巴克什营金山古城旅游地产项目建议书2016年1月6日第一篇 项目简介及运作目标一、项目简介金山生态花园古城是由天宇房地产领衔开发，承德华宇建设集团、 承德宏远建设集团 和承德名城建筑公司共同投资经营，以山戎民居为主，山戎民居之中国传统建筑精髓，蕴含着浓郁的滦平文化，将古典与实用完美结合的高品质社区。气势磅礴的都城明远楼至公堂、灵动飘逸的亭台楼阁、古朴淳厚的民俗风情，生动再现了千年古金山城的原始风貌，让大滦平的民俗文化深深地烙印在今天的金山古城上。置身其间，晃若隔世。而金山古城商业地产项目是以山戎文化为灵魂，用深厚的山戎文化包装古城，形成其独特的卖点。商业地产项目占地近500亩，投资逾2个亿，集餐饮、娱乐、旅游、休闲、度假于一体，经营面积达5万余平米，能同时接待数万人休闲、娱乐。是天宇资产金山古城餐饮娱乐公司在巴克什营打造的滦平最大的餐饮娱乐基地。经营项目包括：山戎酒楼、古风茶楼、客栈、婚庆中心、运动康体中心、民俗表演中心、商务会议中心、小吃街、手工艺品街、儿童乐园、生态农庄等，是一个功能齐备、配套完善的大型休闲娱乐场所。二、经营目标： 将金山古城打造成为承德市民休闲度假的首选场所。 将金山古城打造成为旅游热点、亮点。 3年内古城年游客量达200万人次。第二篇 项目定位、规划及业态细分一、定位以山戎文化为主要特色的高性价比大众化的休闲旅游基地。二、规划及业态细分山戎古城商业地产区可划分为四大版块：“文化版块”古城生命力之所在；“商业版块”古城的利润中心；“运动板块”年轻人的天堂；“生态板块”炒作的一大亮点。1、文化版块文化是山戎古城的核心内容，是古城持久生命力之所在。本项目的文化内涵主要以山戎文化为背景。1）民俗文化表演中心民俗表演中心是山戎古城文化建设的核心部分之一，是古城文化的外在表现和最好载体，要靠它来凸显古城的文化内涵与品牌价值。它散落于古城的每个角落，一走进古城便可随处感受到扑面而来的古风古韵。 民间艺术部分：如转糖人、捏泥人、纸风车、糖葫芦等散落在整个商业区内，营造一种大滦平文化氛围。 民间曲艺部分：将棉花鬼、河北梆子、花鼓、皮影戏等融入茶楼、酒楼，喝茶听戏、品山戎小吃，营造一种古城独特的饮食文化。 特色文化表演中心（金山广场）：将经典曲艺、民间绝技等大型节目在各节、假日在古城内表演，既可凸显古城文化，又可形成卖点吸引消费者。运作形式：在节假日或公司举办的各种活动中，可邀请民俗表演团体合作，具体的合作方式可根据表演的具体内容来定。2）婚庆中心 地点：建议都城二楼； 规模：3000平米； 形式：招商或自营； 经营内容：接待、主持各种婚庆仪式项目的运作要点：1）婚庆形式设置多样。如传统中式、西式、特色少数民族仪式，金婚、银婚等多种形式，供消费者选择2）婚庆项目推广方式 制作金山古城婚庆手册，图文并茂，全面介绍婚庆中心提供的各种仪式、各项服务。并制作带古城独特韵味的资料架，消费优惠卡。 和各大婚纱影楼合作。合作方式： 放置古城婚庆手册于影楼内醒目位置，供消费者自由领取。影楼向顾客推荐古城婚庆中心，并和古城合作完成婚礼的全过程。回报：双方协商给予影楼一定比例的分成。古城为影楼提供该景区作为影楼外景拍摄基地。古城为到此举行婚礼的消费者推荐影楼为其提供婚纱摄影。 和婚庆中心合作。合作方式：放置古城婚庆手册于各婚庆中心内醒目位置，供顾客自由领取。婚庆中心向顾客推荐金山古城，并和古城合作完成婚礼的全过程。回报：双方协商给予婚庆中心一定比例的分成。我们婚庆的特色也是婚庆中心吸引客户的一个亮点。 和装饰城、家具商合作。一般人先装修、购买家具后结婚。因此，在装饰城、家具城购物的人群就是我们婚庆中心的潜在客户。合作方式：放置古城婚庆手册于装饰城、家具城门口醒目位置，供顾客自由领取。发放古城婚庆中心优惠卡。（也作为他们的促销手段）回报：装饰城、家具城可将他们的宣传资料放于置信各楼盘的售楼处，供购房者自由领取。 为中、老年人提供的金婚、银婚服务。 3）影视拍摄中心影视拍摄中心是古城又一卖点，投入小、回报大、见效快。金山古城是个很好的平台，一旦运作起来，吸引知名电影公司、大牌明星入城拍摄，既是新闻炒作热点，免费享用一顿广告大餐，提升古城知名度、美誉度，又可吸引大批游客、追星族、媒体记者，带动消费。 地点：建议都城二楼； 形式：招商或自营； 经营内容： 租赁场地（景区）给影视公司。 播放老电影，增加会议中心的利用率。 拍摄影片。4）儿童乐园 儿童游艺乐园： 建议不设置单独的室内固定场所。 大滦平文化的生动再现。游艺区内陀螺、铁环、毽子、风筝等，让逝去久远的古老孩童玩具带着浓厚的乡土色彩重现。让长期拘匿于都市的孩子们找到他们新的乐园让怀旧的中老年人为与童年玩具情节的重逢而感动。 儿童科普乐园：对儿童进行科普教育，增加实践教育（如带儿童到生态农庄认识各种植物） 儿童撒野乐园：设置儿童自由玩耍的场区，玩水（设置浅水小溪）、斗鸡、抓石子、老鹰捉小鸡、跳绳、跳远等。运作形式：招商招商一家素质良好的幼儿园，由其提供幼儿的日常教育与其他活动安排。5）特色商业街 山戎风味小吃一条街 地点：金山古城民居组团商业街（西段）； 规模：690平米； 形式：招商； 经营内容：各种山戎特色小吃这是承载古城文化必不可少的一部分，装修风格应一致，以百年老店为基调。 手工艺品街/酒吧一条街 地点：金山古城民居组团商业街（东段）； 规模：1238平米，47个商铺； 形式：招商； 经营内容：滦平的传统手工制品剪纸、泥塑、刺绣、木雕、古董、古玩、古书、古画、工艺品配以多家情趣酒吧等。 购物超市 地点：手工艺品街旁； 规模：2000平米； 形式：招商； 经营内容：旅游定点购物场所；生态购物超市2、商业版块1）山戎酒楼 地点：金山古城3号院； 规模：约7800平米； 形式：招商； 经营内容：特色山戎菜（名师主橱）、烧烤、小吃； 装修风格：山戎传统酒楼，古色古香，酒幡飘摇，掉脚楼依水而建。并将山戎酒文化作为室内的主氛围，在酒楼中展示出来。2）保健休闲中心 地点：金山古城4号； 规模：4160平米； 经营内容：中型有水休闲中心、桑拿、浴脚中心。3）金山客栈 地点：山戎园2院落（高档）、契丹区4院落（中档） 唐风8院落（标准）； 规模：14个院落，13500平米，800个铺位； 形式：自营； 经营内容：客房； 装修风格：根据不同分布区的文化特征，进行不同风格的主题装修。如明代风格、清代风格、民国风格、文革风格、或以名人、以老电影、以知青年代等为主题，充分体现千年承德文化的内涵。4）多功能厅 地点：都城； 内容：会议室、奥林匹克中心、康乐中心、幼稚园、楼层会议厅名称数量面积（）容纳人数收费标准服务提供2金山国际大厅12000150040000茶水、音响、话筒、幻灯机、投影机、电视、电脑、会议桌、会议椅、同声翻译系统等。2待定1800600150002待定120020030003待定150035080003待定230015040003待定215010020003待定51006015003待定8705012003待定540258003待定23020600 形式：招商； 经营内容：接待各种政府会议、商务会议、学术论坛等。会议中心是带动餐饮娱乐销售的核心动力，也是解决周一至周五客源稀少的有效手段。会议主要包括： 政府会议：消费水平最高的会议。 公司、企业会议：客户联谊会、公司庆典、新品推荐会、新闻发布会、企业峰会、行业交流会等。 社会团体会议：艺术交流会、研讨会等。5）商务中心 地点：建议都城2楼； 规模：100平米； 形式：招商或自营； 经营内容：配套宾馆、会议中心提供打字、复印、电子邮件等服务。3、运动康体版块1）老年康体中心/青少年活动中心（建议：都城4楼）2）室内体育中心奥林匹克中心。 地点：建议都城一楼。 羽毛球 乒乓球 台球 篮球场4、“代征地”版块生态是金山古城炒作的又一个亮点，其中生态农庄、生态果园、花圃都是我们宣传借力的好题材。为古城酒楼、茶楼的生态概念增加有说服力的依据。1）生态茶园 地点：2号待征地； 规模：60亩； 形式：招商； 经营内容：种植茶叶2）生态农庄、果林 地点：1号待征地； 规模：80亩； 形式：招商； 经营内容：种植蔬菜、饲养家禽、栽种果树3）苗圃花卉基地 地点：3号待征地。； 规模：50亩； 形式：招商； 经营内容：作为花卉苗圃基地。附业态细位置总面积业态招商对象备注金3号院7807.92m2（含651.42 m2的中庭）1F：2655.57m22F：2655.57m23F：1926.92m2餐饮有固定客源的大型菜馆。由于该部分院落较大，能整体招商固然为上策，但分割招商的可能性会更大。建议：1.采用纵向分割2.留中庭。3、三楼靠金2号院的部分缩进不修。4、修吊角楼。金3号院单体建筑约690 m2。（长约69米，可分为开间3.6米、3.3米的商铺各10间。）小吃一条街滦平传统小吃。建议：1. 将该区商铺进深加至10米；2.门设在靠3号院的街面上。金4号院约4160 m21F：1600 m22F：1460 m2有水休闲茶楼如：桑拿等1.原设计一、二层都做茶楼，但业态重叠对招商有影响，所以做此调整。2.3F有170 m2设为保健诊所，主营针灸、拔火罐等。另930 m2用于浴足房。3F：1100m2金山诊所、特色休闲 金11号院约1600 m21F：600m2销售大厅（180m2）、旅游接待中心（300m2）招商中心（120 m2）自用工程建议：避免房屋异形，少梁柱，一楼做成开阔大厅，销售中心和接待大厅从中间隔开，分别开门。销售中心设两间办公设备、一个卫生间。接待大厅设吧台、其后设货物寄存室。2F：600 m2社区服务中心、办公室自用（餐饮公司办公室6间）3F：400m2会议室自用或出租。金12号院约2000 m21F：96572m2 2F：800m2生态购物中心 以生态净菜等为主的销售形式 3F：面积待定旅游定点购物中心 旅游定点购物商家，经营地方中药材、特产等。 唐区（备注：建议由开发商销售）1324 m2（共有商铺14间）音像制品、书店、美容美发、照相馆与冲洗店、特色装店、花店。一般商家，强调装修风格。该区单体建筑进深5米、住宅底层商铺进深9米，设卫生间。1 唐3号院及单体规划为小型超市1家（216 m2），洗衣坊1家（72m2），音像制品1家（30 m2），书店1家（40 m2），茶馆1家（80 m2）。2唐4号院为：银行1家（112.5 m2），邮政（63 m2），网吧（112.5 m2），彩扩中心（80 m2），美容美发1家（60 m2），鲜花店1家（20 m2）。3 唐5号院为：酒吧3家（面