精选优质文档-倾情为你奉上购物中心物业管理前期顾问建议之三：规划设计阶段的建议在规划设计阶段，物业管理公司的意见和建议多专注于购物中心的硬件方面。因为规划设计一旦获得通过并付诸实施，建成后的购物中心中如有不科学、不实用的“硬伤”将给未来的管理工作带来极大的不便，甚至会加大管理成本；而面对这种缺憾，物业管理公司是很难去改变的。因此，物业管理公司在购物中心规划设计阶段，应与发展商和设计单位密切配合，从使用者和消费者的角度，对规划设计提出专业的意见和建议，使设计理念在未来的经营管理中得到延伸，达到统一；同时物业管理公司还应以设备管理、成本管理、人员管理和安全管理为出发点，结合项目所在地实际情况(因国内南北差异较大)，多角度、全方位权衡未来的管理方案。 购物中心规划设计的意见和建议可分为内部和外部两方面，外部规划建议主要集中在： 购物中心地块的选择、可达性评估和停车场规划； 购物中心外部主题设计和可视性； 购物中心面积测算。 购物中心内部规划建议主要集中在： 购物中心内部的场所感； 购物中心内部动线规划(内部可达性)； 基于租赁计划基础上的购物中心店铺规划。 下面我们就上述问题逐一进行分析。 一、购物中心地块的选择、可达性评估和停车场规划 适合的位置和地形是购物中心开发的先决条件，这关系到购物中心未来经营的成败，无论是待选地块或是已选地块，都必须进行评估。评估的内容包括区位、可达性、地形、公共设施、周边交通和环境等。此外，国外通行做法是购物中心在未取得主力店租户或核心租户的租约之前，是不会开工兴建的。因为主力店租户或是核心租户的场地需求对购物中心地块的选择、规划面积的大小、购物中心的主题、停车场配置等有着决定性的影响；并对后续的室内布局、租赁计划、租户组合、财务安排也会有很大的影响。所以在不合适的地点建一个购物中心，会导致购物中心先天不足，也是对城市土地资源的浪费。 良好的交通条件，即可达性，是地块选择的重要前提。选址必须保证顾客方便、安全地出入，如果待选地块或是已选地块不能让顾客方便、安全、顺畅地出入，就必须设法改变这一状况。以香港太古地产为例，太古地产在香港投资的所有购物中心都离不开交通：太古广场位于九龙地铁和香港地铁的交汇站，太古城中心则在香港东边和九龙东边的交汇点，而又一城地处九龙塘，是火车、地铁的转乘站。太古地产对项目地块位置的要求非常高，所有的地产发展项目都和轨道交通规划结合在一起，从而保证了成功经营的可能性。对购物中心地块交通的设计和再设计，物业管理公司需要专业的交通顾问的建议。 此外，购物中心还要考虑自驾车顾客，步行而来的顾客以及有组织的游客等，所以地块周边和内部的微循环交通规划以及舒适、便捷的停车场规划相当重要(请参阅停车场规划建议，在此不作赘述)。 二、购物中心外部可视性 购物中心的主题可以理解为购物中心的定位和租户组合，并通过外观形态设计和建筑特征表现出来，以增加其识别性和吸引力，这就是购物中心的可视性。一个成功的购物中心外部可视性应具有以下特征： 1建筑和建筑群经过统一的规划，具有统一的概念和主题，为租户提供舒适的经营空间； 2通过园林、景观、环境、灯光、标识等元素的精心规划和设计，创造一个有鲜明特色的、令人向往的、安全的购物环境； 3室内外标识清晰，后勤区域、设施与营业区域、设施分开。 上述特征形成于购物中心的规划设计阶段，作为物业管理公司应遵循这些设计原则，从细部入手，对购物中心的外部设计提出专业的意见和建议。 今天的许多购物中心实际上是综合物业项目中的一部分，而综合物业项目的各组成部分在形式上和功能上精心设计、高度整合，服从于一个主题和规划。物业管理公司应结合建筑、园林、水景、环境、灯光、标识专业公司的建议，针对不同项目的经营理念和管理特征，在与设计师充分交换意见的基础上，“勾勒”出一个有鲜明主题特色的购物环境，提高购物中心的外部可视性。 三、购物中心面积测算 根据购物中心商圈内人口资料以及各项消费指标的市场调查和分析，物业管理公司可以测算出购物中心可承受商业面积，即可出租面积。测算可出租面积，首先要把调查到的购物中心未来可吸引目标顾客的客流量(居民和游客)及其人均零售和服务的月消费支出相乘，得出目标顾客每月零售消费支出总额；其次要搜集当地有代表性购物中心或百货店月平均销售数据及其可出租面积(资料可以从当地政府经济统计年鉴中获取)，两者相除得出当地每月每平方米可出租面积的平均零售金额；最后再将目标顾客每月零售消费支出总额除以当地每月每平方米可出租面积的平均零售金额，就可以得出购物中心可承受商业面积，即可出租面积(计算公式如下)。可出租面积加上公共面积和其他配套设施的面积(如停车场)就可以得出购物中心的总建筑面积。这是物业管理公司在项目规划设计阶段，根据市场调查测算出的购物中心重要基础数据之一。 可出租面积的大小直接体现在购物中心的规模和租户数量上，在满足用地规划许可的前提下，可出租面积和总建筑面积既要符合市场的需求，又要满足发展商的投资策略。所以物业管理公司应再对数据进行修正，修正应把握以下三个主要原则： 1、满足消费者对零售餐饮娱乐等设施的需求； 2保证租户(零售商或服务商)在有盈利的情况下经营； 3尽量提升平均租金和出租率，创造最理想的投资回报。 根据修正过的购物中心可出租面积和总建筑面积，物业管理公司应再结合核心租户需求，推算出购物中心层数，并建议其他配套设施设备(比如垃圾房、洗手间、功能房等)的数量、大小和位置 (通常购物中心女洗手间的空间要大，厕位要多)。由此，购物中心的基本轮廓就已展现出来了。而在市场调查、分析和可出租面积的测算过程中，物业管理公司未来经营管理的思路也慢慢得到提炼并逐步形成。 四、购物中心的场所感 场所感是购物中心内部规划设计中关键因素之一，这是“体验经济”(Experience Economy)在购物中心内部规划设计中的具体表现。在购物中心内部规划设计中，场所感是通过环境中所蕴含的情调、气氛、节奏、尺度、风格显现出来的。购物中心的场所感可以从两个方面来理解。一是从发展商和物业管理公司的角度，场所感意味着创造出一种独特、有一定寓意的主题氛围，这样有利于增加顾客在购物中心内逗留的时间，也有利于加深顾客对购物中心的正面印象，从而带动销售增长。二是从顾客的角度，现代购物行为与社交、休闲和娱乐活动已密不可分，购物中心应该是一个现代约会的好地方，在这里有街道、有咖啡馆、有健身中心、有书店、有电影院，人们可以在这里闲谈、购物、交友、娱乐、看电影、喝咖啡，可以体验到城市特有的多元和繁荣。购物中心营造的场所感使建筑本身有了文化深度和品位，而城市公共职能的引入，使购物中心更像是一个“市民中心和花园”。营造购物中心的场所感，与住宅小区内园林、建筑小品和环境建设有异曲同工之效，两者的目的都是为了营造和谐的氛围，真正起到“聚客和悦客”的作用。相比之下，购物中心的场所感规划会复杂许多，这是对传统物业管理公司商业规划和控制能力的挑战，也是商业物业管理专业性的体现。 五、购物中心内部动线规划 作为专业的物业管理公司，在购物中心内部动线规划时应关注的重点是购物中心内部平面交通和立体交通的组织和规划，即可达性原则。可达性原则表现在以下三个方面： 1自动扶梯的战略性分布 在多层购物中心内如果顾客看不到扶梯是很不愿意继续走的，所以扶梯分布要突破以往百货店中常见模式，应采取有间距的、递进式的分布方式和互动的排列方式。自动扶梯的战略性分布可以： 1)辅助水平动线，形成购物中心内的立面动线，引导顾客到达各个楼层； 2)使顾客购物交通保持自然的连续性，寻求顾客在店铺间最大程度的轮换，避免“盲点”区域； 3)扶梯递进式的分布形成的间距使沿线店铺的租金水平得到提升，从而拉平本层不同区域的租金水平，也拉高购物中心整体的平均租金水平； 4)扶梯最好是按上下两部一组并行的设计。一是便于顾客清楚记得上下行的路径；二是相比单梯单行的扶梯设计，两部一组并行的设计安排，可以使迎面而来的上下行顾客之间产生眼神和举止的交流，使他们彼此在不经意间，巧妙地互相传递、互相感染购物情绪和消费欲望；在某些购物中心内，上行自动扶梯采用特别的跨楼层或直达最高区域的大跨度设计，这种设计在增加建筑内部本身的吸引力的同时，达到了内部动线规划和较高平均租金的完美结合，是可达性设计的突破。香港的廊豪坊就是典型案例。在廊豪坊内，“天梯”将大量顾客快速地运送到购物中心高区，而下行则要经过每个楼层，顾客的购物是由上而下开始的。 2与多层购物中心连接的多层停车楼是近来国内比较流行的停车规划安排。停车楼的设计可以将顾客的停车和步行距离置于舒适的环境中。由于停车楼每层都有人行出入口并与购物中心内接，顾客能够直接进入到购物中心的各个楼层。停车楼的设计和利用自然坡面地块进行的多入口规划有异曲同工之效。 3大多数租户相信他们对顾客的吸引力来自于各类小租户与主力店租户间经过精心设计的联系，即租户组合效应。因此，百货公司等主力店内部要有独立的电梯，而且在购物中心每层都应该有出入口，对动线起到辅助作用，为分布在每层的各类小租户吸引顾客。标识是购物中心整体建筑设计中的一部分，对购物中心内部动线规划也起到辅助的作用。恰当的标识能够提示顾客，引起连续性消费。例如，电影院附近的美食广场的标识可以引起顾客吃些小食或冰淇淋等连续消费的欲望和行为。因此一套精心策划、量身定做的标识系统是购物中心规划设计阶段和未来经营管理中重要的组成部分。此外，有心的顾客会发现有些购物中心的指引水牌中餐饮类租户的标识牌 (栏)上多了一组电话号码，这是为了方便即时订餐的需求。这种细微的变化，凝聚着商业物业管理公司的经验，也体现了“以人为本”的服务理念。 六、基于租赁计划基础上的购物中心店铺规划 对发展商而言，商业面积可谓“寸土寸金”，因此，购物中心内每个店铺规划设计尤显重要。关于店铺的规划设计，物业公司应从以下四个方面考虑： 1店铺间隔 不管购物中心采用的何种结构，其设计都应该为店铺空间的划分提供弹性。除了特定的防火分隔墙外，店铺之间的隔墙不应该是承重墙，隔墙采用的建筑材料和方法应该便于拆除。室内的隔墙应当可以自由移动或拆除，而消防泵、线路板、仪表盒等应预埋在外墙或很少可能移动拆除的墙上。店铺设计应该能够为将来可能出现的再分配或位置改变时引起的重新安装提供方便。另外，对一个签订长期租约的租户未来可能的扩租要有预见性。水房、加热间、空调间、洗手间以及楼梯的设置应靠着末端的墙体，或者那些在租户扩租和重新划分空间时最不可能拆除的墙体，而不能靠着租户间的隔墙。 2店面 店面的设计是否具有吸引力是消费者光顾的主要原因之一。好的店面设计集合在一起，就是好的购物中心形象。为了营造一系列美观而亮丽的店面形象，规划必须具有高度的统一性，必须与购物中心的建筑风格一致，并且反映出经营的商品和店铺的形象，店面设计一定要经过物业管理公司的审批。 全玻璃店面在实践中较为常见，它可以最大限度地增强店铺的可视性。店面设计在高度统一的前提下，可以适当提供展现个性的机会。店名招牌、标志设计、橱窗和商品展示方式都是店面特色和形象的具体体现。 某些购物中心的店面是完全开放的，使整个店面成为入口。但是从安全角度考虑，物业管理公司应提醒租户对店铺内部的布局做特殊防范设计，避免店铺前区出现盲点，防止偷窃行为发生。 3面宽和进深 店铺大小是由面宽与进深决定的，两者相乘就是店铺的可出租面积。通常来讲，店铺空间紧凑一些更为有利，但不同的租户会有各自的想法，一般15米左右的宽度，15米到40米之间的进深是比较受欢迎的。 关于面宽，在结构设计时，物业管理公司应提醒设计师注意轴距长短，以保证店铺店面的宽度和完整性；在分割中还要合理计算每个店铺的面宽，使尽可能多的租户店面面向走廊。如果租户在同样面积但进深大的情况