价 格（一）房地产价格构成及影响因素2、房屋及土地使用买卖需缴税费明细表项目买方卖方备注交易手续费房价1%房价1%契税房价1.5%3%对港澳台胞及华侨印花税房价0.05%房价0.05%房屋产权登记费0.3元/建筑平方米土地登记费0.2元/平方米（个人）1000m2以下100/宗地每超过500m2加40元房屋产权登记费0.3元/建筑平方米土地登记费0.2元/平方米（个人）1000m2以下100/宗地每超过500m2加40元房屋所有权工本费4元/户土地使用权证工本费20元/户房屋所有权印花税5元/户土地使用权印花税5元/户买卖合同公证费房价0.3%律师费房价0.5%房屋管理费所得税利润33%工商统一税3.03%（房屋）5.05%（土地）建筑物转让部分3%土地使用权转让部分价格5%另加地方政府付税3%1%=0.03（房屋）5%1%=0.05（土地）代理税7%（代理商佣金7%）3、决定住宅物业价值的要素一览表A、舒适户型针对特定客户群“度身定做”，周到细致地考虑使用者对于实际功能需求，满足心理上的认同感服务设施受小区文化、娱乐、购物场所设施齐全小区规划绿化、建筑小品、休闲空间B、便利生活方便与交通干道距离合适出入方便购物、医疗、餐饮方便且满足身份要求子女就学方便幼儿园、小学、中学距离适中C、物业管理安全防火、防盗、交通安全，各项措施周密提供服务电话维护、抢修、环卫、家庭清洁、送餐、送奶、送书报等营造文化形成有特色的小区活动，使小区成为温暖的大家庭D、环境内景建筑物、广场、小品、雕塑、绿地、私家花园、空中花园等外景山景、小景、公园、绿地、海景、江景卫生无有害气体、烟尘噪音污染，日照充分、通风良好E、配套设施公建完善的道路，供水、供气、供电系统配套及设备住户休闲会所，泳池、文化娱乐设施。电梯、车库及优质建筑材料4、影响房地产价格的因素一览表一、经济因素经济发展程序，储蓄的多少，投资水平的高低，消费水平，财政与金融状况，物价水平 ，建筑人工费，利率、居民收入，房地产供给与需求二、社会因素人口状态，城市化的水平，房地产投机行为、社会的政治安定，与社会治安状况三、自然因素位置、地力、地质、地势、地形、面积、土地形状、日照通风、湿度、降水量，自然灾害，建筑外观，朝向四、其他因素经济体制，土地使用制度、住房制度、税收、行政变更、城市规划、房地产价格政策心理因素5、按揭费用一览表序号交款项目建设银行收费标准工商银行收费标准1保险费按照房价的千分之一每年计收按照房价的千分之一每年计收2印花税按照按揭贷款金额的百分之零点五计收按揭贷款金额万分之零点五3合同公证费300/套300/套4抵押备案登记费按照按揭贷款金额的千分之一计收5代理费300/套6抵押登记费无按揭货款金额万分之五7律师费无450/套6、商品房销售明码标价书表格一、交易 简况开发经营企业名称（加盖公章）法定代表人联系电话联系人所售楼盘名称座落位置预售许可证二、标价 内容 所售商品房为第 幢（座）第 单元第 层第 号房该商品房类别为层高 米该商品房销售建筑面积 平方米使用面积 平方米单位建筑面积售价为（人民币） 元/平方米总售价大写金额为（人民币） 元/平方米成交日期： 年 月 日商品房交付日期： 年 月 日购房合同号三、价格监 督部门地址：电话：四、购房者签收备注：本明码标价书一式两份，成交后由购房者签收，购销双方各执一份，以备查对。（二）房地产定价及调节系数1、房地产定价程序表1、设定策略性定价目标根据企业发展方向，经济实力及所处的市场环境，选择符合企业战略目标的具体定价目标2、市场调查即搜集目标市场信息，测定需求，考虑竞争者的价格水平等相关因素3、成本评估根据编制的概预算，实际经验而实时成本跟踪控制，估算成本费用水平4、决定定价方法根据本企业实际及营销策略的要求，选择定价方法5、确定基准价格根据选定的定价方法，确定所开发物业的基准价格6、单元价格调整针对各单元房屋的不同位置、楼层、朝向等，在基准价格的基础上进行调整7、市场价格调整根据市场变化情况和企业自身营销策略的要求，及时进等价格调整8、价格确定综合以上各种因素，确定房地产价格2、房地产定价方法一览表一、成本导向 定价方法1、成本加成定价法是开发商按照所开发物业成本加上一定百分比的加成制定房地产的销售价格加成的含义就是一定比率利润，这是最基本的定价方法2、目标定价法是根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法二、购买者导向定价方法1、认知价值定价法就是房地产根据购卖者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。用这种方法定价的公司认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是销售者的成本2、价值定价法指房地产商根据物业的本身价值来确定价格，满足消费者对物美价廉的要求，抵成本开发，薄利多销、或中利多销三、竞争导向 定价方法1、领导定价法市场领导者策略指实力雄厚的房地产商开发高档物业，较高价位，赚得高额利润的一种定价方法2、挑战定价法市场挑战者策略指房地产发展商为求生存，通过价格竞争来挑战领导的一种定价方法。以此方法可以扩大市场份额，提高声望3、随行就市定价法市场追随者策略指房地产商按照行业中的同类物业的平均现行价格水平来定价的方法3、房地产定价目标一览表一追求最大利润追求最大利润是房地产开发企业的重要目标。追求最大利润并不等于最高价格，而是追求企业长期目标的最大总利润二生存如果企业受到生产过剩，竞争激烈和顾客需求不断变化等问题的困扰，就应将求生存作为主要目标。为了保证企业的经营，通常要降低价格，生存比利润更重要三获取合理的投资收益率根据房地产投资额期望得到一定的百分比利润，先确定好一个投资回收的百分比，即投资收益率，然后在定价时以房屋建造的成本为基础，再加上事先确定的投资收益四以保持价格稳定为定价目标房地产企业为了巩固自己的市场占有率，期望保持自己商品房价的稳定，以这种目标定价，一般价位适中、公平厚道、不易受市场价格的骤变而波动五最大的市场占有率价格是企业与竞争者及购屋人之间最敏感的核心，当条件相当的两处或多处工地在激烈竞争时，价格较低的方案通常能领先群雄，而占有市场六 应付竞争或避免竞争企业通过产品定价去应付竞争或防止竞争，以避免在竞争中失利。为了应付和防止竞争，企业定位之前，都仔细研究竞争对手的定价和有关房屋设计、施工、材料、销售等方面的资料，定出有利于应付和防止竞争的价格七品质与信誉领先品质提高则成本跟着提高，因而常需定较高的价位，然而较高的价位也会带来较高的风险4、房地产价格形成原则一览表1均衡原则指房地产生产的三要素：土地、资本和劳力三者应配合适当2竞争原则指超额利润带来激烈竞争而拉动价格趋于合理3替代原则两种或两种以上效用相近的房地产，其价格相互影响而停留在同一水准4供需原则当房地产供给增加时，价格降低；当供给减海里，价格上涨；当不动产需求增加，价格上涨，需求减少时，价格下跌5收益递增递减原则在一定的生产技术下，投资劳力与资本于土地上，其每单位投资额继续增加时，总收益也会随着增加，但当单位投资额递增至递减的转折点之后，其收益将呈递减现象6收益分配原则在总收益中扣减资本，资本利息，劳工薪资，正常利润，即为土地地租7贡献原则指不动产的某一部分对该不动产全体收益有贡献8适合原则房地产产品必须与环境相结合，方能使房地产的收益性或舒适性发挥到最大限度9变动原则房地产价格的形成是一种变动过程。房地产价格随时间而变动，影响房地产价格的诸多因素不断改变，不断衍生，因而价格不可能固定于一点10预测原则房地产价格深受预期心理及未来收益的影响。因此，投资有收益性的不动产是在预测该不动产未来能产生的收益下进行的5、房地产价格策略表序号定价方法内 容一、折扣和折让定价在定价过程中，先根据建造好的房屋作出一个基本价格，然后加入适当的折扣、折让，而形成实惠售价，吸引客户，扩大销售1、现金折扣2、数量折扣3、职能折扣二、差别定价企业在销售商品时，根据商品的不同用途，对不同的交易对象，在不同的地区实行不同的价格政策1、对不同消费群定不同的价格2、对不同用途采取不同的定价策略3、对不同的交易对象制订不同的定价策略4、不同的部位定不同的价格三、心理定价企业定价时，利用顾客的心理有意识地将产品价格定高些或低些，以符合消费心愿四、满意定价法价格既不等同于获取高额利润所定的价格，也不等同于建造房屋的最低成本价，而是介于这两者之间的价格，生产者和消费者都满意，能够引起消费者对企业的好感五、超值定价法超值定价属于非价格竞争范畴，并不是以房地产业中通常的低价位吸引消费者，而是房地产企业凭借良好的商业信誉，优良的品质，具有特色的产品，畅通的销售渠道，高效的促销活动，完善的售后服务等优势占据房地产市场六、房地产市场营销价格策略实施经过大量的研究和探索，针对不同需求对象，不同楼盘特点，在不同时期制订出切实可行的策略7、广州市拆迁异地补偿安置面积增幅系数对照表拆迁地段异时补偿安置房屋所在地段一、二级010%7%15%15%30%30%40%40%50%三级08%8%23%23%33%33%34%四级015%15%25%25%35%五级010%10%20%六级010%8、广州市拆迁异地补偿安置面积增幅系数对照表级别范围一级二沙岛二级（由以下线路围合而成的区域）区域一：永泰路太和岗路先烈中路环市东路农林下路东风东路福今路中山一路达道路珠江人民南路人民中路人民北路环市中路环市东路麓湖路恒福路永泰路区域二：天河东路黄埔大道西华南大道珠江（含海心沙）广州大道中广州大道北林和西横路林和西路广深铁路天河东路三级（除上述级别外，由以下线路围合而成区域）区域一：广州大道北广州大道中