三、城镇土地分等定级的因素分析与确定（一）影响城镇土地等级的因素主要有：1、区位因素城市地价水平具有明显的集聚分布特点，在空间上明显受宏观区位的影响。城市区位差异对各个城市经济发展产生深远影响，其地价水平的等级差别也就根据各个城市不同的预期经济效益区分开。我国呈现东高西低、南高北低的宏观地价坡度，大体格局为：1.全国大中小城镇的地价形成三级制度;2.在全国、各大地区、各省与自治区范围内分别形成了三级地价中心城市体系; 3.地价的线性分布：一是沿海开放城市线，主要包括深圳、厦门、温州、宁波、青岛、大连等城市，基本遵循着南高北低的变化趋势。这条特征线表明沿海开放城市地产市场发育较快、地价相对较高。二是长江沿岸城市线，主要有南京、武汉、重庆等城市，从平均水平来看，这些城市的地价水平反映了我国中南部地区自东向西地价由高到低变化的基本特点，三是京广、京哈铁路沿线及周边，主要有广州、长沙、武汉、郑州、石家庄、北京、沈阳、长春、哈尔滨等城市，京广、京哈铁路是我国南北贯通的交通线路，这条线也基本反映了我国城市地价南高北低的趋势。四是西安至乌鲁木齐的西北线，西北线的地价水平依然遵循东高西低的特点，而且落差较大。2、自然因素包括城镇土地地质条件和城镇环境质量。（1）城镇土地地质条件城镇土地的岩土承载力、地形坡度、地下水埋深、洪水淹没状况等工程地质条件，不仅与城市形成十分密切，更为城市提供必要的用地条件，影响到城市用地布局，城市职能。如地形影响着交通线型、走向及基础设施的建设，以及建筑群体的布置等。建筑土质与地基承载力决定着建设项目布局和工程建设的经济性。良好的地质环境易产生较好的经济效益。而在沿河地势地洼的软土层地带建房屋，需要修河堤，防止洪水淹没，同时还要加固地基基础，降低地下水位，从而增加城市建设的投资。（2）城镇环境质量环境状况通过的生态效益和社会效益影响在土地进行的一切社会经济活动，不仅影响到城市的的发展，居民切身的利益，还会直接影响土地的利用方式，利用强度。大气、水、噪声污染等因素影响城市用地布局，空间分布状况和城市居民的生活居住环境、工作环境。美国学者纳尔逊（Nelson）、桑普（Saper）等人的研究表明，空气质量差会使地价降低15%左右，飞机飞行中产生的中等程度噪音会使航线下的地价减少5%10%，而机场附近的严重噪音对地价会有20%30%的负面影响。如伦敦两个机场噪声的干扰，使得附近房地产平均贬值20%。3、经济因素影响城市土地分等定级的经济因素主要有：城镇聚集规模、城镇基础设施、城镇用地产出水平、城镇经济发展水平、社会因素、特殊因素4、社会因素影响城市土地分等定级的社会因素主要有城镇用地潜力、政策和其它特殊因素。（1）城镇用地潜力城市化表现为人口向城镇集中和城镇数量增加，城镇用地扩展的过程必然伴随着一定数量农村土地转化为城市用地，由于土地属于稀缺的非再生资源，城市用地潜力实际上取决于城市郊区土地资源数量和市域人口密度。土地供给的刚性，以及土地需求的柔性，决定了土地的市场价格很大程度上受供给影响。故用地潜力的大小对城市土地的等级有着重要的意义。（2）政策政策因素主要表现在以下两个方面：首先，国家宏观的区域和城市发展政策直接影响基本建设投资导向，象我们国家，五六十年代国家从均衡分布生产力和国防安全的角度出发，投资主要放到内地和边远地区，减弱了沿海地区的区位优势。改革开放以来，国家经济政策向沿海地区倾斜，不仅使该地区获得了大量建设资金，而且通过各种优惠政策，吸引了大批海外投资和技术设备，经济和房地产业获得迅速发展，城市土地地价大幅度上涨。其次，城市不仅是经济中心，也是一个地区的政治中心，城市行政等级愈高，通常单位土地获得的建设资金愈多，城市基础设施的水平也高，城市土地的级差地租提高。政策因素的影响难以用统计指标衡量，但可从经济的角度反映政策的导向，用城市土地投入强度来表示。3）特殊因素城镇土地质量还受一些特殊因素的影响。如：（1）特殊的自然人文景观。较典型的例子是西湖对于杭州市整体地价的影响。（2）国家迁都，区域行政中心搬迁。如韩国首都汉城，房价已位居世界大都市前列，一套90多平方米的公寓住宅，价格竟高达2.5亿至5亿韩元（1美元约1180韩元）。一名普通公务员要购置这样一套住宅，需要支付15年至18年的积蓄。汉城寸土寸金，在市中心一带，一块足球场大小的土地，价值高达10亿美元。2003年12月29日，韩国国会召开总会，决定将首都从汉城迁至忠清地区，据预测，行政首都迁出汉城后，汉城房价、地价将大幅下降，而韩国新行政首都的地价必将提高。（3）有国际影响的大事件。例如北京市承办奥运会，上海市举办世界博览会都将提高两市整体土地价格。（4）战争、政权变更突发事件。（5）土地投机。如韩国在19721978年间因通货膨胀和大量外资涌入，引发了土地投机，主要城市价格在1977年上升了50%，1988年上升了79%.中国的北海市，在20世纪90年代初也是国为土地投机，使其土地价格在两三年内成倍上涨。（二）定级因素的选择与权重的确定1、因素选择原则因素指标值变化对土地定级有较显著的影响；因素指标值有较大的变化范围；选择的因素对不同区位的影响有较大的差异；不同类型的土地定级应分别选择相应的定级因素。2、因素选择的方法根据定级类型，参照表B1、B2、B3、B4 ，结合特尔菲法确定要选择的因素。3、因素权重的确定原则权重值与因素对土地影响的大小成正比，数值在 01 之间，各选定因素的权重值之和1；因素重要性顺序和权重值范围：综合定级时参考表B1、商业用地、住宅用地及工业用地定级时分别参考表B2、表B3和表B4。无特殊需要，不得随意打乱表中前两位因素原有的重要性顺序；定级因素对不同类型用地的影响程度不同，权重不同。4、因素权重的确定方法特尔斐测定法(Delphi方法)、因素成对比较法、层次分析法(AHP方法)（三）定级单元的划分1、定级单元的概念定级单元是反映城镇土地自身特性、土地利用和定级因素因子的最基本地块，是定级取样和获得数据的工作单位，同时也是评定和划分城镇土地级别的基本空间单位。定级单元内部特性和土地构成因素应相对均一。定级单元可根据城市特征、定级完成任务时间、投入人力、成果精度要求及定级采用的技术手段等，选择相应的方法划分。2、单元划分原则单元内主要定级因素的影响大体一致；采用计算机系统进行定级并按网格法直接划定单元时，划分的单元面积应不大于0.25公顷；划分的单元能方便地进行因素取样，并能保证分值计算的准确性和科学性；商服中心、公用设施、交通枢纽等整体起作用的区域，不能分割为不同单元；商业用地定级时，城镇主要的商服繁华街道，应按临街两侧相对应的进深，划分为条状单元；住宅用地定级时，应以居住小区和居住组团为单元，保持其完整性，单元面积不宜过小；工业用地定级时，以交通道路为单元界线。