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资源描述
物业维修管理制度一、目的为健全我司物业管理制度,规范日常维修行为,提高维修工作效率和质量。二、适用范围物业部全体员工三、职责1.物业部主任负责日常维修的统筹、指导工作。2.物业部主管负责日常维修工作的执行、跟进、检查、监督、考核,及维修管理制度的落实。3.物业部员工负责进行日常维修工作。4.物业部内勤负责每月日常维修记录资料分类、归档工作。四、维修流程(一)接报修部门维修任务处理流程(见附件1)1、报修部门物品、设施、设备损坏(故障),填写维修单一式两联,报送物业部主任。2、物业部主任接到维修单后,转交当班主管。3、物业部当班主管收到维修单后,根据维修任务情况及时安排人员维修。4、维修分类:一、简单小修:物业部员工接到维修任务后,准备维修工具、材料,并填写领物本,无材料汇报分管主管,非紧急维修项目在_日内修复,紧急项目接到维修任务后_分钟内赶到现场,当日内进行修复。二、复杂、专业维修项目:接到维修任务后,由分管主管汇报部门领导,并及时联系相关专业人员进行维修,并对报修部门做出合理解释,做出限时承诺。5、维修完毕后维修人员应在维修单上填写维修时间、维修人、维修解结果,并请报修部门人员在维修单上签字验收。6、验收不合格的,应在维修单上注明原因,应及时安排人员再次维修。7、报修部门对维修结果验收合格,签字确认后,维修单A交保修部门保留存档,维修单B交物业部办公室存档。同时,登记维修记录表及物料消耗本。(二)巡视发现维修任务处理流程(见附件2)1、在巡视过程中发现有需要维修的设施设备,汇报当班主管。2、根据维修任务情况,当班主管安排人员及时进行修复。3、维修分类:一、简单小修:根据当班主管安排,领取工具、材料,并填写领物本,无材料汇报分管主管,非紧急维修项目在_日内修复,紧急项目接到维修任务后_分钟内赶到现场,当日内进行修复;二、复杂、专业维修项目,由分管主管汇报部门领导,并及时联系相关专业人员进行维修。5、维修完毕后,应让分管主管或部门主任进行验收。6、验收不合格的,阐明原因,应及时安排人员再次维修。7、验收合格后,及时登记维修记录表及物料消耗本。五、维修时间安排1、物业部原则上定于每周二、四,针对各部门报送的非紧急维修任务进行集中维修,(可以灵活处理,不限于该时间),如无特殊情况在_日内修复。2、对于紧急维修任务,在接到维修单当日内进行修复;对不能及时修复的,对报修人做出合理解释,并做出限时承诺。六、维修工作要求1、严格遵守公司各项制度及本制度规定,不准违反公司规定,私自行动。2、维修人员在物业日常检查、维修、保养时必须按照规定着装,佩戴工作牌,在和保修部门人员接触时言行举止要得当。3、维修人员在维修电器、电路或高空作业等特种作业时,必须穿戴好相关防护设备、严格按相关作业规程操作,严违规、违章操作。4、接到急维修任务时,维修人员无特殊情况下在_分钟内必须到达现场,单日进行维修处理,不得故意拖延时间,不准刁难相关部门人员。5、日常检查维修时发现问题要及时处理修复,不得以各种理由拖延时间或故意推脱延误,维修设备设施时潦草了事等。6、维修人员必须做好维修验收之后,及时在维修记录表上登记。7、物业部员工平时要对所辖范围内的设备设施多了解、多研究,熟练掌握设备设施的原理和运行状况,以防发生故障时能快速解决处理。8、物业部员工要主动学习各方面技术知识和业务知识,多学习、多掌握,不断提高自己的技术能力和业务水平。9、在维修期间不得与报修部门员工长时间私聊,不得长时间打私人电话,更不得借维修之名外出干与工作无关的事情。七、维修监督1、部门领导不定期查看维修记录表的相关记录情况;不定期抽查我司阁内、周边及报修部门设施设备的维修情况。2、当班主管在所值班中,可以不定时抽查相关维修情况。3、报修部门可对维修工作的各类情况向物业部领导直接反应。4、本部门同事间对相关维修情况有相互提醒告知义务,有直接向部门领导反映相关维修状况的权利。八、处罚规定1.无特殊情况,对维修不及时、故意拖延的,扣_分;维修设备设施时潦草了事的,扣_分;故意刁难报修部门人员的,扣_分;。2、对不服从当班主管或部门领导安排的维修任务的,扣_分。3、对维修验收之后,不及、如实在维修记录表上登记的,扣_分。4、对在巡视过程中发现有需维修的设施设备,故意隐瞒不汇报的,扣_分。5、不积极配合协助同事做好相关维修工作的,扣_分。6、在维修过程中,出现不穿戴必要防护设备,违规、违章操作的,扣_分;违规私自行动的,扣_分。7、在维修过程中出现不雅现象,不当行为的,扣_分。8、在维修过程中与报修部门人员长时间私聊,长时间打私人电话的,扣_分;借维修之名外出干与工作无关事情的,扣_分。9、维修完后工具未归位者每次扣_分。工具遗失的照价赔偿。10、维修当班主管监督不到位的,扣_分。接报修部门维修任务处理流程物业维修管理制度(二)为了加强物业管理制度,更好地为园区企业服务,根据本公司的实际情况,特制定本制度:一、工作岗位规定1、全体维修人员必须准时上班,不得无故迟到、早退、矿工:有事情不能上班(包括星期天休息者)都必须向直属主管请假并获批准后,方可不用上班,违者按违反厂规处理。2、上岗时不准喝酒,不得进行与工作无关的任何活动。3、全体维修人员遇到暂时无法维修好的设备必须及时向上级反映情况,解释原因、请求支援:当值维修员厥不能把修不好的故障设备搁置不理、不修、不通知上司及部门负责人,若因此而导致延误生产或意外事故将追究当事人之责任。3、维修人员要认真填写维修工作单,当日工作完成情况及时与上级回报工作,整理好维修工作单上交负责人核查完成情况。4、维修工作要及时,在接到报修信息后要及时赶到现场,出现重大情况应采取应急措施并及时向上级报告。5、维修人员要爱护所用工具、设备、节约材料,坚持领料手续、专料专用,余料、旧料及时上缴,不得私自处理。6、坚持原则,秉公办事,不得以工作之便谋取私利。二、维修组长工作职责1、负责对维修人员工作安排。2、负责对厂区、宿舍所有机电设备的维修、保养及安全检察3、负责机电设别零配件的筹划、申购、验收与保管。4、完成上级交付的工作任务三、维修员工工作职责1、负责对厂区、蓝领公寓水路、电路、电话线路的维修、维护与保持。2、园区所有机电设备的维修与保养。3、完成上级交付的工作任务。四、维修分类主要分为两大类:(一)、无偿维修1、公共部位维修,是指用户共用的住房主体承重结构部位包括:屋顶、楼板、梁、柱内外承重墙体、外墙面、楼梯间、走廊通道、垃圾箱、烟道、排气孔道、共用大厅。2、自用部位维修,是指分户门及其以内的门、窗、屋面、内墙面、地面、非承重隔断墙、阳台、水、电、表及其以内的管线、器具、暖气分户阀门及其以内的管道、暖气片等。3、自用部位维修一律填写维修工作单,统计维修时需要使用的材料,写好明细上报部门主管负责购买,材料到齐后组织相关人员进行维修,费用由本公司自行承担。(二)、有偿服务管理制度一、有偿服务应从业主的实际需要出发,保证服务质量,不违反服务规定。二、各项目物业服务中心有偿服务属于特约服务范围,按照物业管理规定,应当收取相应的劳务费、成本费和技术费等,但本着方便租户、为民服务的原则,应当在价格上优惠。三、按规定对有偿服务的内容、收费标准、服务质量进行公示,并依据此进行服务收费,客户也可根据实际情况自主选择。四、当客户需要提供有偿服务时,接待人员应热情细致、耐心了解客户的信息和服务要求、详细说明服务的流程和收费标准和原则,作好详细记录,避免服务后因收费而产生的不必要的麻烦。五、当一时无法满足客户的服务要求时,应向客户做好解释、并表示歉意,视情况积极为客户联系外来单位进行服务。六、当无法确定服务费用时,应由维修和项目管理人员配合到现场查看,并向就客户详细说明。七、服务人员应在管理部门的统一指挥协调下提供有偿服务,必须服从指挥,听从安排。八、服务人员在提供有偿服务时,应详细了解客户的要求等服务信息,并就服务的注意事项和实施步骤告之客户,征求业主同意后,方可实施,不得自作主张。九、服务人员在完成服务项目后,应把现场整洁清理干净,并请业主进行验收。十、经客户验收合格,在有偿服务申请派工单确认签字后,由服务人员依照所列服务费用现场收费。十一、收取各项费用时,必须开具规定收据,严禁收钱不开票或打白条,所收款项最迟在次日上缴财务部门,不得挪用。接受红包、礼品,否则一经发现严肃处理。物业维修管理制度(三)第一章维修人员工作标准一、维修人员在维修电器、电焊、电梯、消控设备等特种工作时必须持证上岗,严禁无证上岗、无证操作、违章操作。二、严格遵守公司各项制度和员工守则,不准违反公司规定,私自行动。三、发生应急维修时,维修人员在接到报修任务后,无特殊情况下在_分钟内必须到达现场,并且应迅速处理设备设施故障,保障小区的正常运作,不得故意拖延时间,不准刁难物业负责人或业主,不准向业主索要财物,言行要文明礼貌。四、维修人员在物业日常检查、维修、保养时必须按照规定着装,佩戴工作证,在和业主接触时言行举止要得当。五、日常检查维修时发现问题要及时处理修复,不得以各种理由拖延时间或故意推脱延误,维修设备设施时潦草了事等。六、维修人员必须完成物业管理区域内的报修任务和设备设施保养任务,维修完好率必须达到_%以上。七、维修人员必须做好各物业管理区域内的设备设施台帐及更新工作,同时要做好工作日志。八、每月上报的维修工时和维修完好率必须属实,不得作假、蒙骗。九、维修人员平时要对所辖物业小区的设备设施多了解、多研究,熟练掌握设备设施的原理和运行状况,以防发生故障时能快速解决处理。十、维修人员要主动学习各方面技术知识和业务知识,多学习、多掌握,不断提高自己的技术能力和业务水平。第二章物业维修工工作职责及工作流程一、工作职责1、严格遵守国家规定的对特殊行业、岗位、工种必须持证上岗的规定,严禁无证上岗,无证操作,违章操作。2、严格遵守公司制度,严禁私自向业主索要服务费和香烟等财物,保障公司良好形象。3、严格遵守公司员工守则和各项规章制度,服从领导安排,除完成日常调派维修任务外,按照工程部计划地做好各物业设备设施的保养;4、努力学习技术,熟练掌握现有物业设备设施的原理及实际操作与维修,积极配合各物业小区的工作,出现紧急事故时无条件地迅速到达,全力做好抢修工作;5、严格执行所管辖设备的检修计划,按时按质按量地完成,并填好记录表格,做好设备台帐。6、对各物业小区的维修情况,维修工时按照规定做好记录,按时报工程部二、工作流程1、正常工作流程2、正常工作流程细则1)准时上班:根据公司上班制度规定时间,准时上班,不迟到。2)换好工作服:按公司规定穿着工作制服,佩戴工作证,工作服要干净整洁,工作证要清晰易辨。3)检查维修工具:检查使用的维修工具数目是否对,使用状况是否完好。如果缺失应立即报告维修组负责人,若维修工具有故障,应立即予以修复。4)查看记录:查看记录的报修情况和维修记录,如果有报修记录或维修记录中有未维修好的,应立即填好设备维修单,安排维修次序,若没有报修记录或维修中没有未维修的,应查看保养计划,根据保养计划安排工作。5)维修或保养设备:带齐维修或保养所需要的工具,持设备维修单或设备保养单,到达设备所在区域,按照维修或保养的正确工作程序进行维修或保养,严禁无证操
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