1 总论1.1 项目名称及建设单位1.1.1 项目名称：一期工程水港功能区物流中心建设项目1.1.2 建设单位1) 项目承办单位：XXXX港区开发管理有限公司2) 法定地址：XX市3) 法定代表人： 4) 项目负责人：1.2 设计依据 1.2.1 物流业调整和振兴规划国发【2009】8号文件；1.2.2 关于推进XX统筹城乡改革和发展的若干意见国发3号文件；1.2.3 XX市人民政府关于印发XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划现代物流业发展专项规划的通知渝府发【2007】41号；1.2.4 关于印发XX市促进现代物流业发展政策实施意见的通知渝办发【2007】283号；1.2.5 XX市发展和改革委员会文件 渝发改文【2009】725号关于XXXXXX区产业发展规划的报告；1.2.6 XX市规划设计研究院提供的XXXX组团J、K、M标准分区控制性详细规划；1.2.7 XXXX港区开发管理有限公司与机械工业第三设计研究院签订的建设工程咨询合同；1.2.8 XXXX港区开发管理有限公司提供的与本项目有关的各项基础资料。1.3 项目提出的背景及投资的必要性1.3.1 项目提出的背景物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。 进入新世纪以来，我国物流业总体规模快速增长，服务水平显著提高，发展的环境和条件不断改善，为进一步加快发展奠定了坚实基础。2010年我国社会物流总额125.4万亿元，比2000年增长5.8倍，同比增长15%；物流业实现增加值2.7万亿元，比2000年增长2.2倍，同比增长13.1%；物流业增加值占全部服务业增加值的比重为16%，占GDP的比重为6.9%。随着各类物流企业快速成长，物流经营管理和服务创新均出现新的局面，物流基础设施和物流技术装备取得长足发展，物流技术条件得到较大改善。但是，我国物流业的总体发展水平与发达国家相比依然偏低的现状仍然存在，为贯彻落实党中央、国务院保增长、扩内需、调结构的总体要求，促进物流业平稳较快发展，培育新的经济增长点，国务院特制定物流业调整和振兴规划，作为物流产业综合性应对措施的行动方案。XX是全国首批物流对外开放试点城市，是长江上游的经济中心；处于长江经济带、西陇海兰新经济带、成渝经济区、南贵昆经济区的交汇结点。XX具有西部内陆地区唯一集水陆空运输于一体的综合交通优势，是长江上游的现代物流中心。作为我国重要的工业城市，XX工业门类齐全，制造业发达，工业基础雄厚，已形成了汽车、摩托车等一批带动能力较强的支柱产业、优势行业和拳头产品。近年来随着XX市产业结构调整和产业升级步伐的加快，惠普、宏基、华硕三大品牌商以及富士康、英业达、广达等六大代工厂相继落户，XX已打造成为全球最大的笔记本电脑基地。预计今后10年，将是XX现代物流业加快发展的关键时期，大量的各类零部件需要运进，整机产品需要运出，对物流量的需求巨大。为加快物流业的发展，XX市政府提出了“一江两翼三洋”战略，规划建设了“三基地四港区”国家物流枢纽。XXXXXX区是经国务院批准设立，是我国第一个内陆XX港区和唯一叠加了“水港+空港”双功能的XX港区。其中水港功能区作为XXXX区的重要组成部分，主要包含港口作业区、物流及仓储区、综合配套区、XX加工区、仓储物流区及绿化带六大功能区，将以物流功能为主导，重点推动XX物流业，以第三方物流为发展重点，以仓储业务为核心，将业务功能向上游和下游延伸。水港功能区将以其开放层次最高、优越政策最多、功能最齐全，在承接XX市乃至整个西部地区向外向型产业转型中扮演着越来越重要的角色。XXXX港区开发管理有限公司是由XX市国资委管理的投资类企业，负责整个XXXX区规划建设管理。为充分利用XX港区的政策优势，完善XX港区的仓储物流功能，抢抓招商先机，为承接重点大型物流企业和项目落地创造良好的条件，公司特提出XXXXXX区一期工程水港功能区物流中心建设项目。利用本项目建设的契机，切实加快水港XX区规划建设，进一步发挥XX在西部地区的龙头枢纽和窗口作用，有效利用两个市场、两种资源，促进产业聚集，加快外向型产业发展，更好地满足市场对产品品种、品质的需要，从而更好地发挥XX港区的综合经济效益和社会效益！1.3.2 投资的必要性1) 发展物流业是国民经济发展的需要，符合国家产业振兴规划；一方面，随着我国经济规模的不断扩大、居民消费水平的提高，货物运输量、社会商品零售额、对外贸易额等将大幅度增长，商品的流通总规模将显著扩大。而目前我国的物流产业发展较为落后，不能保证商品的有效流通。因此需要增强物流运输能力，提高物流效率，以满足日益增长的商品贮运需求。另一方面，我国产业结构失衡，第一、二产业比重偏高，为其服务的物流等第三产业发展相对滞后；经济总量稳步增长，但资源消耗大，重复建设多，集成度低。发展物流业能加快商品、资金的周转，促进制造业和商贸业优化内部分工，使其专注核心业务、降低物流费用，提高经济的整体活力，达到资源的有效配置。因此发展物流产业，是我国转变经济发展模式，提高经济增长质量的必要手段。2) 发展物流产业是西部腾飞的关键，符合西部大开发的战略；随着国家西部开发政策的推进，中央加大了对西部的投入力度，同时，受金融危机和劳动力成本的影响，沿海、东部的制造业及电子行业开始逐步向西部转移，这些都为西部经济发展注入了活力。XX作为西部唯一的直辖市，国家赋予了XX打造未来西部地区重要增长极的历史使命，随着“314”总体战略部署，全国城乡统筹试验区的确立，首个内陆XX港区的落户，XX迎来了前所未有的发展机遇。面对机遇，西部地区的物流产业显现不足。自古便有“蜀道难”之说，与东部、中部相比，西部地区的物流基础设施相对落后，物流企业专业化程度低，平均物流成本高，还未形成高效的现代物流体系。落后的物流产业制约了西部经济的发展。因此，大力建设物流基础设施，形成专业化的物流中心，将成为西部企业实施“引进来”的通道和“走出去”的桥头堡，是发展西部物流产业，促进经济腾飞的关键。3) 发展物流产业是繁荣地方经济的需要，符合地方发展战略规划；为深入推进西部大开发，中央明确提出，要把XX作为西部地区经济贸易的突破口。西部地区疆域辽阔、自然资源特别丰富，由于地理位置的限制，物流成本居高不下，无法充分转化为经济优势。XX是西部的工业重镇，在汽车、摩托车及其零部件成套产品以及特色矿产、农副产品、原材料及已形成的电子产业都具有相当广阔的市场空间。根据规划，XX市“十二五”期间将建成中国西部国际物流中心，国家发改委已将我市“三基地四港区”物流规划作为对接国家物流业调整和振兴规划的主枢纽平台。其中，“三基地四港区” 正是指寸滩港港区、果园港港区、东港港区和黄谦港港区4个物流枢纽。因此，建设规模化、专业化的XX物流产业，对于打造中国西部国际物流中心具有重要意义。4) 符合XX港区产业发展的需要XXXXXX区集加工、制造、贸易、物流、仓储、运输等功能为一体，设置物流、加工、维修等重点产业发展功能区。XX市发展和改革委员会关于XXXXXX区产业发展规划中对水港功能区产业发展重点定位为“重点推动XX物流业，以第三方物流为发展重点，建立辐射国内外的高效第三方物流体系，壮大仓储物流业”。因此，本项目的建设，将完善XX港区物流仓储的硬件设施，符合XX港区产业发展的需要，将充分发挥XX港区的综合优势，对XX市加快外向型经济发展、将XX港区打造成西部地区的XX港区、全国最具特点的XX港区具有重要意义。综上所述，本项目正是响应国家产业政策、行业、省、市的产业发展规划及XX港区自身发展需要，通过新建项目的实施，促进XX物流产业持续、快速、健康、全面的发展，为把XX港区培育成XX市承接全球和中国东部地区产业转移、发展内陆开放型经济的新增长极和中国西部地区外向型经济发展的重要引擎作出贡献。因此，本项目的实施是非常必要而且是具有重要意义的。1.4 可行性研究的范围及主要内容1.4.1 可行性研究的范围1) 对项目建设的条件进行研究与分析；2) 对项目需求市场进行分析预测；3) 项目生产所需要的各种物料供应、能源供应情况和生产协作的可能性进行分析；4) 对厂区总平面布置进行规划；5) 对项目提出推荐建设方案；6) 对推荐建设方案进行工程投资估算及财务评价；7) 提出可行性研究的结论供主管部门决策时参考。1.4.2 可行性研究的主要内容1) 本项目是以XX物流仓库为主要建设内容，根据XX市乃至整个西部地区对物流量的需求，以及XX港区吞吐量目标，提出合理的建设方案，建设规模满足市场需求，建设模式符合物流业发展的需要。2) 根据现代物流业建设条件和物流规划布局的需要，研究本项目的土建、公用系统，以及相配套的环保、消防等设施，提出合理的建设方案。3) 根据生产规模和物流要求，分析建设方案，员工需求和培训方案，编制项目进度计划和招投标方案等。4) 针对本项目建设规模及成本测算情况进行投资估算、经济分析及财务评价。1.5 投资及资金来源1.5.1 本项目总投资为163166.2万元，其中：建设投资147399.2万元，建设期利息15767.0万元。1.5.2 项目建设投资构成 见表1-1表1-1 项目建设投资构成表项 目土建工程公用工程总图工程工程建设其他费预备费建设期利息合 计投资（万元）51448.826788.211162.447081.410918.515767.0163166.2比例（）31.5316.426.8428.856.699.66100.001.5.3 资金来源本项目资本金为48196.2万元，其中：用于建设投资32429.2万元，用于建设期利息15767.0万元。债务资金为114970.0万元，用于建设投资114970.0万元。1.6 主要数据及技术经济指标本项目实施后的主要数据及技术经济指标见表1-2表1-2 主要数据及技术经济指标表序号名 称单 位数 据备 注一、主要数据1项目建设用地面积m2648510.87合972.76亩总建筑面积m2253409.8952实际容积率1:0.3913建筑密度%32.9764绿地总面积m2140963.9785绿地率%21.7376项目建设投资万元147399.27营业收入万元25638.08折旧及摊销万元6119.29总成本费用万元9860.510经营成本万元1118.111年利润总额万元15777.5二、主要技术经济指标1所得税前的财务内部收益率%14.11项目投资2所得税前的财务净现值万元61013.2项目投资3所得税前的投资回收期年8.11项目投资4项目资本金财务内部收益率%21.265投资利润率%9.676借款偿还期年9.691.7 报告的主要结论 该项目的实施符