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房地产容积率简介一、背景面对一块地,只有容积率,我们很多策划的大脑里还是一片空白,不知道容 积率与物业类别有什么样的关系,模糊的概念下我们很难与开发商进行有效 的沟通,而一个项目的品质从宏观面看主要受容积率、建筑密度、绿化率的 影响。而开发商所关心的项目收益率也是在这三者之间根据地段情况,相互 制衡中产生。二、基本概念1建筑密度:某一基地范围内,所有建筑物底层占地面积与基地面积的比 率(%)。 从上面两个释义可以看出:如果基地面积和建筑密度不变,那么建筑物 的层数越多,容积率就越大。2绿化率:某一基地范围内,所有建筑物底规模绿化占地面积与基地面积 的比率(%)。 从绿化率的定义中可知,绿化率与建筑密度是跷跷板的关系。3容积率:项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。容积率计算公式:容积率=总建筑面积三总用地面积当建筑物层高超过8米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。 容积率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。4所谓容积率,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展 商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容 积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高,容积率 较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少, 而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度, 还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区,高层住 宅容积率应不超过 5,多层住宅应不超过 3,绿地率应不低于 30%。但由 于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。5容积率的内涵及其特性 容积率是指在城市规划区的某一宗地内,房屋的总建筑面积与宗地面积 的比值,分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规 划容积率,即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的 大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低,也反映了地价水平的差 异。因此,容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标,也是从微 观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性: 容积率表达的是具体宗地内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地 是地籍管理的基本单元,是地球表面一块有确定边界、有确定权属 的土地,其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设 施用地等。容积率只有在指 “宗地”容积率的情况下,才能反映土地 的具体利用强度,宗地间才具有可比性。容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指 在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋 的层数相同,且对单个房屋来说各层建筑面积相等时,三者之间的 关系可表示为:R=CH,此种情况下,建筑层数与容积率成正比例 关系。容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的 是为了对土地进行开发,建设房屋。房屋的单方开发成本二房屋单方造价+楼面地价+税+费 楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率因此,楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下,提高容积率可以提 高土地的利用效益,但建筑容量的增大,会带来建筑环境的劣化, 降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调 城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。6容积率对地价的影响规律影响地价的因素很多,虽然各因素影响地价的途径各不相同,但其作用 机制可抽象概括为两个方面:一是通过影响土地收益来影响地价,二是 通过影响土地供求关系影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供给 的经济剩余量,市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动,决定了 土地供给的经济剩余量的分配,使地价的变化趋于复杂化。容积率对地 价的影响规律,同时受收益机制和市场供求关系的作用,总体说来,区 位条件愈优越,地价水平愈高,供求矛盾愈突出,土地规划控制愈严格 容积率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面:遵循“报酬递增递减规律”。在一定的技术经济条件下,土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设 用地,容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在:在建筑密度 一定时,容积率的增加,主要引起房屋层数的增多,随房屋层数的 增多,开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊,单方造价降低 当层数达到一定值时,就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等, 单方造价由下降转为上升,而单方售价则由于建筑容量的增大造成 的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时, 土地收益达到最大,土地价格也达到最高,此时的容积率为最经济 容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投 资收益开始下降,地价也随之开始下降。如(图一), MC 为单方造价, MR 为单方售价,某一容积率 L 时的地价是该容积率下的总收益 (DCGF面积)减掉投资者资本、劳力的正常利润,剩余部分即为地价。 当容积率等于M时,单方造价等于单方售价,土地开发的边际收益 为0总收益(DCNF面积)达到最大,地价达到最高,M为最佳容积 率。超过这个容积率,地价开始向反方向变化,随容积率提高而下 降。容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。首先,城市规 模大,土地集约化利用程度高,地价总体水平高,楼面地价占房屋 单方开发成本比例高,通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本 效果明显,而小城市土地集约化利用程度低,地价总体水平低,房 屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响,通过降低楼面地价降低 房屋开发单方成本效果不明显,而且房屋层数达到一定数值后若继 续增加层数会增加单方工程造价;另外,大城市有比较系统的城市 规划资料,土地开发受规划控制比较严,而小城市规划控制一般不 严格,容积率的确定往往具有随意性,许多地方没有容积率这个指标限制,或有,但控制不严,而且有的地方政府为树城市形象,往往鼓励建筑物向空中发展,愈高愈好,容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。所以,城市规模愈大,容积率对地价的影响愈明显, 地价随容积率的变化幅度愈大。容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越,土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀 缺程度、规划控制程度均高于其它区域,特别是城市边缘区,投资 者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制 作用下的地价随容积率的变化规律;而在其他地区则随着土地利用 收益、土地需求量及其稀缺程度降低,容积率对地价的作用程度随之下降。因此,容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心 向外围逐渐减弱。容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反应最敏感,只能布局在少量区位条件优越的沿路区域,土地稀缺 程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出,容易形成卖方市场,众多 用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现 出来,归土地所有者所有;住宅用地对区位条件反应的敏感程度比 商业用途弱,但比工业用地强;工业用地一般分布在城市外围,不 但受区位条件影响最不敏感,而且受工艺流程的制约,在很多情况 下没有容积率的限制。因此,在同一城市中,容积率对不同类型地 价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。三、容积率与物业类别 充分了解容积率对项目品质的影响,对我们的项目定位和规划是非常有帮助 的。在此说一说各类建筑分别对应的容积率数值。1容积率低于 0.3,这是非常高档的独栋别墅项目。2容积率 0.30.5,一般独栋别墅项目,环境还可以,但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅,就可以解决这个问题了。3容积率 0.50.8,一般的双拼、联排别墅,如果组合 34 层,局部5层 的楼中楼,这个项目的品位就相当高了。4容积率 0.81.2,全部是多层的话,那么环境绝对可以堪称一流。如果 其中夹杂低层甚至联排别墅,那么环境相比而言只能算是一般了。项目 管理5容积率 1.21.5,正常的多层项目,环境一般。如果是多层与小高层的 组合,环境会是一大卖点。6容积率 1.52.0,正常的多层+小高层项目。7容积率 2.02.5,正常的小高层项目。8容积率 2.53.0,小高层+二类高层项目(18 层以内)。此时如果做全小 高层,环境会很差。9容积率3.06.0,高层项目(楼高 100米以内)。10容积率 6.0以上,摩天大楼项目四、容积率与物业类别的综合运用1各类物业面积计算与容积率:通过各类物业容积率范围建立不等式方程 求解即可计算出每类物业的最大或最小面积2参考地段位置,结合开发商特点与市场情况选择物业配置
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