都江堰经济开发区安置房建设项目可行性研究 公司二0一一年九月 成都II都江堰经济开发安置房建设项目可行性研究报告目 录目 录I第一章 项目总论1一、项目提要1二、项目主要结论1第二章 项目区位、范围、目的、背景与建设必要性4一、项目区位4二、项目区范围5三、项目建设目的6四、项目背景6三、项目建设的必要性9第三章 项目业主介绍19第四章 项目区域概况与经济分析21一、都江堰概况与区域经济21二、蒲阳镇概况与区域经济24第五章 规划设计方案26一、项目范围现状26二、项目范围综合分析28三、项目规划理念合力乐章29四、项目规划目标33五、项目规划方案33六、项目具体建设内容36第六章 项目建设管理48一、项目管理目标48二、项目管理工作依据48三、项目管理方法及措施49第七章 招标管理65一、招标范围65二、招标组织形式65三、招标方式65四、项目招标事项核准表66第八章 环境保护67一、评价依据67二、环境影响分析评价68三、结论及建议70第九章 项目的建设工期、开发进度安排71第十章 项目投资估算72一、投资估算72二、资金筹措计划75第十一章 项目收入预测76一、项目销售计划76二、销售价格与收入预测76第十二章 经济分析和财务评价78一、项目现金流量表78二、财务评价78三、敏感性分析78第十三章 偿债能力分析80一、还款资金来源80二、项目收益及贷款偿还分析80第十四章 投资风险分析81一、投资估算的风险81二、资金周转风险81三、拆迁安置风险81四、拆迁政策风险82五、筹资风险82第十五章 社会经济评价83第十六章 结论84都江堰经济开发区安置房建设项目可行性研究报告第一章 项目总论一、项目提要（一）项目名称都江堰经济开发区安置房建设项目（二）项目运营实施单位概况建设单位：都江堰市工业集中发展建设投资有限责任公司（三）可行性研究报告编制依据1、中华人民共和国房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；3、房地产开发项目经济评价方法；4、都江堰经开区蒲阳河两岸修建性详细规划；5、都江堰灾后重建的相关优惠政策；6、都江堰市征地补偿安置暂行办法实施细则；7、其他相关资料。二、项目主要结论（一）本项目利用已规划安置房建设用地进行实施，为都江堰经济开发区搬迁居民建设安置房，将分散居住的居民集中居住，达到改善居住水平的目的；同时居民实现集中居住节约的土地用于满足都江堰经济开发区发展所需用地需求，吸引更多投资者进驻，为都江堰实现“工业强市”、促进都江堰的经济发展。（二）项目是保障都江堰经济开发区发展、完成灾后重建、推进城乡一体化进程，建设和谐社会、建设世界现代田园城市示范区、改善当地基础设施和投资环境，提高当地居民收入和居住、就业和创业环境的需要。（三）项目建设内容如下：一期二期三期总用地面积95,981.0443,489.4646,754.75建筑占地面积15,282.2016,429.62总建筑面积113,802.7530,354.2161,811.02住宅建筑面积92,479.5855,016.77商业建筑面积18,203.2430,354.216,794.25物业管理用房499.77 配套设施面积2,053.09 地下停车场10,449.83 综合市场（地下部分）1346.97绿地率34.44%29.83%29.83%建筑密度28.26%35.14%35.14%容积率1.190.70 1.32 项目建设期建设期为3.5年，自2011年3月起至2014年8月止。（四）估算项目总投资费用包括：土地费用、建安费、工程其它费、预备费、建设期贷款利息等。经测算，项目总投资约65,112.08万元，其中一期为32,951.56万元，二期14,230.55万元，三期为17,929.96万元。（五）本项目为BT项目，总投资为65,112.08万元，全部项目承建方负责筹集；在项目竣工验收完毕后由项目业主按经审计的工程建设金额按433的比例分3年项目承建方支付费用；业主所需工程建设金额由都江堰市人民政府安排财政资金予以解决。（六）项目实施后可进一步满足都江堰经济开发区发展用地需求，改善当地居民居住环境，提高当地居民收入，改善基础设施和投资环境，促进都江堰市经济开发区的建设，社会效益显著，因此本项目可行。第二章 项目背景与建设必要性一、项目背景2003年，都江堰市抓住发达地区向西部转移产业的机遇，成功搭建了四川、江苏两省企业投资区域合作平台川苏都江堰科技产业园。川苏科技产业园是在江苏省和四川省以及成都市领导高度重视和亲自关心下，于2003年4月9日在四川都江堰市正式成立的。园区规划面积10.6平方公里。2006年，川苏都江堰科技产业园更名为：都江堰工业集中发展工区。园区规划面积6.6km2，预留工业用地4km2。2008年5.12地震给包括都江堰、汶川等地造成了特大人员伤亡和财产损失；在党中央、国务院和全国各族人民的支持下，四川人民积极进行灾后重建，恢复生产、生活秩序。都江堰作为重灾区，是上海市对口援建地区；在上海市政府和人民的帮助下和都江堰人民自强自立的精神，灾后重建取得了重大胜利。在灾后重建中都江堰市制定了一系列规划，“一体两翼三带”的城市网络发展结构确定了“蒲阳、胥家、天马”组成的东北翼组团为综合性环保工业区，东北翼片区的发展为都江堰市经济开发区与蒲阳镇带来了巨大的发展契机。在都江堰市“十一五”发展规划、都江堰市城市发展总体规划和都江堰市工业布局规划中提出，为了加快全市工业化和城市化互促共进步伐，促进全市经济社会快速协调发展，有计划、有步骤、高速度、高标准、高质量地搞好工业新城的整体开发建设，因此本项目被正式提出。二、项目建设的必要性1、是保障川苏都江堰市科技产业园发展的需要都江堰经济开发区（以下简称园区），即都江堰市工业集中发展区、川苏都江堰市科技产业园，是四川与江苏两省共同搭建的经济合作平台，是四川省省级经济技术开发区及成都市重点发展的21个工业集中发展区之一，是成都市规划的汽车零配件生产基地和以机电产业为主导的特色产业园区。园区规划面积6.67平方公里，预留工业用地4.4平方公里。自2005年10月正式成立以来，在成都市委、市政府的正确领导和都江堰全市上下的共同努力下，园区以建设“宜工、宜商、宜居”的现代化工业新城为目标，以快速形成园区承载能力为重点，以创新招商方式、健全招商网络为抓手，全力推进工业集中发展区又好又快发展。园区现已初步形成了开发建设整体推进的良好态势。但随着园区开发建设的全面提速，入园项目不断增多，园区承载人口不断增加，现有工业园区与蒲阳集镇的建设发展模式已不能满足工业集中发展区多方面承载功能的要求。因此未来加快工业发展区建设，解决被征地农民住房安置问题成为静候园区发展壮大的关键。园区要持续、快速发展，蒲阳集镇要繁荣兴旺，就不能就工业办工业，就集镇建设集镇，必须牢固树立工业新城理念，把园区发展和蒲阳集镇改造建设作为一个城市组团，进行科学规划，统筹建设。一方面，通过推进蒲阳集镇快速发展所具有的居住、商贸、文化、休闲、娱乐等公共资源和城镇功能，为园区的不断壮大提供更全面、更完善、更便捷的配套服务；另一方面，加快发展工业集中发展区所带来的大量人流、物流、资金流、信息流对进一步扩大集镇规模，完善集镇功能、提升集镇管理水平起到积极的推动作用。因此，牢固树立经营城市理念，按照“科学规划、梯次开发、集约用地、滚动发展”和“既能生产、又能生活，既能留住项目、又能留住人，既能近期见效、又可持续发展”的原则，根据新修编的城市概念规划，结合园区建设及蒲阳镇集镇改造实际，对园区、蒲阳集工业发展和商住配套设施进行科学规划，着力构建承载10-15万人，25平方公里的交通便捷、环境优美、设施完善、功能配套的“宜工、宜商、宜居”的现代化蒲阳工业新城（西起上游村，东至共和村，北到凉水村，南及土什村）。一是交通建设方面：要尽快建成沙西线延伸段专用物流通道；全面完成二环路、拉法基大道、蒲张路、蒲丰路、蒲阳干道、沙西线北灌段等道路改造工程；完成龙池-虹口-向峨-蒲阳环状路网、莲花湖旅游公路建设、龙门山旅游公路路网及支线工程等，初步形成四通八达的工业新城骨架道路网。二是能源建设方面：要尽快完成符合工业新城工业用气及生活用气需求的天然气配气站扩容建设，同步完成配套管网建设；要建设110KV变电站建设2座，日供水量10万吨的自来水厂1座，确保工业新城各项配套设施健全完善。三是社会建设方面：要建成医疗设施比较齐备，住院部床位达到300个的二级医院1个，占地500亩，能够容纳8000名学生住读的高完中1所，藏书量达20万册以上的现代化电子图书馆一所，辐射胥家、天马、驾虹、向峨、金凤、彭州的综合农贸市场一个，日客运量达2万人，辐射周边乡镇、市县的中心汽车运输站一个。同时，建立适合工业新城工作整体推进的区镇合一的管理体制，为承载10-15万人，21平方公里的蒲阳工业新城配套相应的工商、税务、公安、城管、规划、国土等分局，确保工业新城建设发展工作的全面推进。都江堰市经济开发区规划总建设用地约11.8平方公里，分为南、北两区，北区占地6.67平方公里，南区占地5.1平方公里。北区主要发展金属加工机械制造业和机电研发与设计产业；南区主要发展现代中药制造、健康食品及旅游产品开发产业和现代生物制药研发与设计产业。到2014年北区及南区企业全面入驻并建成达产，工业集中发展区规模以上工业增加值达到50亿元，主营业务收入达152亿元以上，实现税收超过12亿元，全市工业集中度达70%以上，拉动就业人数达10万人；到2017年，南区企业全面入驻并建成达产，规模以上工业增加值达到82亿元，主营业务收入达247亿元以上，实现税收超过20亿元，全市工业集中度达85%以上，拉动就业人数达15万人。到2014年，工业集中发展区培育现代中药制造企业20个、实现规模以上增加值10亿元，主营业务收入32亿元，税收达2.5亿元，拉动就业人数达3万人；培育健康食品加工企业20个、实现规模以上增加值10亿元，主营业务收入30亿元，税收达2亿元，拉动就业人数达2万人；培育旅游产品开发企业10个、实现规模以上增加值4亿元，主营业务收入14亿元，税收达1.5亿元，拉动就业人数达2万人。培育亿元以上金属加工机械制造产业企业15个，实现规模以上增加值18亿元，主营业务收入55亿元，税收达5亿元，拉动就业人数达2.5万人；培育机电和现代生物制药研发与设计企业10个、实现规模以上增加值8亿元，主营业务收入20亿元，税收达1亿元，拉动就业人数达0.5万人。到2017年，工业集中发展区培育现代中药制造企业30个、实现规模以上增加值17亿元，主营业务收入42亿元，税收达5亿元，拉动就业人数达4万人；培育健康食品加工企业35个、实现规模以上增加值14亿元，主营业务收入40亿元，税收达4.8亿元，拉动就业人数达3万人；培育旅游产品开发企业20个、实现规模以上增加值6亿元，主营业务收入30亿元，税收达2亿元，