答辩质询成绩设计成果成绩总成绩建筑大学课程设计成果报告题目：绿城盛福庄项目财务评价报告课程：建设项目可行性研究院（部）：管理工程学院专业：土地资源管理班级：土管 112学生：小雷学号：2011021617指导教师：生钦完成日期：2014年7月5日绿城盛福庄项目财务评价报告编制人： 小雷编制人学号：2011021617编制人班级： 土管112完成日期：2014年7月5日目录一. 项目概况1（一）项目介绍1（二）项目建立基于的背景1二. 规划方案及主要技术经济指标1（一）项目开发建设及经营的组织与实施计划2（1）有关工程计划的说明2（2）项目实施进度计划2三. 项目各种财务数据的估算3（一）投资与成本费用估算31. 土地出让地价款32. 前期工程费33. 建安工程费44. 基础设施费45. 开发期税费56. 不可预见费5（二）开发费用估算51. 管理费用52. 销售费用53. 财务费用6（三）投资与总成本费用估算汇总表 6（四）项目销售收入估算71. 销售价格估算72. 销售收入的估算73. 销售计划与收款计划的确定7（五）税金估算81. 销售税金与 附加估算8（六）投资计划与资金筹措9（七）借款还本付息估算9四. 项目财务评价10（一）现金流量表与动态盈利分析101. 全部投资现金流量表 102. 资本金现金流量表103. 动态盈利分析11（二）利润及利润分配111.利润表11（三）资金来源与运用表121. 资金来源与运用表122. 资金平衡能力分析12五. 结论13六. 心得体会13一. 项目概况（一）项目介绍该项目位于市历下区的盛福片区奥体中路西侧，黄台南路以南。用地性质为居住， 方案设计充分尊重原有地形地貌和自然环境，尽可能的拓展住区部的景观环境空间， 把住宅融于自然环境之中，使之和谐共生，体现环境对于居住生活的意义。根据该市 规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：1. 用地面积：25.6公顷（256000平方米）2. 建筑密度：W20%3. 地上容积率：1.94. 地下容积率：0.755. 停车率：100%6. 绿地率：40%7. 配建：12班幼托、36班初中、室副食品市场等。楼盘位置：高新区奥体中路与花园路交汇北邻主力户型：90-140平米物业类型：住宅建筑类别：板楼高层开盘时间：2011年09月30日 入住时间：2014年 产权年限：70装修情况：简装 交 通状况：路况优良，交通便利，BRT6号线站点紧邻社区，二环东路 二环北路 小清 河路北园大街绕城高速（二）项目建立基于的背景该项目位于市历下区奥体中心附近，优越的地理位置和良好的用地建设条件，日 益完善的城市基础设施、日益浓厚的生活和商业气氛，为项目的顺利开发奠定了良好 的基础。基于市建设规划方向，城市建设将向东发展，因此该地块具有较好的保值升 值空间。二. 规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，由海信绿苑房地产开发拟在该 地块上兴建普通小高层、高层住宅，项目将以中小户型住宅为主。小区设计地下停车库为两层，地上建筑为板楼样式。本项目主要经济技术指标参见表2-1。表2-1项目主要技术经济指标项目单位数量项目单位数量占地总面积平方米256000居住人数人14600总建筑面积平方米486400（地上）192000 （地下）平均每户建筑面积平方米120居住面积平方米437760平均每户居住人数人4公建面积平方米58368 （地上）14592 （地下）人均居住用地平方米45绿化用地平方米102400道路面积平方米100000居住户数户3650车库面积平方米60000（一）项目开发建设及经营的组织与实施计划（1）有关工程计划的说明项目总工期为36个月（从2011年3月至2 014年3月）。当完成地下室第一层工 程时，开展预售工作。（2）项目实施进度计划项目实施进度计划见表3-1。表3-1项目实施进度计划表序项目名称持 续 时 间月进度安排（按双月计）20012002200320041征地拆迁646810122468101224681012242前期工程3基础工程64主体结构工 程75设备安装工 程66室外装修工 程77红线外工程38公建配套工 程39竣工验收21销售27三. 项目各种财务数据的估算（一）投资与成本费用估算1. 土地出让地价款包括两部分：（1）土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为 300万/亩，则土地出让金共计115140万元。（2）拆迁补偿安置费由于该地开发之前地上没有地面附着物及耕地，因此此项不计。2. 前期工程费本项目前期工程费估算见表4-1 :序号项目数量（万平方米）费用标准 （元/平方米）费用金额（万元）备注1前期工程费用67.841369226.241.1规划设计67.841208140.81.2项目可行性研究67.8410678.41.3地质勘探测绘67.842135.681.4施工现场“三通一平”67.844271.36共计9226.24 万元3. 建安工程费参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费 估算结果。见表4-2。表4-2建安工程费估算表序 号项目建筑面 积土建装饰设备金额合计（万元）单价（元）金额（万元）单价（元）金额（万元）单价（元）金额（万元）1住宅 楼437760 平方米1000437761004377.61506566.4547202配建72960 平方米100072962001459.23002188.810944合计510725836.88755.2656644. 基础设施费其估算过程参见表4-3：序号项目数量（万/平方米）费用标准 （元/平方米）费用金额（万元）备注5.5基础设施建设费67.8424616688.645.5.15.5.2附属工程费67.8416611261.44室外工程费67.84805427.2总计16688.64 万元5. 开发期税费其估算过程参见表4-4:表4-4开发期税费估算表单位：万元序号项目金额估算说明（估算依据）1分散建设市政公用设施建设费3283.2建安工程费X5%2建筑工程质量安全监督费262.656建安工程费X4%。3其他984.96建安工程费X1.5%合计4530.8166. 不可预见费取建安费用的2%。则不可预见费为：65664X2%=1313.28（万元）开发成本小计：212562.976万元。（二）开发费用估算1. 管理费用取开发成本的1.5%。则管理费用为：（212562.696*1.5%=3188.44万元）2. 销售费用销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的1%;销售代理费，占 销售收入的1%；其他销售费用，占销售收入的1%。合计为15412.8万元。销售收入 详见表6-9。3. 财务费用指建设期借款利息。建设期共借款60000万元，建设经营3年期间每年分别借银 行长期贷款如下图所示，共计借款60000万元，采用“气球法”借款期任意偿还本息， 到2014年末全部还清。（1）贷款利率为6.8%;（2）当年利息二（年初借款本息累计+当年借款/2）X年利率表6-1贷款还本付息表单位：万元估算项目还本付息表序号项目第一年第二年第三年1期初借款累积027000372002本期借款2700021000120003本期应计利息91825502937.64本期还本付息9181335052137.64.1还本010800492004.2付息91825502937.65期末借款累积27000372000则财务费用为上述合计：6405.6万元。开发费用小计：25006.84万元。总成本费用合计:237569.536万元。（三）投资与总成本费用估算汇总表详见表4-5。表4-5投资与总成本费用估算汇总表单位：万元序号项目金额估算说明1开发成本212562.696以下1.11.6项合计1.1土地费用1151401.2前期工程费9226.241.3基础设施建设费16688.641.4建安工程费656641.5开发期税费4530.8161.6不可预见费1313.282开发费用25006.84以下2.12.3项合计2.1管理费用3188.442.2销售费用15412.8销售收入X3%2.3财务费用6405.63合计237569.536（四）项目销售收入估算1. 销售价格估算根据市场调查，确定该项目各部分的销售单价为：住宅：9000元/平方米