-目录一、致 委 托 方 函- 1二、估 价 师 声 明- 2三、估价的假设和限制条件- 3四、估 价 结 果 报 - 4一 委托方- 4二 估价方-4三 估价对象-4四 估价目的-5五 估价时点-5六 价值定义-5七 估价依据- 5八 估价原则- 5九 估价方法- 6十 估价结果-6十一估价人员-6十二估价作业日期- 6十三估价报告应用的有效期- 6五、估 价 技 术 报 告-7一个别因素分析-7二区域因素分析- 7三市场背景分析-7四最高最正确使用原则- 7五估价方法选用- 8六估价测算过程- 8七估价结果-14致 委 托 方 函委托人于同江先生/女士：受委托人委托，本公司秉着客观公正科学独立的原则，我们对由委托人拥有产权的位于市海淀区太阳园小区11栋第12层02号商品房一处以下简称“估价对象现值进展了估价，为委托人向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据，不得作其他用途。本所根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的根底上，经过周密详细的测算，结合估价经历与对影响土地市场价格因素进展分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，最终确定估价对象在估价时点2021年1月1日可能实现的市场价值为: 人民币*万元,大写金额:*仟*佰*拾*万元。单价：*元/宜山房地产评估盖章法定代表人签字：2021年1月1日估 价 师 声 明我们重声明：1.我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民国国家标准?房地产估价规?进展分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.我们已对本估价报告中的估价对象进展了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承当责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的局部，依据委托方提供的资料进展评估。除非另有协议，我们不承当对估价对象出现的问题进展调查的责任。6.本报告仅为委托方提供参考意见，不得作其他用途。7.本估价报告依据了委托方提供的相关资料的真实性、合法性为前提，委托方对资料的真实性负责，我们只对估价对象本身的市场价值发表意见。假设资料失实或有隐匿，估价方不承当责任。如估价对象围及容发生调整，本报告估价结果应作相应调整乃至重新估价。 8.本估价报告结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承当相应的责任。9. 本估价报告估价结果为估价对象于2021年1月1日之现值，随时间、市场行情及相关条件的变化，该估价结果需作相应调整。10.本估价报告的全部或局部容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。11.未来市场变化风险和短期强制性政策等因素对土地价值均产生一定的影响，本报告未考虑政策风险。12.根据市有关规定，本报告估价结果以人民币计价。估价的假设和限制条件一估价的假设条件1.委托方合法取得土地，并以所确认的土地用途住宅用商品房评估估价对象的价值。2.本报告以估价对象在估价时点2021.01.01处于委托方所提供的土地出让条件为假设前提。3.在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。4.在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法的进展转让。5.存在自愿销售的出让方，不考虑特殊受让方的额外出价。6.出让方和受让方有一段合理洽谈时间，通盘考虑市场情形进展议价。7假设受让方具有正常的经营管理水平，能获得正常的出租率和收益水平。8.由于本次估价的估价对象为一整体房地产的一局部，故本次估价是以估价对象能合法享用整体房地产的各项权益及各项效劳配套设施为假设前提。9.本次估价假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有抵押情况已注销。二估价的限制条件1.估价时点后，估价报告有效期估价对象的价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价报告。2.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。3.本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。?房地产评估?课程设计一委托方委托人: 于同江: *联系：*二估价方单位名称: 宜山房地产评估注册地址: 市*路*号*大厦22楼法定代表人: *估价资格：*联系人： *三估价对象1、房屋权属状况1 证号：京第JN00150280号；2 房屋所有权人：于同江；3 房屋坐落：市海淀区*；4 丘权号：-；5 房屋性质：私有；6 幢号：11；7 房号：02；8 房屋构造：钢混；9 房屋总层数：19；10所在层数：12；11建筑面积：188.42；12规划用途：住宅；13产权来源：转移；14建筑年代：2007年；15备注：-；16共有情况：单独所有；17他项权利状况：根据委托方提供资料，至估价时点估价对象未设定任何他项权利。2、土地权属状况1证号：京2021第07292号；2土地使用权人：于同江；3座落：市海淀区*；4地号：21100055003；5图号：-；6用途：住宅用地商品房；7使用权类型：出让；8终止日期：2077年02月23日；9使用权面积：164.13；2.查勘现状坐落:市海淀区太阳园小区11栋第12层02号现状：该房屋所属楼宇位于市海淀区太阳园小区，钢筋混凝土构造，高19层，委估对象位于第12层02号房，地面铺地板砖，墙刮腻子，天花为石膏吊顶，断桥铝窗。建筑物外装饰一层局部为花岗岩、二层以上为外墙砖；电照线路暗设；配置两部客梯；设地下停车场。东至燕山立交桥，南至经十路; 西至燕子山路，北至文化东路。使用年限:至2077年02月23日建筑面积：委估建筑物于二OO七年建成，维护保养情况较好，成新率为87%，建筑面积为188.42平方米，其中含公摊面积24.29平方米产权性质: 房屋属私有住宅，现作居住用，公共配套设施好，宗地外开发程度均为五通一平。3.周边环境估价对象位于市海淀区太阳园小区11栋第12层02号，正南方靠北三环，街对面是大钟寺商业广场，正西方靠大钟寺东路方向，委估对象地处市商业中心，繁华程度高，交通方便，靠近大钟寺城铁站和大钟寺公交枢纽，人流量大，周围环境良好，目前是市繁华的商业、办公地段。四估价目的为委托方拟用估价对象向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。五估价时点本报告的估价时点为2021年1月1日。六价值定义 此次评估的价格是评估对象在2021年1月1日满足评估设定及限制条件及以下限制条件在完全公开市场下的价值。根据国家有关法律法规的规定,委托方提供的资料以及本公司现场查勘的实际情况,本估价报告中的估价结果是指于市海淀区太阳园小区11栋第12层02号的住宅用商品房。土地使用权满足合法原则下的土地使用权房地现值.根据委托方提供的资料,该商品房属楼宇位于市海淀区太阳园小区，钢筋混凝土构造，高19层，委估对象位于第12层02号房，地面铺地板砖，墙刮腻子，天花为石膏吊顶，断桥铝窗。建筑物外装饰一层局部为花岗岩、二层以上为外墙砖；电照线路暗设；配置两部客梯；设地下停车场。于二OO七年建成，维护保养情况较好，成新率为87%，建筑面积为188.42平方米，其中含公摊面积24.29平方米。使用年限至2077年02月23日。本报告所述现值采用公开市场价值标准,即估价结果为估价对象作为房地产在公开市场上于估价时点最可能形成的价格。 七估价依据1.国家及市公布的有关土地和房地产估价的法律、法规和政策文件 (1)?中华人民国土地管理法? (2)?中华人民国房地产管理法? (3)?中华人民国土地管理法实施条例?4?房地产估价规?GBT 502912021 。5?城镇土地估价规程?(GB/T 18508-2021)。(6) 委托方与本估价机构签订的土地估价委托书2.委托方提供的估价对象权属证件及相关资料 (1)?市国有土地使用权出让合同? (2)?国有土地使