上海虹口嘉嘉和大厦厦可行性性研究报报告一、 项目背景1、 项目名称：嘉和大厦上海海市虹口口足球场场综合交交通枢纽纽配套工工程2、 开发商上海家合置置业有限限公司，注注册资金金15000万元元人民币币，住所所为西江江湾路2272号号；该公司为“三九发发展”（60006114）集集团公司司的内部部合资公公司，有有四家股股东单位位。3、 项目所在地地上海市虹口口区西江江湾路2272号号，花园园路366-888号4、 总体规划虹口足球场场交通枢枢纽配套套项目总总体规划划32万万平方米米，花园园路北侧侧为上海海长峰集集团开发发建设的的14万万平方米米的双塔塔五星级级酒店和和12万万平方米米的shhopppingg maall，花花园路南南侧为上上海家合合置业有有限公司司开发建建设的嘉嘉和大厦厦，计5521226.88平方米米。该段段花园路路建成后后为四川川北路商商业街的的延伸（路路名更名名为四川川北路）。5、 项目规划嘉和大厦由由2幢228层塔塔楼和22层裙房房组成，具具体为：东楼：地下下2层为为物业管管理用房房、与地地铁口连连通，地地下1层层为商业业及设备备用房，地地上12层为为商业用用房，33层为会会所，44层228层为为大开间间办公用用房；西楼：地下下1层为为机动车车库，地地上12层为为商业用用房，33层为会会所，44层228层为为小开间间办公用用房；裙房：地上上122层为商商业用房房，连接接两塔楼楼。总地上建筑筑面积为为521126.8平方方米（初初步设计计批复为为508870平平方米），办办公用房房428898平平方米、商商业用房房65007平方方米、会会所14465平平方米（实实际设计计均有所所扩大）。6、 项目目前进进展 手续情况：上海家家合置业业有限公公司已经经取得了了嘉和大大厦的初初步设计计批复、建建设用地地规划许许可证（东东楼部分分）、关关于西江江湾路2272号号地块综综合开发发项目的的批复、建建筑工程程施工许许可证，土土地证在在动迁结结束后以以邀请招招标的形形式获得得； 动迁进展：目前在在基地里里面有228户居居民，动动迁工作作仍在正正常开展展 工程进展：东楼结结构封顶顶，裙房房平整土土地，西西楼未开开工（有有动迁居居民未搬搬）7、 合作方式由于该项目目目前缺缺土地证证，开发发商投入入160000万万元后没没有后续续资金，希希望合作作伙伴出出资继续续开发，以以吸引新新股东进进入的方方式合作作，但新新股东最最多可持持有500%股权权。二、 市场分析1、虹口区区概况虹口区位于于上海市市中心城城区东北北部，东东与杨浦浦区相邻邻，西与与闸北区区毗连，南南至黄浦浦江、苏苏州河，与与浦东新新区、黄黄浦区隔隔江相望望，北与与宝山区区接壤。面面积233.5平平方公里里，下辖辖乍浦路路、嘉兴兴路、欧欧阳路、四四川北路路、新港港路、广广中路、提提篮桥、曲曲阳路、凉凉城新村村9街道道和江湾湾镇，至至20002年底底，户籍籍人口约约79.1万。虹口，因虹虹口港而而得名，地地域成陆陆约在公公元6至至8世纪纪。原分分属上海海、宝山山两县；解放后后，又被被划分为为虹口区区、北四四川路区区、提篮篮桥区；直至119844年9月月三区最最终正式式合并，形形成现境境。虹口口是集中中央商务务区和中中心商业业区为一一体的中中心城区区,曾任任上海市市市长的的朱镕基基总理称称誉虹口口区为“风风水宝地地”。区区内交通通便捷，内内环线横横贯区内内中部，轨轨道明珠珠线穿越越区境，公公交线路路四通八八达。虹口区目前前的都市市型工业业形成了了以箱包包业为主主，服装装、食品品、金银银饰品、印印刷等行行业共同同发展的的格局。四川北路商商业街是是是一条条集购物物、贸易易、旅游游、休闲闲、文化化娱乐为为一体的的综合性性消费商商业街。在在全市商商业中占占有重要要地位，享享有良好好声誉。吴吴淞路四平路路外贸商商务金融融功能显显现，沿沿街已形形成外贸贸商务金金融功能能带和上上海城市市景观线线。2、商贸业业态虹口商贸业业历史悠悠久，素素来为上上海的商商贸大区区之一。商商贸业以以其规模模效应跻跻身上海海商界，专专业化、多多元化、大大众化的的特色声声名远播播。市级商业街街四川北北路是上上海市著著名商业业街之一一，在全全市商业业中占有有重要地地位，享享有良好好声誉。商商业街商商业文化化设施齐齐全，综综合消费费功能完完善，是是一条集集购物、贸贸易、旅旅游、休休闲、文文化娱乐乐为一体体的综合合性消费费商业街街。此外，大柏柏树工贸贸中心区区集家电电、家具具、装饰饰用品、钢钢材等专专业市场场集聚起起物流、商商流、人人流；多多伦路文文化名人人街亦雅雅亦俗，观观光、展展览、休休闲、娱娱乐等功功能融为为一体；提篮桥桥商圈、东东大名路路航运街街以航运交交易、专专业服务务、特色色休闲满满足客商商、消费费者需求求；商业业副中心心格局逐逐渐显现现；连锁锁、专卖卖、邮购购、市场场等业态态日益成成熟，填填补上了了传统商商贸业空空白。3、虹口区区主要规规划四川北路商商业街开开发规划划四川北路商商业街简简介四川北路是是上海著著名的市市级商业业街之一一，全长长3.77公里，商商业设施施规模将将达到660万平平方米，与与南京路路、淮海海路共同同构成上上海的中中心城区区商业，成成为上海海这个国国际化消消费大都都市的核核心圈商商业。2002年年，四川川北路新新一轮改改造全面面启动，区区政府借借鉴吸收收麦肯锡锡、ACC尼尔森森等国际际著名咨咨询公司司和著名名高等院院校的研研究成果果，制定定完成了了四川北北路商业业街功能能和形态态规划。此次规划范范围南起起苏州河河、北至至鲁迅公公园、东东起四平平路吴淞路路、西至轻轨轨河河南北路路，规划划面积22.1平平方公里里；规划划坚持形形态建设设和功能能开发相相结合，商商业、文文化、旅旅游、体体育等资资源相融融合，推推进“南南、中、北北”三个个功能组团团开发：南段：北苏苏州河路路海海宁路；中段：海宁宁路海伦西西路；北段：海伦伦西路虹口口足球场场。四川北路南南段简介介 时时尚休闲闲的苏州州河北岸岸南段位于苏苏州河畔畔到海宁宁路之间间，同时时与北外外滩、外外滩相连连，接近近繁华的的南京东东路，处处于黄浦浦江与苏苏州河的的交汇处处，将建建成时尚尚、休闲闲的国际际名品走走廊；以以大型购购物中心心、旗舰舰店营造造繁华的的商业氛氛围，且且辅以大大量品牌牌专卖店店，支撑撑南段消消费；该该地段腹腹地江建建造部分分高档智智能办公公楼和高高级居住住小区。四川北路中中段 生态态与商贸贸融合的的黄金腰腰带中段充分利利用轨道道交通东东宝兴路路站和溧溧阳路站站的交通通优势，以以及俞泾泾浦的亲亲水特色色，依托托已建成成的四川川北路绿绿地，建建成以电电子娱乐乐商圈为为中心，辅辅以休闲闲、餐饮饮、综合合商业服服务设施施及商务务酒店、高高级酒店店式公寓寓等商务务办公楼楼宇，形形成集五五星级宾宾馆、商商业、娱娱乐、休休闲和高高档商务务、住宅宅为一体体的，具具有海派派文化背背景的商商务休闲闲中心。四川北路北北段 历史史与文化化相凝结结的人性性空间北段以多伦伦路二期期项目、虹虹口足球球场、交交通枢纽纽综合开开发项目目为支点点，开发发车站经经济，建建成集交交通枢纽纽、高档档别墅群群、特大大型摄取取服务中中心，高高档酒店店、娱乐乐、体育育、休闲闲为一体体的高雅雅休闲娱娱乐圈、文文化旅游游区和高高档办公公居住区区。其中，多伦伦路文化化名人街街二期项项目规划划范围东东至四川川北路、南南抵海伦伦西路、西西临明珠珠线一期期、北接接东江湾湾路。以以多伦路路鸿德堂堂为中心心建设文文化雕塑塑广场，延延续多伦伦路文化化气息之之余，提提供现代代中国艺艺术户外外集中地地、艺术术家与游游人的精精神沟通通汇点，建建成具有有文化特特色的历历史悠久久建筑和和风貌街街区。此外，大柏柏树工贸贸中心区区集家电电、家具具、装饰饰用品、钢钢材等专专业市场场集聚起起物流、商商流、人人流；多多伦路文文化名人人街亦雅雅亦俗，观观光、展展览、休休闲、娱娱乐等功功能融为为一体；提篮桥桥商圈、东东大名路路航运街街以航运交交易、专专业服务务、特色色休闲满满足客商商、消费费者需求求；商业业副中心心格局逐逐渐显现现；连锁锁、专卖卖、邮购购、市场场等业态态日益成成熟，填填补上了了传统商商贸业空空白。4、虹口区区房地产产市场概概况虹口区房价价在经历历了20003年年开始的的急速上上升，及及20004年初初大部分分楼盘月月平均价价格较上上月有2200元元/平方方米左右右的增幅幅后，现现在区域域总体房房价保持持稳定，重重要的原原因是目目前在售售的房源源大多数数为大面面积房源源，个别别楼盘还还出现了了滞销状态态。位于于杨树浦浦路的滨滨江雅墅墅.临潼潼苑定位位在叠加加式别墅墅小区，在在售16652288平方米米的房源源，价格格维持在在132200218800元元/平方方米，去去年开盘盘至今仍仍剩余220多套套在售。尽尽管位于于北外滩滩区域，附附近有上上海之星星摩天轮轮，但总总价在22403700万元之之间，加加上周边边环境不不理想，还还是难得得购房者者青睐。据目前的不不完全统统计，66月份开开始，虹虹口区有有大量房房源陆续续上市。主主要分布布在三个个板块，即即北外滩滩板块、四四川北路路板块和和轨道交交通三号号线沿线线板块，凉凉城板块块没有新新房源推推出。北北外滩板板块的房房源仍然然以大房房型为特特色，该该板块内内只有中中虹明珠珠苑推出出的房源源面积相相对小一一些。四四川北路路板块内内凯润金金城、国国际明佳佳城也以以大房源源为主。唯唯有轨道道交通三三号线沿沿线楼盘盘推出的的房源面面积比较较适中，逸逸居虹口口面积最最为紧凑凑。此外外，虹口口区下半半年上市市的房源源虽然数数量多，但但房价继继续走高高。虹口房价猛猛涨，浦浦江两岸岸改造和和江边地地段稀少少是主因因。大连连路、延延安东路路隧道使使得北外外滩与陆陆家嘴联联系紧密密；与此此同时，虹虹口区缺缺乏地铁铁等快速速轨道交交通的现现状，也也将随着着M8、M11号线等等建设而而得到改改变。“交交通网络络的改善善促进了了虹口高高档楼盘盘的汇聚聚，外滩滩江景更更是诱人人因素，虹虹口区、特特别是北北外滩的的房价走走高已是是不争事事实。不过，在良良好预计计的背后后同样存存在较大大市场风风险。“虽虽然有规规划支持持，但110个月月猛涨77成确有有过速之之嫌，透透支未来来购买力力的可能能性非常常大。虹口地域差差异较大大，相比比起黄金金地段的的北外滩滩及四川北北路，其其他虹口口板块就就要差很很多，一一些房型型差、单单价高、环环境欠佳佳的楼盘盘目前已已有疲态态。北外滩、四四川北路路板块情情况价格变动情情况自自20003年下下半年起起，虹口口区的房房价已接接近黄浦浦、静安安等中心心城区，北北外滩规规划的启启动造就就了均价价150000元元/平方方米的恒恒升半岛岛国际中中心大厦厦，以及及最高价价达2118000元/平平方米的的临潼苑苑，四川川北路新新规划的的出台使使得国际际明佳城城的大房房型每平平方米售售价也突突破万元元。板块分析：该板块块从地理理位置上上说，算算不上中中心城区区，然而而房价却却明显高高于地理理位置近近似的闸闸北区。房房价上升升的主要要原因是是四川北北路新规规划的出出台和北北外滩规规划的启启动。显然，板块块价格已已过渡透透支市政政规划的的利好因因素，随随着今年年大体量量的经济济适用房房及周边边区域的的新房源源上市，如如此高价价能否保保持甚至至继续攀攀高值得得怀疑。凉城板块价格变动情情况：一品