XX小区二期（C区）棚户区改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司2015年10月 目 录第一章 总 论11.1 项目名称11.2 项目承担单位及法人代表11.3 项目单位概况11.4 项目建设地点及规模21.5 经济效益指标及财务汇总3第二章 编制依据、基本原则和范围52.1 编制依据52.2 可行性研究的范围52.3 编制原则52.4 编制目的6第三章 项目建设的背景及必要性73.1 项目建设背景73.2 项目建设的必要性103.3 政策符合性12第四章 市场分析134.1 房地产市场需求预测134.2 项目建设的优势144.3 结论15第五章 地址选择及建设条件165.1 城市概况165.2 项目选址165.3 建设条件16第六章 设计方案216.1 设计依据216.2 设计目标与原则216.3 平面布置设计方案236.4 建筑设计方案256.5 结构设计296.6 公用设计31第七章 环境保护407.1 采用的环境保护标准407.2 建设地点与环境状况407.3 污染物处理措施417.4 绿化457.5 环境影响分析45第八章 节能478.1 用能标准和节能规范478.2 能耗指标分析488.3 节能设计技术要点488.4 节能技术、产品的使用53第九章 劳动安全卫生与消防559.1 劳动安全卫生559.2 消防设施设计55第十章 项目实施进度5810.1 项目实施进度表5810.2 施工准备及竣工验收60第十一章 招（投）标6111.1 招(投)标依据6111.2 招(投)标原则6111.3 投标、开标和评标程序6211.4 评标委员会的人员组成和资质要求63第十二章 投资估算和资金筹措6412.1 估算依据6412.2 工程投资估算6412.3 资金筹措及资金使用计划68第十三章 经济效益和社会效益评价6913.1 经济效益分析6913.2 财务评价6913.3利润计算7113.4财务分析7113.5 社会效益评价73第十四章 风险分析74第十五章 综合结论7915.1 结论7915.2 建议79附 件：委托书附 图：1、建设项目地理位置图2、建设项目规划平面图4第一章 总 论1.1 项目名称XX小区二期（C区）棚户区改造项目1.2 项目承担单位及法人代表XX房地产开发有限公司法定代表人：项目负责人：1.3 项目单位概况XX房地产开发有限公司位于兴华路与向阳路交汇处。公司成立于2001年，注册资本金3500万元，具有房地产开发三级资质。几年来，在各级政府的大力支持下，公司取得了长足发展，拥有建筑公司、物业公司、预制构件厂、餐饮服务等多个分公司，有着雄厚的经济和技术实力，年开发面积10余万平方米。在董事长兼总经理于瑞祥的带领下，公司始终以发展为目标，以诚信为原则，把工程质量作为企业的生命线，依靠精心策划、精心设计、精心建设、精心服务，树明康形象、创明康品牌。先后成功开发建设了王口新村小区、站南花园魏大庙居住区、青年林住宅组团、花园路明康房产商住楼、XX小区一期、和馨园小区等项目，工程质量合格率100%，优良率90%。开发项目均以建设速度快、质量高、服务优博得了领导好评、业主信赖。现正在开发建设的项目有XX小区二期工程等。公司通过对各项目成功的开发，取得了良好的社会效益。2004年度，公司被市消协、市房协评为放心房承诺单位。同年，在诚信房地产企业评选过程中，公司被评为聊城市诚信房地产开发企业，并加入了诚信联盟；2006年度，被聊城市房管局评为优秀房地产开发企业。公司开发建设的XX小区，位于风景秀丽的古运河畔，位置优越、设计新颖、配套设施齐全。2005年被评为聊城市级优秀住宅小区、市级花园式小区；2006年被评为市级物业管理优秀住宅小区；2007年被评为省级物业管理优秀住宅小区、省级绿化先进住宅小区。1.4 项目建设地点及规模1、建设地点本拟建项目建设地址位于聊城市恒昌商业街以东，向阳路以西，兴华西路以北，规划为住宅、科教及商业用地。2、建设规模该工程为棚户区改造安置项目，项目总占地面积41105 m2（折合61.66亩），由XX房地产开发有限公司经过公开竞价竞得土地使用权。该项目用地拆迁棚户区居民252户，建设住宅用房850套，其中408套用于棚户区回迁安置，其余作为商品房出售。该项目建设工程包括8栋17层住宅楼、1栋2层商业楼、2#公建，以及地下车库、变电室、垃圾站，总建筑面积110902.6m2，其中用于棚户区回迁安置面积33760.08 m2。该工程容积率1.98，绿地率39.2%，建筑密度19.8%，各项目指标符合国家有关规定。3、外部配套条件本项目拟建于聊城市恒昌商业街以东，向阳路以西，兴华西路以北。该区域基础设施配套完善，交通、通讯条件便捷。可依托城市供电、供水、供暖等公共设施，由聊城市供电公司负责供电，水源来自聊城市自来水公司，小区采用集中供暖，与聊城市城市热力管网相衔接。4、环境保护措施本项目投入使用后仅有生活污水、生活垃圾和厨房油烟产生，生活垃圾统一收集处理，交由市环卫部门处理；污水经小区化粪池处理后，经城市管网进入聊城市污水处理厂；厨房油烟废气采用家用油烟处理设备排至屋顶高空排放。5、总投资及资金来源经估算，本项目总投资为33664.53万元（其中回迁安置投资约9924.54万元），其中：工程费用19681.73万元，其他费用11190.29万元，预备费1543.6万元，建设期利息1248.91万元。本项目总投资中，拟申请银行贷款20000万元，企业资本金13664.53万元。资本金比例为40.59%，所占比例满足国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知（国发199635号）和国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（国发200927号）的要求。1.5 经济效益指标及财务汇总本项目主要经济技术指标详见表1-1。表1-1 主要经济技术指标表序号项目单位数量1总用地面积m2411051.1公共绿地m2161101.2建筑占地面积m281421.3道路及其他占地面积m2168532总建筑面积m2110902.6其中棚户区回迁面积m233760.083居住户数户8503.1回迁户数户4083.2商品房户数户4424居住人数人27205户均人口人/户3.26容积率1.987建筑密度%19.88绿地率%39.29项目总投资万元33664.5310资金筹措10.1自有资金万元13664.5310.2银行贷款万元2000011投资强度万元/亩545.9712建设期月2413销售收入万元49245.9214总销售税金万元3316.1315税前利润万元10787.8816所得税万元2696.9717税后净利润万元8090.9118投资利润率%32.0519销售净利润率%16.4320投资利税率%41.921盈亏平衡点%75.7322税后财务内部收益率%15.2523税后财务净现值万元1273.3124税后投资回收期年2.81第二章 编制依据、基本原则和范围2.1 编制依据1、产业结构调整指导目录（2011年修正版）；2、XX房地产开发有限公司委托山东正信环保节能与工程咨询有限公司编制XX小区二期（C区）棚户区改造项目可行性研究报告的委托书；3、投资项目可行性研究指南；4、聊城市城市总体规划；5、建设方提供的有关基础资料和数据。2.2 可行性研究的范围根据相关法律法规和建设单位的委托，本项目可行性研究报告编制的主要内容和范围如下：市场分析；场址选择及建设条件；设计方案；环境保护及节能；劳动安全卫生及消防；项目实施进度安排；招（投）标；投资估算和资金筹措；经济效益和社会效益评价；风险分析；综合结论。2.3 编制原则根据本项目的特点，可行性研究报告编制所遵循的原则是：1、认真贯彻执行国民经济建设方针、政策和基本建设程序。2、本着投资省、建设快、尽快发挥投资效果的原则建设该项目。3、对项目提出的背景、市场分析、设计方案及建设条件进行分析论证。4、在保持建设合理、安全、节能的情况下，统筹规划，做到布局合理。5、严格按照国家社会和地区长远发展规划及有关产业政策的要求，积极贯彻执行环境保护。6、贯彻“安全第一、预防为主”的方针，确保本工程在建设期间符合职业安全卫生的要求，保障劳动者在劳动过程中的人身安全与健康。2.4 编制目的对本项目有关的社会、经济、技术等各方面进行调查研究，对各种能采用的设计方案和建设方案进行技术经济分析和论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价。在此基础上，对本项目的建筑技术先进性和适应性、经济合理性，以及建设必要性和可行性进行分析、系统论证和综合评价，为项目投资决策和下一步工作提供依据。第三章 项目建设的背景及必要性3.1 项目建设背景3.1.1 住房保障是改善民生、扩大内需的需要住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。改革开放30年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大完善。但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。为切实加大解决城市低收入家庭住房困难，以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，使低收入家庭住房条件得到明显改善。2008年12月20日，国务院办公厅正式印发了关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发【2008】131号）要求加大保障性住房建设力度。意见提出，争取用几年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。一是通过加大廉租住房建设力度和实施城市棚户区（危旧房、筒子楼）改造等方式，解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。二是加快实施国有林区、垦区、中西部地区中央下放地方煤矿的棚户区和采煤沉陷区民房搬迁维修改造工程，解决棚户区住房困难家庭的住房问题。三是加强经济适用住房建设，各地从实际情况出发，增加经济适用住房供给。2009年的山东省建设工作要点（鲁建发【2009】1号）中明确规定：大力推进城市棚户区、旧住宅区整治和城中村改造。按照政府主导、政策扶持、市场运作的原则，坚持统一规划、配套建设，推进城市棚户区改造。多渠道筹集资金。坚持政府引导、民主决策、市