永新县城镇老旧小区改造专项规划(2021-2025年)第一章规划背景1.1 政策背景为切实抓好永新县城镇老旧小区改造工作，改善群众居住环境，根据国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见(国办发202023号)、 江西省住房和城乡建设厅关于做好城镇老旧小区改造相关工作的通知(赣建城202034号)的要求，编制永新县城镇老旧小区改造专项规划(2021 -2025年)1.2 改造目的和意义(一)老旧小区改造是重要的民生工程。 老旧小区主要指的是单位 改制前，政府投资所建造的居住区，和房改后所建造的居住区相比，很 多已经随着社会的发展而被淘汰。虽然我国的城市在这些年得到了良好 的发展，但是配套设施不完善、违章搭建、停车位不够等情况越来越普 遍，这很大程度的影响了住户日常生活以及城市的发展。而之所以要对 老旧小区进行改造，主要是为了解决居民生活质量差、提升城市面貌等问题，既属于民生工程，也属于民心工程。(二)老旧小区改造是重要的城建投资项目。 和其他产业相比，老 旧小区的改造具有自身的优势。通常，在对商品房进行调控的时候，不 是过热就是过冷，不过对老旧小区进行改造，不仅可以节省建筑市场的投入，同时还会确保房价能够控制在合理的范围内。根据国务院汇总，永新县城镇老旧小区改造专项规划(2021-2025年)2020年各地改造城镇老旧小区3.9万个，按平均每个小区改造资金 投入2500万元计算，就能实现投资近1万亿元。据城乡住房建设 部估计，全国城镇老旧小区改造总投资将超过5万亿元。而改造投 资具有投资周期短、边际效益高、资金周转快、消费潜力大等特点。老旧小区改造投资还能带动建材、适老适残设备、电梯、水电管线、社区服务等产业的发展，对经济增长的贡献可想而知，对构建国内经济循环具有重要的作用。1.3规划基本情况1.3.1区域位置永新县位于赣中西部，古称楚尾吴头，地处赣江水系二级支流禾水河的中游，为江西省吉安市的辖县之一。县境地理座标为东经11350 11429,北纬2647 2714,东与吉安县泰和县接壤，西与莲花县、茶陵县(湖南)交界，北连安福县，南与 井冈山市为邻，东西长约65公里，南北宽约56公里，国土总面积 为2195平方公里，县城东北距省会南昌市318公里，东南距吉安市区99公里。1.3.2城镇发展概况永新县有禾川镇、石桥镇、坳南乡、曲白乡、才丰乡、在中乡、烟阁乡、龙源口镇、三湾乡、澧田镇、龙门镇、台岭乡、沙市镇、龙田乡、文竹镇、高溪乡、埠前镇、高桥楼镇、怀忠镇、芦溪乡、莲洲乡、高市乡、象形乡、七溪岭林场、综合垦殖场等25个乡、镇、场。永新县村(居)委会由2002年的299个减少到257个。-3238个行政村，全县国土面积2195平方公里，总人口52万，其中农村人口42.3万，东汉建安九年(公元204年)建县。2019年末，永新县总人口529252人，比上年末减少76人。全县人口出生率8.98,死亡 率2.1, 自然增长率6.89。全县常住人口城镇化率为51.44%, 比上年提高1.42个百分点。1.3.3城区建设禾川镇位于县境中部，东邻石桥镇，南接才丰乡，西毗澧田镇，北 连埠前镇。下辖21个行政村、10个居委会，镇党委下设37个党支部。 禾川镇交通发达，通信畅通， 医疗卫生、教育、科技事业兴旺，文化、 娱乐设施齐全，城市面貌日新月异，各项社会事业得到同步发展。浙赣 铁路分文支线穿城而过，319国道贯穿镇境内，二级公路距京九铁路吉 安站、井冈山站90余公里，距赣粤高速公路65公里，距井冈山飞机场 70公里。镇境内有中学6所、小学8所、医院6家,设有邮政、电信、移动、联通公司、供水、供电等公共设施。第二章现状概况2.1城镇老旧小区总体概况2.1.1老旧小区的概念城镇老旧小区泛指建造时间比较长，市政配套设施老化，公共服务 缺项等问题比较突出的居住小区。在住建部、发改委、财政部印发关 于做好2019年老旧小区改造工作的通知中明确指出，老旧小区应为 城市、县城(城关镇)建成于2000年以前，公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。永新县城镇老旧小区改造专项规划(2021-2025年)从对住建部以及各个城市对老旧小区界定的文件及实践来理 解，当前政府主导开展的老旧住宅区整治出新，基本上是指房屋失修、配套设施缺损、环境脏乱差的老旧住宅小区。2 . 1 . 2老旧小区的范围界定城镇老旧小区是指城市或县城(城关镇)建成年代较早、失养 失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造 意愿强烈的住宅小区(含单栋住宅楼),含国有企事业单位、军队 所属老旧住宅小区和移交地方政府安置的军队离退休干部住宅小 区，不包括已纳入棚户区改造或拟通过拆除新建(改建扩建翻建)的住宅小区，以及居民自建房为主的区域和城中村等。重点改造2000年底前建成、近5年未实施综合改造且今后5 年不会纳入规划征迁改造范围的城镇老旧小区。建于城市(县城城 关镇)范围外国有土地上的的工矿企业、垦殖场、林场等集中住宅 区和建成于2000底年后(但不得超过2005年底，下同)后又亟需改造的城镇老旧小区可逐步纳入改造计划， 十四五期间，建成于2000年底后的老旧小区改造数量占比不宜超过总改造计划的15%。2.1.3总体概况由于特定时期建设指导思想和理念，存在过于强调“节约”功 能，面积小、不分户、厨卫公用、无起居室等设计上先天不足特点，同时也因设计、建立、技术和质量等环节存在诸多问题，工程质量4参差补齐。2 . 2老旧小区分布现状永新县城镇老旧小区主要集中在城区中部，三湾路以东忠义路以西、禾河北路以北、袍田大道以南区域，主要集中在东忠义路、子珍大 道、西潭路、禾川西大街、秀水路、禾河北路、袍田大道、湘赣大道两 侧，涉及秀水片区A 区 B 区、三湾路片区、湘赣大道片区、禾川大街片 区、茗园路片区、站前路片区(东、西区)、建设路片区(东、西区)、沿江路片区(南、北区)、农机巷片区、东里片区共11个片区。经过项目组的现场调查和走访，本次改造规划共有11个点，以行政、企事 业单位宿舍为主，单栋居多，共涉及户数25832户。详见附表1:现状老旧小区调查统计表。永新县城镇老旧小区分布情况主要有以下四个特点：( 一)老旧小区众多，分布较散，改造规划难度较大；(二)大部分老旧小区位于城区中心，影响整体城市形象；(三)老旧小区建设年限较长，建设用地面积和范围模糊；(四)老旧小区与公服设施融合，造成拥挤混乱。2 . 3老旧小区改造现状评估根据永新县住房和城乡建设局要求，我们通过观察老旧小区现状情 况，制定永新县城镇老旧小区改造入户调查表，广泛开展问卷调查，征 集居民的意愿，了解老旧小区居民的真实需求，确定老旧小区的改造内容、改造范围，判断出改造小区的改造类型。永新县城镇老旧小区改造专项规划(2021-2025年)2.4 现状问题分析永新县城镇老旧小区现状在道路交通、建筑、公共服务设施、基础设施等方面主要存在以下问题：2.4. 1道路交通现状(1)老旧小区所处区域交通不便、混乱。个别老旧小区在初 期建设阶段，汽车还没有完全普及，人们出行大多为自行车、步行 等，对于道路的设计宽度比较窄，社会不断发展随着机动车越来越 多，导致原本就窄的路面变得拥堵对步行空间的占用越来越严重，造成内部交通混乱，无法保障机动车日常出行通畅。(2)停车设施缺乏，乱停乱放严重。老旧小区对机动车停车 位没有进行充分考虑和规划，缺乏物业管理，外来车辆能够随意进 入小区内停车，小区内占用公共绿地停私家车现象普遍，更有一部分居民占用公共空间私自搭建摩托车停车棚。(3)消防通道堵塞，存在安全隐患。老旧小区内公共区域被 破坏挤占，乱搭乱建现象严重，堵塞消防通道，有些小区道路仅能供行人通行，出入口尺寸不满足消防要求，存在严重安全隐患。(4)道路路面缺乏管理和美化。通过调研观察，多数老旧小 区道路没有绿化工程和亮化工程，路面坑洼、高低不平、杂物占道、拱起和碎裂，加上排水系统不完善，遇到雨水天气，积水随处可见。(5)小区出入口设置不合理。通过小区现场踏勘，许多老旧 小区只设置了一个出入口，内部没有形成通畅的车行环路和回车场，在出行高峰期，小区门口会车会造成堵塞。52.4.2建筑现状(一)建筑外立面现状(1)建筑外墙墙皮有脱落现象。外墙墙皮存在脱落、或者鼓包现象，致使墙面斑驳、不够平整，影响建筑整体形象，小区风貌不够整齐。(2)建筑外立面受油烟污染严重。部分建筑因有餐饮行业经营，油烟排放处理不当，导致建筑外立面受油烟污染严重，受油烟污染区域如同“牛皮藓”一般，影响建筑整体形象。(3)建筑屋面、外墙渗水严重。部分建筑因屋面、外墙防水施工 工艺不佳，经过数年后房屋渗水，影响居民生活，使得居民居住环境舒适度严重下降。(4)建筑户外构造构件老化，存在安全隐患。2000 以前建成的小 区，门窗、屋檐等材料抗老化强度不高，年久失修，存在空中坠物的风险，影响行人安全(二)建筑内部结构现状(1)未配备出入适老设施。部分建筑楼层过高(6-7层),未配置电梯，且楼梯狭窄，老年人上下楼出行不便，易发生跌倒、碰撞事件。(2)楼道“破旧黑”严重。许多建筑因基础问题不能加电梯，并且楼道内各类线路杂乱，存在起火危险，由于建设工艺问题，踏步破损或缺失，楼道内部采光不足，未安装电灯，缺乏照明，不方便居民出行，有些楼道缺乏老幼楼梯扶手。(3)建筑整体结构需维修加固。部分建筑建设年限已有30多年，当时的建筑施工工艺不够精湛，由于时间关系，建筑整体结构老化严重，永新县城镇老旧小区改造专项规划(2021-2025年)甚至成为危房，需对其进行整体结构加固，解决房屋现有安全隐患问题，使房屋可以满足人的安全居住需求。(三)违章建筑经现场踏勘，大部分小区都存在乱搭乱建现象。由于永新县 部分小区建成年代较长，内部构造相对复杂，部分街道也较为偏僻，违章建筑存在着数量较多、分布较广、隐蔽性较强等问题。存在的问题如下：(1)老旧小区内违章建筑布局乱。 多年来，老旧小区一些居 民由于各种需要，在本来已经比较有限的空间里搭建围墙、车棚、甚至店面，还有不少家庭的厨房和餐厅也开始搬出主房，这些都产生了许多违章附房。(2)老旧小区内违章建筑现象面大点广量多。大多数违章建房基本不做规划设计，不符合消防、采光要求。有的房屋之间仅一米之隔，既不通风，也不采光； 同时，在房屋周边环境上，也存在生活垃圾收集、污水处理等基础设施不配套等问题， “脏、乱、差”现象严重。(3)违章建筑占用公共空间、毁坏公共绿化、阻碍安全通道、 影响整体景观。小区业主擅自将公共区域改装纳为己用，侵害公共 空间，私自在公共区域设置围栏，影响小区美观，加之部分业主擅 自将公共区域改装纳为己用，侵害公共空间，私自在公共区域设置围栏，影响小区美观，加之违搭乱建多使用易燃材料，而且私自改水改电，安全隐患问题突出。有的违建座向横七竖八，整体参差不6-齐，不仅影响观瞻，而且造成道路不畅、消防通道不通。乱建多使部分 违章建筑是用玻璃及塑钢骨架，或者彩钢板之类搭建的简易房屋。这类 违章建筑存在严重的不安全严肃，台风天气等极易