阜宁县益林镇村镇房屋开发有限责任公司海陵花园建设项目申请报告目 录第一章 申报单位及项目概况3第一节 项目申报单位概况3第二节 项目概况4第三节 项目市场分析9第四节 工程建设方案9第五节 投资估算与资金筹措42第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析46第三章 资源综合利用分析49第一节 项目建设地概况49第二节 建设条件51第三节 资源利用方案55第四章 能源消耗分析与节能56第一节 分析依据56第二节 能源节约的重要性56第三节 项目能耗指标59第四节 采取的主要节能措施59第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析62第六章 环境和生态影响分析65第一节 采用的环保标准65第二节 环境影响初步分析65第三节 主要污染物产生情况66第四节 环境保护措施68第五节 水土保持方案70第六节 地质灾害影响分析71第七节 环境影响分析结论及建议72第七章 经济影响分析74第八章 社会影响分析75附件：1、阜宁县益林镇村镇房屋开发有限公司营业执照 2、国有建设用地使用权出让合同3、总平面规划图4、表1：项目总投资估算表5、表1-1：土地费用估算表6、表1-2：前期工程费估算表7、表1-3：基础设施建设费估算表8、表1-4：建筑安装工程费用估算表9、表1-5：公共配套设施建设费10、表1-6：开发期税费估算表11、表1-7：其它费用估算表12、表2：投资计划与资金筹措表13、表5：经营收入与经营税金及附加估算表14、表6：项目损益表15、表7：项目全部投资现金流量表第一章 申报单位及项目概况第一节 项目申报单位概况公司名称：阜宁县益林镇村镇房屋开发有限责任公司公司地址：阜宁县益林镇人民政府东院西南小楼法定代表人：于永海项目负责人：于永海联系电话：13914650986邮编：224421阜宁县益林镇村镇房屋开发有限责任公司成立于2004年8月，注册资金1000万元。许可经营项目为房地产开发、煤炭销售；一般经营项目为物业管理、建材销售。公司实行董事长负责制，按照精炼、高效的原则，设有销售部、工程管理部、财务部、办公室、造价审核中心等职能部门。公司拥有工民建、给排水、电气、人防、经济管理、财务等各类专业人才，是一支具有丰富的实践经验、扎实的理论基础、过硬的协调能力、规范的工作秩序、优异的服务质量的专业团队。几年来该公司已成功开发了鑫鑫花园、通达花园、淮海花苑等小区，开发项目合格率100%、履约率100%，企业营业行为规范有序。目前，该公司已和多个乡镇洽谈意向性开发地段，公司发展前景良好。今后，该公司计划牢牢抓住阜宁房地产市场迅猛发展的市场机遇，充分利用企业自身优势及资源，克服市场环境变化因素，把企业做大做强。第二节 项目概况一、项目名称海陵花园二、项目建设地点项目建设地址位于阜宁县益林镇大东社区居委会四组，海陵路南、淮海路东。东至曹恒涛、南至巷道、西至淮海路、北至海陵东路（详见宗地图）。地块占地面积5618.4平方米。三、项目概况为紧密配合益林镇小城镇建设，加快东益小城市建设进程，根据阜宁县和益林镇城市总体发展规划要求，阜宁县益林镇村镇房屋开发有限责任公司拟在阜宁县益林镇投资建设海陵花园项目。项目地块于2012年2月经阜宁县国土资源局挂牌拍卖，公开出让取得。1、项目建设规模建设规模的选择将影响建设投资、市场销售及其他技术经济指标。因此，必须按一定的经济规模进行选择。从预测未来市场需求、企业资金筹措能力以及营运成本、市场竞争等考虑，本项目建设规模如下：阜宁县益林镇村镇房屋开发有限责任公司借鉴周边商品房开发的成功经验以及自身开发经验，将以构造和谐社区、生态社区为主题，融合人文地理景观于其中，紧紧依托益林人文环境和地区经济的发展优势，合力构筑一个管理先进、功能完善的生态型住宅新区。海陵花园项目用地面积为5618.4平方米，计划新建4幢9.5F住宅楼、1幢6.5F住宅楼和6幢1F商业用房，建筑总面积11799平方米。项目总投资2703.67万元。2、项目建设内容项目总建筑面积11799平方米，拟建居民住宅用房建筑面积6679平方米，其中90平方米以下套型面积4679平方米，物管用房、社区、变配电等配套用房120平方米，商业用房5000平方米。90平方米以下户型所占面积比例为70.06，建筑密度为50%，绿地率28%。该项目容积率为2.1。本项目建筑设计、景观规划侧重以人为本的新型健康住宅理念；小区建有主题公园、绿地草坪、健身广场；无杆化管线预埋。项目建成后，整个住宅区设施完善，功能齐全，绿树青草，鸟语花香，适宜的人居环境为益林又增加了一道靓丽的风景线，并将成为阜宁商品住宅小区建设的样板工程。四、项目建设背景房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业。发展房地产业，对于带动消费、扩大内需、促进国民经济和社会的发展都具有极为重要的意义。目前，从中央到省、市、县各级政府都高度重视房地产业的发展，并纳入“十二五”发展规划中，同时出台了一系列的相关配套政策。江苏省阜宁县在“十二五”发展规划和城市建设规划中，明确提出“规范房地产市场秩序，促进房地产业平稳健康发展”。阜宁的房地产业起步于80年代初期，先后经历了1982-1996年起步阶段，1997-1999年全面推进阶段，2000-2006年完善提高阶段，2007-2008年调整阶段，2009至今迅速发展阶段。特别是从1997年来的十几年时间，县城的房地产建设先后投入资金高达30多亿元，拆除各类建筑近400万平方米。随着地方经济社会的全面发展和新一轮城市建设的兴起，尤其是当地政府决定在近几年内在老县城的南侧建设一座新城区，阜宁县的房地产业呈现出蓬勃发展的势头，城市建设出现空前的热潮。 “十一五”期间，阜宁县把做大城市作为富民强县的第一载体，加快阜宁中心城市建设进程，构建面向未来的城市构架，高起点做好市区城市规划，与城市经济互动发展，做优城市功能，做美城市形象，做活城市经营，为把阜宁建成我国东部沿海工商业的重要县城和区域经济贸易中心，为“十二五”实现富民强县、跨越发展奠定了良好的基础。益林一直是苏北盐阜地区的战略要地和商业重镇，享有“苏北小上海”之称。近年来，阜宁县益林镇围绕“打造实力益林、建设苏北强镇”目标，坚持工业化、城市化和农业现代化三化联动战略，经济社会发展取得显著成绩，被誉为“玻璃工艺品之都，轻工纺织之城、食品工业强镇、金属加工基地”，主要经济指标实现了两年翻一番，在盐城市50强重点镇排名由15位跃升到第9位。镇区形成八纵八横主骨架，街、灯、路、景交相辉映。老城区仿古式步行街融传统特色与现代风貌为一体，人民公园、中小学校、文化中心等设施齐全，新城区(政府办公区、商业贸易区、旅游休闲区)三区联动，今日的益林更大、更美、更靓丽。区域中心城市建设是龙头，城乡统筹是目标。县第十三次党代会提出，要优化城镇空间布局，突出重点镇建设，培植一批主业突出、各具特色的产业重镇、商贸强镇、旅游名镇、宜居创业的新型集镇。东益小城市建成区达30万平方公里，全县农民新社区达80个。适度超前推进新一轮基础设施建设，以公用设施的共享共用消除城乡界限，实现一体发展。五、项目建设的必要性1、是促进益林镇城镇建设的需要在阜宁县域范围内，由于历史和地理的因素，和县内其他镇区相比较，经济发展、小城镇建设相对超前，海陵花园建设项目是该镇加快城镇建设的一项实事工程、民心工程，它的实施将进一步增强镇区优势，为镇区的发展拓展更大的空间，对于推动镇区经济建设和社会发展具有重要的意义。本项目建设是全面落实“建设新阜宁、全面达小康”的重要举措，对于改善居民居住条件、提高居民生活水平有积极的意义。2、满足消费者的需要满足消费者的需要，是市场经济的目标。随着人们生活节奏的加快，在同等价位情况下，能够买到称心如意的商品是消费者的需求，特别是像住宅这样的高档商品；同时一般消费者由于对各类住宅的结构、质量指标和价格等信息了解不够充分，往往造成消费行为的犹疑谨慎。海陵花园项目建设，将以其住宅规划的丰富性和价格的可选择性，极大地吸引消费者的眼球，从而满足不同层次消费者的需求。3、符合阜宁经济发展的要求近年来，全县上下紧紧围绕“奋战四年全面达小康，争先苏北跃进前八强”的宏伟目标，大力弘扬“艰苦创业，负重奋进，团结拼搏，跨越争先”的新时期阜宁精神，加快推进阜宁全面小康伟大事业。按照县委十二届八次全体（扩大）会议提出的“深化大变革再干一场，加速大发展再创辉煌”的要求，立足“全面加速”基调，围绕“大变革、大发展”两大主题，推进工业集聚大变革，促进了产业转型升级；推进高效农业大变革，实现了农民持续增收；推进城市建设大变革，提升了经济承载能力；推进交通格局大变革，畅通了对外经济通道；推进教育事业大变革，带动了社会事业协调发展。本建设项目和阜宁的其它房地产建设项目，也必将带动阜宁其它产业的迅猛发展，实现与第二产业发展良性互动的局面。阜宁县经济正在进入快速增长期，人民生活水平大大提高，将使得大量农村人口向城镇转移，为城市住房建设提供了新的市场机遇。据统计， 2011年城市化水平达46%，城镇人口为50.9万人。 阜宁县人口规模及城市化水平预测2011年2015年县域总人口（万人）110.6114.6城市化水平（%）4660城镇人口（万人）50.968.7县城人口（万人）21244、有利于推动城市现代化建设进程。近年来，阜宁县城的城市建设速度较快，城市功能显著增强，其面貌发生可喜的变化。公用事业的发展在城市总体规划指导下，逐步步入了科学化、规范化的良性发展轨道。但是与现代化城市的要求仍然有相当大的差距，城市建设的任务依然相当繁重。通过本项目的实施，可进一步加大商品房的开发力度，通过建设一批环境优美、功能齐全、配套设施完备的现代化住宅小区，将加快推动阜宁县城市现代化建设的进程。5、有利于增强企业的综合实力随着阜宁开发市场的壮大，新兴的房地产开发企业不断涌现，企业要在激烈的市场竞争中，站稳脚跟，保持后劲，取得发展，就必须苦练内功，夯实基础，必须审时度势，抢占商机，开拓市场。阜宁县益林镇村镇房屋开发有限公司实施海陵花园建设项目，正顺应了这一要求。本项目的建设，必将进一步提高阜宁县益林镇村镇房屋开发有限公司在阜宁建筑市场知名度，有利于进一步增强企业的综合竞争实力。本项目起点较高、定位超前，并按照阜宁县政府“十二五”规划的要求，与阜宁城市建设规划的宏伟目标相呼应。阜宁县益林镇村镇房屋开发有限公司将以全新的管理理念，利用现代科技手段提供的综合性平台，进一步提高现代服务业水平，因此本项目建设，将成为阜宁住宅小区建设的又一个典范。 第三节 项目市场分析一、全国房地产发展现状随着宏观经济背景继续向好、居民收入水平提高，置业需求将逐步释放，在宏观调控的逐步影响下，北京、上海、广州、深圳四大城市房地产市场开发建设速度放缓，而二线城市房地产市场投资却呈现大幅增加的态势，由于各地房地产市场背景的不同，其供需市场呈现出了不同的发展特征。1、人口结构特点造成膨胀的住宅需求从2004年中国人口年龄结构分布情况可以发现，由于上世纪50年代的生育高峰，造成目前社会上2534岁与35-44岁的年龄段人口比重相当大，两者占了总人口35%。不同年龄的人群具有不同的经济行为，人口结构将会影响到房地产的消费与投资。调查显示，2534岁的人群正值组建家庭的年龄，期间的2亿多人口正陆续进入结婚、生育期，是购房最为集中的年龄段。19