深圳尖冈山地块分析一、项目SWOT分析优势：1、环环境优美美该宗地地位于规规划中的的尖冈山山高尚居居住区内内，背倚倚铁岗水水库，周周边为坡坡地和丘丘陵，结结合地形，可以做做出高差差不同的的联体别别墅或者者独栋别别墅。2、交交通方便便尖冈山山位于广广深高速速公路和和西乡大大道的交交界处，交交通将会会十分方方便，且且处于城城市的外外围，通通勤成本本相对较较低（塞塞车的机机率较小小）。3、规规模优势势：本宗地地出让面面积为221万平平方米之之多，整整个尖冈冈山土地地出让面面积将会会达到22平方公公里，因因此，无无论是从从本宗地地还是从从整个尖尖冈山土土地规模模来看，都都具有规规模上的的优势。4、规规划优势势：尖冈山山为宝安安区政府府规划的的宝安区区高尚生生活居住住区，规规划引导导发展，如如果这一一目标顺顺利实现，那么，该该区域将将会成为为宝安区区最有钱钱人聚集集地。另另外，由由于是规规划中的的高尚居居住区，政政府会在在配套建建设，政政策支持持等方面面加大力力度，以以期实现现其高尚尚生活居居住区的的目标。劣势：1、噪噪音污染染严重该宗地地由于背背靠高速速公路，后后退红线线仅为66米，因因此，很很难避免免高速公公路的噪噪音困扰扰，这与其高尚居居住生活活区的环环境要求求其背离离。如何何规避噪噪音污染染将会成成为该地地块尤其其是南部部区域的关键所在在。2、市市场不成成熟，培培育期较较长尖冈山山居住区区为政府府规划高高尚生活活区，但但是目前前所有的的工作只只是停留留在规划划阶段，尚尚未真正形成居居家，生生活起的的氛围，因因此，市市场有待待培育，有有待引导导，因此此，对于于首宗出出让土地地来说，将会会花费大大量的成成本去宣宣传推广广该区域域。3、景景观改造造费用较较高该宗地地为丘陵陵地带，起起伏较大大，绿化化较多，因因此，景景观建造造成本和和地基成成本都会会相应的的有所增增加。4、配配套较差差。该宗地地位于非非成熟区区，各种种配套，如如超市，会会所，学学校等配配套都没没有明确确说明何何时建设设，给本本宗地后后期的服服务带来来很大的的不确定定性。5、关关外系列列问题的的存在本宗地地作为关关外土地地，还存存在着一一系列的的宝城片片区固有有的作为为关外城城镇的弊弊病，如如治安问问题，如如关外整整体形象象问题，如如关口的的心理落落差问题题等。所所以，本本宗土地地出让价价格不可可以高出出关内别别墅用地地的出让让价格，否否则就会会因为可可替代性性原则，买买家倾向向于关内内买地。机会点点：1、城城市化进进程本宗地地最大的的市场机机会点在在于城市市化进程程的推进进。随着着城市化化进程的的推进，关关内外一一体化，关关口的心心理障碍碍越来越越小，则则无论对对于本宗宗地还是是对于整整个宝城城其它区区域的土土地来说说，都会会相应的得到到增值。对对于本宗宗地来说说，更大大的意义义在于有有力的阻阻击关外外高端客客户关内内流动的的趋势，而不是是吸引关关内客户户关外置置业。2、宝宝城经济济持续快快速发展展宝城经经济的快快速健康康发展，是是整个尖尖冈山土土地出让让能够持持续的关关键。对对于尖冈冈山来说说，其目标客户户群就是是那些在在大宝城城片区工工作生活活的企业业主，投投资环境境的好坏坏，地租租成本的的高低将会决定他他们的去去留与否否，因此此，经济济发展，尤尤其是工工业经济济，将会会对尖冈冈山土地地出让起起到非常重要的的推动作作用。3、宝宝城豪宅宅市场释释放本宗地地的市场场机会来来源于宝宝城市场场上的极极高端客客户一直直以来都都没有得得到相应应的释放放，对于首宗出让让的高尚尚生活居居住区的的土地来来说，占占据市场场先机，较较早的垄垄断该客客户群，将将使本宗宗地的来自市市场方面面的最大大亮点。4、路路网改造造工程路网工工程的改改造和建建设，将将会对整整个宝城城市场带带来正面面的影响响。尤其其是宝城城南侧，在在1077国道和和海滨大大道之间间的区域域带来前前所未有有的增值值空间和和想象空空间，而而对于本本宗地来来说，则则会因为为加强与与关内的的联系，加加快城市市化进程程而间接接的影响响本宗地地。5、地地产外移移，低密密度住宅宅绝对稀稀缺对于别别墅用地地来说，深深圳市政政府已经经有明确确规定，禁禁止批复复别墅用用地。由由于需求求所在，本宗地算是是政策擦擦边球。正正是由于于别墅用用地稀缺缺，尖冈冈山别墅墅用地的的可替代代性原来来越小，因因此，对于想想购买别别墅的客客户来说说，选择择尖冈山山是因为为其稀缺缺所在。6、政政策支持持该宗地地市尖冈冈山第一一宗土地地出让，成成功与否否对于后后期土地地的推出出有着重重要的意意义，因因此，相相信政府府在土地地的拍卖卖底价，土土地拍卖卖过程中中的一系系列承诺诺都会实实现。威胁点：1、市市场不确确定性因因素较多多，土地地供应计计划，宝宝城其它它区域别别墅用地地的情况况。对于尖尖冈山居居住区来来说，存存在着很很多的市市场不确确定性因因素，一一方面，尖尖冈山土土地整体体出让计计划还未未出台，其其相应的的后续土土地出让让时间，规规模会对对本宗地地造成一一定的影影响。另另一方面面，宝城城市场其其它区域域尚有部部分土地地可以规规划为低低密度住住宅，如如西乡滨滨海区，如如果该区区域的土土地启动动，将会会对本项项目造成成一定的的影响。另另外，关关内别墅墅或者ttownnhouuse，未未来几年年有多少少的供给给量，尚尚是一个个未知数数，因此此，其他他区域别别墅在未未来几年年的供给给量的大大小会对对本宗地地带来很很多不确确定性的的影响。2、政政策威胁胁对于本本宗地来来说，尽尽管政府府已经明明确规划划为别墅墅用地，但但是，由由于中央央政府对对于别墅墅用地，及其政政策方面面都有严严格规定定，政策策变动风风险较大大，而且且，银行行对于别别墅用地地的支持持力度也存在一定定的变数数，风险险也不小小，因此此，在政政策方面面，应该该综合考考虑。二、计计价依据据由于本本项目在在宝城片片区没有有可比实实例，故故只能选选择市区区的别墅墅作为计计价依据据。1、关关口价格格：据220033年上半半年住宅宅市场销销售量分分析：南南山区住住宅均价价和宝安安区相比相差26631元元/平方方米，即即关口价价格相对对南山来来说大约约为26631元元/平方方米。福福田区住住宅整体体均价与宝安区区相比高高出41102元元/平方方米，即即对于福福田区来来说，南南头关的的价格约约在41102元元/平方方米，如果按按照这种种思路计计算宝城城市场上上的别墅墅价格，南南山区别别墅均价价为1220000元/平平方米，福福田区为1440000元/平平方米，那那么宝城城别墅应应该为996333元/平平方米2、区区域房地地产别墅墅价格与与住宅整整体均价价之比较较：南山区区别墅价价格与整整体住宅宅均价相相比高出出56225元/平方米米，福田田区别墅墅价格相相对福田田区住宅宅均价高高出61154元元/平方方米，综综合两种种差价，宝宝成片区区的别墅墅价格应应为96633元元/平方方米。3、可可替代性性原则对于宝宝城市场场来说，别别墅价格格一般不不会低于于70000元/平方米米，否则则根据可可替代性性原则，消消费者则则会放弃弃宝城市市场上普普通住宅宅最高价价70000元/平方米米而选择择别墅，同同样的道道理，宝宝城市场场上别墅墅的最高高价也不不应该高高于1220000元/平平方米，否否则，消消费者则则会放弃弃宝城市市场的别别墅而选选择市区区的别墅墅。所以以，宝城城别墅价价格应该该在70000元元/平方方米-1120000元/平方米米之间。但但是，值值得注意意的是，随随着城市市化进程程的加快快和市区区随着别别墅项目目的日益益稀缺，可可替代性性逐渐减减少，则则宝城市市场上的的别墅面面临升值值的可能能性。4、市市场认可可度：对对于宝城城别墅市市场来说说，主要要的需求求对象为为企业主主和高级级政府公公务人员员，其价价格敏感感性相对对较差，即即价格弹弹性较小小，因此此，对于于其别墅墅价格，很很难有一一个可以以度量的的统一标标准。三、拍拍卖价格格估算本次拍拍卖价格格将会受受到以下下几个因因素的影影响：1、尖尖冈山第第一宗土土地本宗地地是尖冈冈山板块块出让的的第一宗宗土地，尤尤其周边边配套，市市场环境境均处于于不成熟熟状态中中，因此此，按照照正常思思维，本本宗地拍拍卖价格格会低于于后期推推出的土土地拍卖卖价格，即即有可能能低于正正常的市市场价格格。2、年年底拍卖卖，财务务吃紧本宗地地属于本本年度最最后一宗宗土地出出让，对对于一般般的公司司来说，年年底公司司财务比比较吃紧紧，现金金流量有有限，因因此，热热情虽高高，能力力未达。但但是，值值得一提提的是，如如果对本本宗地较较为感兴兴趣的企企业，现现金流应应该不成成问题。因因为，之之前这些些企业就就会做好好充分准准备。3、宝宝安开发发商热情情不够，关关内开发发商尚未未看好该该地块。本宗出出让土地地处于宝宝城片区区，从地地缘企业业的角度度来说，宝宝城开发发商最能能看清该该宗地的的发展前前景，也也是最熟熟悉该片片区的市市场，但但是从本本地企业业参与热热情来看看，无论论是泰华华，还是是富通，都都没有太太大的兴兴趣。至至于航空空城，所所有可能能，却与与其以前前开发的的产品品品质不符符，战略略上难以以行通。龙龙光地产产之前已已经透露露过希望望私下获获取土地地，以降降低开发发成本，所所以对于于本宗地地更大程程度上只只是持观观望态度度。所以以，对于于本宗地地来说，如如果从关关内企业业的角度度来判断断该市场场，则有有可能低低估该片片区的市市场价值值。综合以以上因素素，本宗宗土地出出让有可可能略低低于正常常的市场场价格。四、经经济核算算：基本经经济技术术指标项目面面积()土地面面积21131883.331建筑面面积10066000住宅面面积9661000会所5500居委会会100000地下室室及架空空层0容积率率0.550000391145总投资资（总成成本+销销售费用用、税金金）100660007995200.622万元总利润润10666000117774.38万万元净利润润10666000100008.23万万元成本利利润率（税税前）11066600116.332%年成本本利润率率（税前前）100660006.53%投资利利润率（税税前）11066600114.881%年投资资利润率率（税前前）100660005.92%成本利利润率（税税后）11066600113.888%年成本本利润率率（税后后）100660005.50%投资利利润率（税税后）11066600112.558%年投资资利润率率(税后后)100660005.03%投资构构成表项项目单价价(元)总价所所占比例例1土地地购置费费用4000011200000000000.2445499608862前期期勘察设设计费用用5055330000000.0010990411183建安安成本118688.211991150112000.4007422145584管理理费用556.00465597445033.600.011222226444