世界公园住宅。那么，何谓公园住宅。专家观点专家指出，评估一个城市的核心价值所在，已经由传统的EDP （绿色GDP）发展之路。GDP 价值转向生态、经济复合的【城市公园和城市住宅的不谋而合：从中央生态区说起。 】 每一座城市都有自己的性格和灵性，造成这种性格和灵性的，自然关系其在城市中发生的政治、经济、历 史、 地形、 气候等元素；从世界的城市发展历史和轨迹来看，我们惊奇得发现，几乎每一座伟大的城市 都有其珍藏的中央生态区。中央生态区之于一座城市的功能并不亚于经济的发展，其能起到安定人心、激发居民们生活欲望的功 效，其丰富了城市的面貌，丰富了城市的表情，丰富了城市的历史韵味，丰富 了城市人的精神境界，丰富 了城市人的生活样式，丰富了城市人的品位和口味。中央生态区的人居成就综观世界各座伟大城市的发展历史，中央生态区的形成必然造就一个至高的人居环境。所谓的“中 央” ，即是城市的中轴位置，体现了城市的发展取向，因此可以从历代的豪宅区所在看到城市中心“移动” 的轨迹。伟大城市的中央生态区所营造出来的人居环境更是要以“成就” 来冠名，如纽约中央公园附近的豪 宅， 其主人非豪即贵，明尼阿波斯商会在1883 年提出的观点： “中央公园逐渐成为城市中心生态地及 富人区的代名词” 。这个代名词表达的是一种引导城市未来的生活方式，一处成长中的富人区，一处融合 景观阳光与健康生活方式的产地与区域，一个文化交流频繁的上流社会专利区。有事实为证，上世纪初， 中央公园已成为纽约上层人士的住宅区。据相 关媒体介绍，这些公寓楼并不高，但房间高大宽敞，装修豪 华，是纽约房价最高的地方。这些公寓不仅租金和房价昂贵，还是身份的象征，没有一定地位的人，即使有 钱，也买不到这里的房子，美国前总统肯尼迪的夫人杰奎琳晚年就住在第五大道，她去世后，纽约人特地 把她住宅对面的中央公园大水库改名为杰奎琳湖。从每个伟大城市的进展来看，从每座城市的中央公园的进展来看，每凡中央公园的建成都能带动起其 周边各行业的迅猛发展，规整的林荫大道、茂密的树林、开阔的草坪和大片的水面对那些决定城市发展， 政策的具有影响力的人们产生了巨大的吸引和诱惑。 “中央公园” 于是成了与新都市主义精神最为吻合的生 活方式的代表，那就是都市文明与自然属性和谐共存，在满足人们对城市资源充分利用的同时，发挥城市 设施的基本作用，充分顾及人与自然、社会的和谐关系，那就是一种快节奏、低生活成本、高生态、精神享 受的都市人生活方式。现代城市中央生态区的人居可能我们赞叹过了伟大城市的中央生态区的人居成就之外，环顾身边，在快节奏的“城市化” 进程中，中央生态区的人居是否存在可能？是否仍能以高贵的人居身份存在？实践证明，以城市中央区域大型公园为核心，依托大面积集中式绿地，形成不可复制的中央生态区 价值， 可在中央生态区周围布局城市的核心配套产业，通过中央生态区号召力与凝聚力，培育一个城市最 顶尖的商务、商业、消费、休闲、娱乐、高尚居住中心的核心力量，并促进市政功能和地产开发的进一步 升级， 成为一个城市最为核心及最具价值的地段，构筑推动城市建设与经济发展的强力引擎。专家指出，从生态学的意义上讲，现代城市天生就是不可持续的，因为他们必然消耗食物、能量和 原料， 他们制造的废物比他们能处理的要多。城市越要成为国际经济秩序的一个部分，就越不可能具有任 何操作意义上的“生态可持续性” 。那么，如何要将此“不可为” 的事情“为之”呢？借助城市现有绿化、 生态资源，尤其是原生态的绿化资源，于城市中轴范畴营造出“中央生态区”是目前唯一可行之途径。城市是理性的创造物，但必须先有人居，才能话说经济发展，城市发展的可贵前提是人居的舒适， 诗意的栖居，才能有能力谈及辉煌经济的腾飞。于是， 大家都意识到，城市之间的中央生态区是这个现代城市的灵魂，人的城 城市首先应该是 市，诗意地居住与资本地增长应该可以用一种愉快的方式共存、共赢。每一个伟大的城市，都有一个“中央生态区”一提起“城市的中央生态区” ，自然让人联想起纽约的“中央公园” 、巴黎的中央公园、伦敦的中央公 园、新宿的中央公园，每一座伟大城市几乎都“生存”着一座中央公园，而每座中央公园都在其城市发展的 进程中扮演着重要角色，并成为城市财富阶层的聚居地。以纽约为例，这座令人向往的金融城市之中央，有着十分人文、十分精美的城市花园，代表着一座城市 的精神取向。纽约的中央公园有纽约“后花园” 之美誉，每位到纽约的游客均能在上空清晰俯瞰到这座城市后花园的全 貌，无不被其规模之大、绿意之深所叹为观止。在曼哈顿岛上空的飞机上可以看到，纽约市区中心有一片长方形的绿荫被众多拔地而起的高楼所环抱，据介 绍，这座花园南北长4 公里，东西宽800 米，占地面积达843 英亩，有茂密的树林，湖泊和草坪，甚至 还有农场和牧场。在公园的地下还建造了公路，既不影响车辆过境，又不打扰参观者的宁静。据说，纽约中央公园的设立始于公元I850年，一位记者William CBryant先生，提出设立公园的构想，1957 年纽约市政府决定将这块为于曼哈顿岛正中央的地区保留下来，建设成为公园。每一座城市都经历着大规模的、前所未有的“城市化进程” ，不断被压缩的公共空间使得城市居民对 新鲜空气、阳光以及公共活动空间的要求越发强烈，于是有了中央公园应运而生。这座中央公园被誉为伟大城市的真正奇迹，真正的奢华、真正的精华。城市的中央生态区能够保留下来，且得到良好的保护，是一座城市闻名于世的关键，是一座城市的精华所 在。占据稀贵景观资源是身份地位的物质体现，从上个世纪开始，这就已经成了所有富人们的梦想。放眼世界，公园基本都代表着一个城市的高尚居住区。如纽约的中央公园、旧金山的金门公园、芝加哥的 林肯公园、德国的海德堡公园、东京的新宿御苑、北京的朝阳公园等，他们既是商业较发达的地区，更是高 尚住宅聚集区，他们已成为高档住宅、财富和名望的象征。【依托城市中央生态区的公园背景，就是公园住宅的形成理念。 】 公园是一个城市的生态名片，是一个城 市品位的象征， 对于蜗居在建筑丛林中的都市人来说，公园提供了一个城市的休闲生活地带。公园住宅， 以其与公园相邻，拥有得天独厚的环境优势深受人们青睐。无论是在世界任何地方，知名的大型城市公园周边，无不聚集着世界上著名的高级住宅区，公园周边的地段 无不随着城市的发展呈现 “无价” 增长。正如美国前总统克林顿将他卸任后 的办公寓所选在了纽约中央公园北大道，让每一个房间都能享受中央公园的迷人景色一样。其他如伦敦海德公园、巴黎凡尔赛花园、东京新宿御苑原本都是皇室的产业，现在则都成为城市中最大、最受欢迎的公园绿地，周围环抱可数的豪宅成了世界上最昂贵的住宅之一。世界公园住宅鉴赏：纽约中央公园在纽约曼哈顿区中心，有一片总面积达3.4 平方公里，被人们称为“纽约绿洲”的中央公园，它是一 座集公众休闲、集会、娱乐的市民开放式公园，成为公众休闲、集会、庆典、旅游和中产阶级乃至纽约新贵 们新的上流阶层聚居地。中央公园的建成大大刺激和推动了周边地区的商业和地产开发，成为推动纽约城市 化的巨大引擎，被誉为“纽约最伟大的建筑”世界公园住宅鉴赏：东京新宿御苑中间是浪漫的樱花，外边是繁华商都：环绕东京新宿御苑而形成城市区域，以它不可思 议的魅力， 短短十数年间集中发展出了以东京都厅(政府 )为首的 40 多栋摩天超高层大厦和数十间世界级高级饭店，新宿中央公园半径7000 米范围内云集了 160多家银行令新宿日益繁荣，已成为 东京的 CBD 和亚洲重要的金融码头。世界公园住宅鉴赏：伦敦海德公园在寸土寸金的英国伦敦，海德公园之大同样令人印象深刻。海德公园的占地约1.6 平方 公里。 1637 年詹姆斯一世将其对外开放，不久便成为伦敦最热门的公共场地。公园中树木茂盛， 绿草如茵，不仅具备城 市的生态功能， 周边更聚集了欧洲的富豪聚集居住，以及金融 区、政府区、使馆区等众多功能机构，海德 公园百年来对伦敦城市发展的贡献，已经成为各国城市学习的典范。公园住宅，一座城市的居住名片。自从 1843 年在英国默西塞德郡诞生了世界上第一个公园伯肯黑德公园( Birkenhead Park) 起，公园就成为城市规划的绿色景观，是城市居民休闲、娱乐的公共场所和假日去处，也是 一个城市的名片。因而， 公园相对于一个城市而言，永远处于稀缺状态。正是这一不可改变的稀缺性，注定了公园住宅要成为 人们竞相豪赌的对象，公园住宅也就应运而生。公园住宅， 作为目前国内外房地产流行的开发模式， 它与传统住宅相比， 有着更丰富的内涵 与外延，一是 座拥大型市政公园，或与城市中心广场为邻，同时，社区内还有一个公园，可 以满足业主不同人群的使用需 求。 它是景观价值、 生态价值、 心理价值的三重价值的综合体。 在国际上， 美国的曼哈顿中央公园、 伦 敦的海德公园、巴黎的凡尔赛花园、 东京都的新宿御 苑，无一不是该城市极具代表性的城市公园。 这些公 园的周边地段， 无不是世界知名的高级 住宅区。公园周边的地段，也无不随着城市的发展呈现“无价”增 长。据了解，纽约中央公 园在建成后的 15 年里，曼哈顿地价仅增长了 1 倍，而公园周边的地价却增长了 9 倍。国内 公园地产开发中最典型的案例是北京的朝阳公园， 高档住宅选址朝阳公园周边始于 1995 年， 如今朝阳公园附近聚集了 20 多个高档楼盘，每平方米售价普遍在万元以上，相对于北京商 品房售价 6000 多元的平均水平，它们的涨势绝对惊人，已经成为城市的居住名片。公园住宅的特别竞争力体现在以下四点。首先， 公园住宅拥有极高的绿化率。 在衡量一个楼盘品质时， 绿化率已成为越来越重要的参 数。由于公园 住宅依靠公园绿化为基础， 因此绿化效果都特别突出， 某些公园住宅的绿化率 甚至高达 70。其次， 绿化率的提高不仅使公园住宅的环境更加美观， 公园内大片绿地和生态植物群落 对提高空气质量有着特别的功效， 既可以增强体质， 又能防止疾病。 据测定， 在一般情况下，每立方米空气中的含菌量，城市绿化区要比非绿化区少7 倍。除了绿化，公园内的另一要素就是水。公园水景能做到观赏性、娱乐性和参与性皆具， 运用喷泉、雾 喷、水幕等技术，使得水景的结构、造型更加丰富，还有各种飞鸟、水禽，和 开设的游艇、划船等项目，增 添了趣味性。这些都是一般的楼盘无法实现的水景功能， 但公 园住宅却能作拥尽享。最后，公园住宅一般拥有宽阔的视野。 由于公园是已经规划好的， 它不会变成高层建筑， 购房者的住 宅景观可以得到保障，同时采光、通风也非常理想。公园住宅五大标准经过国际上长期的推行和发展，目前公园住宅已经有了几个国际公认的相对稳定的标准范 式： 首先，公园住宅覆盖率低于 20%，绿化率则需达到 70%以上。其次，要求公园住宅不 仅是所在城市的 景观中心，也是商业发达地区，更是高尚住宅聚集区。 第三，公园住宅既要 推动城市公共空间的建设， 同 时还要带动公园周边地方的发展， 拓展人们居住模式的选择范 围。第四， 城市公园住宅一边要能享受城市 化的便利，一边还要能享受清新的自然景观。这 也是公园住宅最根本的特性和最重要的价值所在。 第五， 公园与住宅融为一体， 住宅是公园 的一个点缀，是公园一个景观小品。这也是真正意义上的公园住宅的精髓 所在。此外， 公园住宅在成长过程中还将出现一个趋势， 那就是它将逐步争雄商业中心， 成为 城市最具潜 力的物业。如前面提到， 这一点在世界著名的纽约中央公园、伦敦海德公园、巴 黎凡尔赛花园及东京的都新 宿御苑等大型城市公园身上都得到了有目共睹的印证。 这些极具 代表性的城市公园周边无一不是世界上著名 的高级住宅区， 公园周边的地段无不随着城市的 发展呈现“无价”增长。