的前提下的合理人口规模。充足考虑地区因素和社会意理因素所谓地区因素，是指城市干道所切割或自然界线所包围，拥有生计发展的硬件设备、相对独立和坚固的地域。工业园区一般是政府为发展地区经济，对外招商引资而修筑的，所以，必然充足考虑工业园区的地理地点、交通条件等因素。所谓社会意理因素，是指集体对个体的行为产生决定性的影响，形成共同的生活方式、行为规范和心理取向。社区成员对本社区拥有归属感，产生参加集体的集体意识和行为。工业园区固然以生产为主，但我们仍旧不可以忽略公司的社会意理，不可以走开整个社会环境。word 专业资料.研究工业园区内各入驻公司需求不一样样的公司对工业园区的需求各不一样样。在进行工业园区物业管理过程中不只要考虑经济上的合理性，还要考虑工业园区内各公司的不一样样需求，尽可能地知足公司的合理要求，为政府的招商引资做出贡献。圆满物业配套设备因为目前工业园区的物业配套设备不全，给入驻公司员工的带来了诸多的不便。所以，必然增强工业园区的配套设备建设，建立员工宿舍、食堂、社区活动中心、商场、银行、邮政、电信、卫生所、新华书店、菜场等，为入驻公司供给全方向、多功能、综合性的物业服务。增强精神文明建设，建立工业园区的社区文化工业园区无疑是物质文明建设的基地，但相同要重视精神文明建设。我们应当建议“文明家园，友善共创”的社区精神， 在园区内建议“和平共处相敬如宾”、“交流交流相互支持”的好风俗， 使公司与公司之间、个人与个人之间互通有无、和平共处、相互帮助、共同发展，实现园区公司一家人的“大家庭”理念，创造一种特点的社区文化。跟着经济的发展和社会的进步，工业园区的建设不停增添，入驻公司对于生产、生活环境的需求也渐渐提高。公司已经不再但是知足解决生产问题，渐渐开始关注建筑集体的人性化需求（如环境需求、运动需求、安全需求、购物需求等），要求改良生活质量。物业管理行业是公认的微利行业，而物业管理公司追求的是效益的最大化。特别是进入WTO 后，在物业管理费不可以随意地大幅提升的状况下，发掘新的经济增添点是独一出路。要想生计与发展，公司就必然千方百计降低公司运营成本，想方想法提升服务质量，想方想法发掘新的经济增添点，在公司经营发展上以快取胜、以质取胜。工业园区社区化，不只知足了入驻公司的需要，并且为工业园区的物业管理公司创立了更多的经济增添点。发展社区经济，既可带来经济效益，又可方便业主或物业使用人，提升工业园区物业服务质量的满意度。FS:PAGE工业园区社区化可以波及的领域十分广泛，市场远景十分广阔。如社区教育业、社区文化娱乐业、社区商务服务、社区健康服务业、社区中介业、社区商业、社区餐饮业、社区汽车服务业以及其余连锁店等。word 专业资料.工业园区物业管理的特点及难点1工业园区物业管理的特点工业园区内标准厂房的产权形式多元化。大部分工人的素质较低。厂房内的机械及藏量过多的货物可能超出楼面构造的承载标准。机器开动时震荡噪音对环境产生磁扰。起落机使用屡次，耗资较大。工业楼房老化磨损速度加速，保养保护费高。厂房内储蓄易燃物件及资料多，火警危险性高。公用地方及走火通道常常堆放杂物。2工业园区物业管理的难点因为工业园区内标准厂房的多元性，加大了物业管理的难度。险情。因使用屡次或使用不妥，造成房子的破坏，以致带来构造的变化，险情出现难以猜想。并且，厂房设备耗资严重，保养，维修开销高昂。消防点多面广。厂区内储蓄的易燃易爆物件和有害的危险品，简单出现火警或险情，因电器安装、机器的用电不妥，也简单引起火灾；其余厂区内的交通工具和人员多而杂，这给保卫工作带来了难度。word 专业资料.功能特别。因为使用的特别性难以保持整齐，污水不便办理。建立工业园区物业管理组织机构工业园区的物业管理公司要组建相应的组织机构，实行规范化管理。组织机构的职能有：负责厂房地区内建筑物管理的平常势务；一致对外联系，协调落实街道做事处交办的社会任务；协调各生产公司对共用部分的使用，保护绿化布局，敦促卫生制度的落实；负责整体性设备及隶属设备，共用部位的管理，保养、维修工作，针对工作需要聘任维修人员，公共场地打扫人员、安全保卫人员；负责建立房子修葺基金并建立专项账目；制定有关详细管理规定，按期召开会议，检查管理方法的履行状况和工作进度。工业园区物业管理的先期介入1从法律角度看物业管理先期介入先期物业管理是指新建物业在业主委员会建立以前，由开发建设单位自行或许拜托物业管理公司对新建物业实行的先期物业管理活动。因为先期物业管理过程中，物业管理公司多半是开发建设单位拜托或选聘的，物业管理公司与业主之间没有签署物业管理合同 。同时，先期物业管理过程中业主对物业刚开始使用，物业管理的工作任务相对好多，业主与物业管理公司之间较简单产生纠葛。物业管理纠葛产生后，业主最常采纳的举措就是拒付物业管理费。物业管理公司所以遇到损失也常有。物业管理关系是因物业管理合同而产生的法律关系，先期物业管理也不例外。实践中，物业管理公司都以书word 专业资料.面形式明确物业管理项目、内容、物业管理费计算标准和限时，从而明确物业管理公司的权益和义务。目前，因物业管理公司与不一样样的主体签署先期物业管理合同 ，从而使合同的形式多种多样。不论何种形式的合同，物业管理公司的主要合同权益就是收取物业管理费。2工业园区物业管理先期介入的重要性只管物业管理的诸多问题平常是在房子使用过程中产生的，但究其本源却常常可以追忆到开发项目的建设过程中，物业管理与开发项目生产使用周期先期阶段的各样工作关系亲密开发项目的规划、设计、施工以致销售等工作环节，在很在程度上决定着房子投入使用后物业管理工作的难易及其工作量大小。我前文所提到的工业园区物业管理中所遇到的各样难题，与物业管理公司先期介入没能深入有很大关系。假如物业管理公司在立项决议、规划设计、建筑施工、代理物业租售等各个阶段可以介入此中，不单幸亏接收物业后快速投入到正常的运转状态中，并且还可以与水、电、气、通信、治安、环保等有关部门建立良好的工作关系，理遵从务渠道。工业园区物业管理的接收与查收因为政府招商引资工作的需要，好多公司在进驻工业园区时还没有进行综合的查收与接收，给物业管理公司造成好多管理隐患。所以，在物业开发建设完工查收完成，具备入住和接收条件时，物业管理公司应实时组建物业接收查收小组对接收