房产估价师经营与管理辅导：房地产产品定位实用技巧（5）（一）通货膨胀压力大时的产品定位。在经济景气循环的状况下，难免会由于景气热旺、游资充裕，过多的资金追赶过少的物品，而导致物价上涨，引发通货膨胀的压力。要判别通货膨胀是否存在，仅须观看物价上涨率是否持续一段时期都在5%以上，若是，就可以断定我们正面临通货膨胀的压力。此时由于货币不断的贬值，物价不断地上涨，商品一旦售出，要想以原先本钱再行补货，已不太可能，所以通货膨胀时持物特价而沽，已成为一般商品全部者普遍的心态。不动产市场受通货膨胀的影响尤其明显，由于不动产除了自住用外，还具有保值、增值的特性，所以在通货膨胀时期，不动产往往成为投资人的首选。就进展商而言，在预售时假如房屋已售出，其可收入的金额已固定，而其营建本钱却尚未发生，虽然发包给承建商，营建本钱也已固定，但是在营建合约中往往有明确规定，即物价上涨肯定成数以上时，营建本钱也要跟着调整，使得进展商的营建本钱，在通货膨胀时期，面对增加的时机大为提高。为避开这种收入固定而本钱却持续上涨的不利局面，进展商在通货膨胀时期应慎选产品。选择产品时，应留意列事项：（1） 产品的施工期限不宜过长；（2） 产品要以能克制余屋销售压力的设计为主；（3） 针对投资人的保值心理设计产品。土除非拆掉建筑物重新再建，否则其数量会越来越少，在稀有性及不行再生性的特性下，不动产产品就更加宝贵，特殊是在通货膨胀时期，更应慎选产品，以免暴殄天物。（二）市场不景气时的产品定位。不动产交易虽受很多政治。经济、法令规章等因素的影响，但对于从事投资兴建的进展商及拥有土地使用权的地产主而言，最为其所关注的还是市场交易的热络程度，也就是一般俗称的“回春”，除了某些个案或由于地点特别，或由于定位胜利，而能制造销售佳绩之外，大多数的进展商及地产主都不免对这股挥之难去的不景气阴霆大感头痛。面对这个现象，有的人把精力放在开掘影响市场景气的因素即查找“为什么市场不景气的答案上，想因而获得突破不景气的方法。这种方法可能其理论意义大于实际效用，而且由于影响景气因素的简单性，还可能使依靠这种方法的人须多绕些远路。以下则准备实行另一个角度，探讨如何通过产品定位以因应市场不景气，也就是承受不景气这个事实，并尽可能把握其现象，以归纳出在实务上可供参考的产品定位原则。一般而言，当买卖双方对景气的看法越分歧，则市场越活泼，这种现象在股票、不动产等投资性的产品市场尤其明显。唯有对将来的预期有人乐观，有人悲观，市场才简单活络。因此面临不景气时，首先需找出何人有购置意愿，也就是开掘潜在的目标市场。除了由于越是不景气，销售风险越高之外，潜在购置者渐趋保守与理性，也使得目标市场的界定显得更为必要。一旦确定了目标市场，就可以进一步分析何种因素可以强化目标市场客户的购置意愿：是具竞争力的低价格，是产品的独特设计，还是诉求工期长的轻松付款条件？尤其需要特殊留意的，是目标市场的核心需求，也就是客户真正的需求是什么，才能依据这个根底，进展突破不景气市道的适当产品。事实上，没有一种产品是无往不利的市场灵丹妙药，但是下面这些原则，却有助于消极地避开不景气的冲击，甚而可能乐观地透过产品定位制造市场佳绩。1、产品要有明确的竞争条件或特色，才能脱颖而出，也才能刺激客户的购置意愿。2、要结合销售、规划及财务等功能，以强化产品定位的竞争空间。例如有的公司的产品力求缩短工期，增加价格竞争的条件；有的财规划工程或长的高层建筑，并协作轻松的付款条件，以吸引投资性客户等，这些都是结合多元功能为一体的例子。3、不要受限于销售及短期获利的目的，也就是说在市场条件不佳的不景气状况下，有必要慎重评估销售的意义及条件。尤其不要盲目售出，落得“赚了销售率，赔了酬劳率”的窘态。事实上，由于土地资源的日益昂贵稀有，实行只租不售、整体经营，甚至避开景气低迷的养地等方式，也不失为适应不景气的明智之举。4、产品应保存调整的弹性。尤以景气低迷时，销售速度慢、阻力大，任何一种产品定位都可能遭受市场阻力，因此应预留调整的弹性。例如小单元面积分隔或合并的弹性，商业或住宅用途转换的弹性，以及选择性销售（如分栋、分期销售）的弹性等。（三）财务压力大时的产品定位。除非是划拨土地，否则只要是出让土地，土地本钱往往较高，积压在土地的资金大，即使有银行贷款，其每月的利息负担也很重，因此土地只要晚一天开发，对进展商而言，都是一笔沉重的资金负担；即使是合建状况下，由于要支付给供地方相当大额的履约保证金及兴建时的拆迁补偿费、房租补贴等，所以一样要面临资金积压的问题，只是程度略微比购地稍微。至于开头兴建后，每期的工程款都要于固定期间支付，虽有建筑融资可供给局部工程款，但是建筑融资核拨与否，须视销售状况而定。一般而言，销售成数在5成7成以下，建筑融资较难取得。至于资金来源，则大多仰赖预售时的销售收入，但因预售市场的一般付款条款为分期付款，不动产投资需要巨额资金，因此资金不充裕的进展商，在土地买进到竣工交房这一段期间，始终要承受资金压力，尤其在销售成绩不抱负的状况下，更是要大费周折，才能度过资金周转的难关。所以对于财务压力大的进展商而言，在进展产品定位时，应留意以下事项。1、产品规划以顺销产品为主。2、产品设计以简洁楼房为主。3、产品定位要能克制景气低迷及余屋销售的压力。套房产品在成为余屋时及大单元面积产品在不景气时，其销售都会有难度，所以在财务压力大的状况下，应特殊留意躲避此类产品的设计，以避开产品卖不出去，造成资金积压。4、对于需长期开发的产品，要审慎评估，不宜贸然投资。很少有一种产品能像房地产一样，闲置一段时间后，不但未损及价值，反而可借景气、需求及投资风气之机，而有大幅度的增值。所以有许多进展商对于只租不售的产品才会那么热衷，因而其前提是现金量要克扣，才能在损失收入的状况下，单独负担全部的土地及营建本钱，然后静待增值，伺机出售再获利脱手。而假如有财务压力的话，则宜诉求周转性快的产品，通过调周转性的产品，一来可敏捷资金的应用，二来则可提高投资酬劳率。