云浮市中心城区云城组团北片区控制性 详细规划 (修改)一、规划范围云浮市中心城区云城组团北片区控制性详细规划 (以下简称 北片控规) 位于云浮市中心城区云城组团北部，南侧为云浮老 城区，西邻云城组团中片区，东接城东片区，处于云浮市东进-西联 和北拓两条发展轴线的交汇处，是云浮市中心城区云城组团提质增 效的核心区域。本次涉及调整范围总面积约365.84 公顷，分别位于河口健康医 药产业园、新城快线东侧、牧羊路西侧云石遗址公园以及环市路与 茶山地块之间。主要涉及YCD-01、YCD-03、YCD-06、YCD-08 四个管 理单元的调整，包括二类居住用地 (R2) 、村庄居住用地 (R2H14) 、 二类工业用地 (M2) 、商业设施用地 (B1) 、商住用地 (RB) 、中 小学用地 (A33) 、一类物流仓储用地 (W1) 、公园绿地 (G1) 、防 护绿地 (G2) 、环境设施用地 (U2) 、村庄建设用地 (H14) 、农林 用地 (E2) 等用地。二、调整内容2.1 道路调整(1) 优化云石遗址公园旁两条规划道路线型保持规划一路南北路 口A、B 位置不变，将道路中间段线形往右 侧偏移并顺直，规划二路保持南侧路 口C 位置不变，依规划一路对 应调整道路线型；(2) 取消茶山地块三条城市道路取消规划三路、规划四路和规划五路，调整规划六路，与教育 用地进行衔接，并连接左侧市政路。道路取消后将原控规中地块编 码为YCD-06-26 其他服务设施用地 (B9) 、YCD-06-28 其他服务设 施用地 (B9) 、YCD-06-29 其他服务设施用地 (B9) 三个地块合并 为一个地块YCD-06-26 其他服务设施用地 (B9) ，并统一规划用地 指标 (建筑密度和绿地率) 。(3) 修正云浮市人民医院西侧城市道路界线按照现状道路界线，将原控规中人民医院西侧规划的12 米市政 路整体向东偏移10 米。(4) 优化健康医药产业园道路交通组织根据园区现状地形地势，按园区已建道路和实际需求情况，结 合园区用地布局的规划，对原控规中园区内部道路网进行优化。2.2 用地调整2.2.1 整合云石遗址公园周边绿地，提高公园服务能力(1) 整合云石遗址公园的周边绿地，将原控规中地块编码为 YCD-08-29 公园绿地的一部分调入云石遗址公园内进行集中布局，增加公园绿地面积，提高公园服务能力。(2) 原控规中地块编码为YCD-08-28 二类居住用地 (R2) 建筑 密度25%，YCD-08-34 二类居住用地 (R2) 建筑密度28%。道路 调整后，合并成一个地块YCD-08-34 二类居住用地 (R2) ，为保证 不增加该用地开发总量，按平均权衡法计算其建筑密度为26.68%， 其他指标不变。2.2.2 落实生态湿地水质净化项目，改善片区水质环境(1) 依据生态湿地水质净化项目征地红线修正高峰河围墩支流附近地块线，将原控规中地块编码为YCD-08-64 公园绿地和部 分地块编码为YCD-08-54 社会停车场用地调入地块编码为YCD-08-53 公园绿地范围内集中布置，增加生态湿地水质净化项目规模，提高 生态湿地水质净化项目服务能力，改善片区水质环境。(2) 为保障片区内社会停车场服务能力不变，将北侧部分地块 编码为YCD-08-50 二类居住用地调整为社会停车场用地，调整后地 块编码为YCD-08-50 (1) 。(3)原控规中地块编码为YCD-08-65 商业用地 (B1) 、YCD-08- 66商业用地 (B1) 为政府已收储土地，因道路调整后，被分割成3 个地块，为了不降低该地块土地品质，为已收储土地用途预留一定 弹性，将其调整为多兼容性用地，并制定负面清单及管控通则。2.2.3 解决“两类资产”用地出让问题将原控规中地块编码为YCD-06-17 商务设施用地 ( B2 ) 和 YCD-06-18 部分商业设施用地 (B1) 调整为居住用地 (兼容商业) ， 并落实规划指标。调整后地块编码为YCD-06-17 商住用地。2.2.4 落实茶山地块华弘学校的用地性质和规划指标将原控规中地块编码为YCD-06-16 村庄建设用地(H14) 、YCD- 06-21 物流仓储用地 (W1) 调整为教育用地 (A3) ，并落实规划指 标，调整后地块编码为YCD-06-21 (1) 教育用地 (A3) ；将YCD-06- 11二类居住用地(R2)、YCD-06-22 农林用地 (E2) 、YCD-06-27 其 他服务设施用地 (B9) 和YCD-06-30 农林用地 (E2) 部分调整为教 育用地 (A3) ，并落实规划指标，调整后地块编码为YCD-06-22 (1) 教育用地 (A3) ，调整后教育用地总面积共310659 平方米。2.2.5 落实茶山地块被征地村民的留用地根据留用地红范围，将原控规中地块编码为YCD-03-37 农林用 地23549.27 调整为商住用地，并按云浮市城市规划技术管理规 定落实规划指标，作为被征地村民的留用地，调整后商住用地地 块编码为YCD-03-37(1),面积共23549.27 (35.32 亩) 。2.2.6 落实云杨公路项目征地留用地根据留用地红线范围，将原控规中地块编码为YCD-06-30 农林 用地和YCD-06-31 村庄建设用地调整为商住用地，并按云浮市城 市规划技术管理规定落实规划指标，作为被征地村民的留用地， 保障村民的权益。调整后地块编码为YCD-06-30(1) 商住用地, 面积 共2982.76 。2.2.7 修正云浮市人民医院宗地界线根据云浮市人民医院宗地红线范围，将原控规中部分地块编码 为YCD-06-35 公共交通场站用地 (S41) 和YCD-06-36 社会停车场用 地 (S42) 调整为医疗卫生用地 (A5) ,调整后合并进YCD-06-34。因修正人民医院地块线而减少的公共交通场站、社会停车场和公园绿地面积，在云浮市人民医院周边落实。将原控规中YCD-06-36 剩余的社会停车场用地调整为公共交通场站用地， 地块编码为YCD- 06-35 公共交通场站用地 (S41) ；将部分YCD-06-37 公园绿地调整 为社会停车场用地，地块编码为YCD-06-36 社会停车场用地 (S42) ； 将部分YCD-06-33 农林用地调整为公园绿地，调整后合并进YCD-06- 37 公园绿地(G1)。2.2.8 落实和调整健康医药产业园用地布局根据园区现状已建道路、规划路网和实际需求情况，从长远规 划考虑，将原控规范围外约29.90 公顷的用地一起纳入本次控规范 围内统一规划，优化园区用地布局，增加环境设施用地 (U2) 和文 化设施用地 (A2) ；同时在园区内落实国防基地征地留用地和产业园区征地留用地， 并配建幼儿园、变电站等公共服务设施；2.3 新增建设用地具有相关用地指标经核对土规，本次调整的地块在土规中均已落实建设用地 规模，不占用基本农田，不涉及生态保护红线2和总规禁止建设 区。新增的建设用地部分，应完善土规相关程序后，方可进行 建设。综上所述，本次调整的用地符合相关建设用地管控要求，具备 可行性。2.4 调整符合城市“四线”相关管理规定本次规划修改不涉及紫线 (文物保护) 和蓝线 (水域保护) 的 内容调整。2.4.1 “绿线”分析根据云浮市城市绿线管理实施办法要求，绿线调整需保证 总量不减。本次规划修改遵循“总量不减” 、“占补平衡”的原则， 保证调整后公园绿地规模不减，同时优化公园绿地的布局，强化公 园绿地的服务能力。调整后城市绿地规模增加，且分布更均匀合理， 符合云浮市城市绿线管理实施办法的要求。2.4.2“黄线”分析本次规划修改对涉及的公用设施用地 (U) 、公共交通场站用地 (S41) 和社会停车场用地 (S42) 等城市市政基础设施用地，以 “规模不减” 、“就近调整”为原则，调整后社会停车场用地规模 增加0.08 公顷，公共交通场站用地规模不变，公用设施用地增加 0.2 公顷。2.5 各调整地块经济指标具备合理性为优化完善中心城区居住配套设施，提升中心城区人口凝聚力， 预留相关用地的建设弹性，本次调整涉及部分商住用地、其他服务 设施用地的经济指标，其余用地指标按照云浮市城市规划技术管 理规定 (以下简称技术管理规定) 中各类用地的要求进行设 定。2.5.1 新增商住用地指标调整可行性根据城市居住区规划设计标准 (GB50180-2018) ，本次调 整涉及新增的商住用地 (RB) 为YCD-06-17、YCD-06-30(1)地块和 YCD-03-37 (1) ，用地面积分别为3.3 公顷、0.3 公顷和2.35 公顷， 属于居住街坊等级。另根据云浮市城乡规划技术管理规定中容积率的控制要求，考虑到地块较小和商住用地建设弹性，为提高土地利用率，指导用 地以多层至高层布置，参考现行控规同类性质用地，适当提高调整 用地的控制指标,设置留用地YCD-06-30 (1) 和YCD-03-37 (1) 地块 的经济指标为：容积率3.5、建筑密度40%、建筑高度45m，绿 地率25%。YCD-06-17 地块为政府收储用地，为保障政府收储土地 价值，设置其经济指标为：容积率3.5、建筑密度30%、建筑高 度80m,绿地率30%。2.5.2 其余服务设施用地指标调整可行性本次调整用地指标的地块仅1 处，为环市东路茶山地块美轮汽 车城YCD-06-26 其他服务设施用地 (B9) 。因原控规中地块编码为YCD-06-26、YCD-06-28、YCD-06-29 三个地块用地指标不一致， 合并为一个地块YCD-06-26 后，需明确其用地指标。2.6 城市道路 调整可行性分析原控规中上述三个地块的建筑密度和绿地率不统一。根据建设用地规划设计条件 (云国土规划条字2017第 0135 号) (详见附件五) ，该建设用地可兼容20%二类居住用地， 建筑密度40%，限高20 米 (多层) ，绿地率35%。三个地块合并 后YCD-06-26地块控制指标按规划设计条件落实：容积率2.0、 建筑密度40%、绿地率35%、建筑高度20m 具有可行性。2.5.3 其余用地指标调可行性本次北片控规调整中茶山地块YCD-06-22(1)教育用地 (A3) 的用地指标按照已通过云浮市规委会的规划设计条件进行设定：容 积率2.0，建筑密度35%，绿地率35%，建筑高度80m 具有可 行性。本次调整范围内的其余用地指标均根据原控规中各地块的指标。 因此，本次调整后各地块的用地指标均具有可行性。2.6 对道路调整的可行性分析2.6.1 云石遗址公园道路调整(1) 云石遗址公园规划一、二路修改保持 口A、B、C 三个交叉 口位置不变、道路宽度不变，不会对环市东路交通组织产生影响。 对比原规划道路，本次道路调整后，道路更加规整，与其他市政道 路交汇更加合理，更有利于车辆及行人通行和城市整体风貌和空间 界面的营造。此外，调整后道路紧邻云石遗址公园，更有利于云石 遗址公园的对外交通联系，提升遗址公园的服务能力。(2) 原规划一路对“三旧”地块有分割，不利于“三旧”项目 的整体实施，规划一路调整后，为保障公共利益，“三旧”地块权 属范围内，二类居住用地面积不增加，公园绿地面积增加880 ， 城市道路用地面积减少880 。2.6.2 茶山地块道路调整茶山地块