书目一、 物业项目概况二、 物业管理支配（一）、工作流程（二）、进驻前工作支配三、 项目进驻前期工作支配（一）、进驻前期工作支配（二）、项目管理工作前期培训内容要求（三）、关于进驻当天的有关要求四、 常规期物业管理方案（一）、甲方物业管理需求说明（二）、常规期物业管理工作支配表（三）、组织架构（四、人员配备（五）、管理标准和主要工作措施物业管理方案一、 物业项目概况（一）项目概况1、项目位于：2、总建筑面积3、外墙总面积4、外围停车位0个，地下室停车位0个。5、区域内道路0米。（二）宿舍楼项目概况1、项目位于： 2、总建筑面积0平方米，建筑层数：0层。3、外围停车位0个。二、物业管理支配（一）、工作流程组建项目管理处管理处人员全部到岗员工培训落实物资装备等向提交验收报告提出改进建议清洁拓荒绿化美化依据分工实施接管验收资源普查验收档案存档帮助设备调试批准后实施整改（二）、进驻前工作支配序号项目内容 完成时间责任部门1与沟通前期打算1、收集办公室分布，建立主要人员联系 2、收集报纸、杂志发放清单3、收集、建立甲方车辆登记表4、收集、建立水、电、煤气、社区、派出所等市政部门 ，编制管理处通讯录。5、与协调有关事宜正式进驻二天内项目负责人2管理处外包方确定1、负责清洁、消杀、白蚁防治外包方的选择，合同洽谈2、落实清洁人员到位、进场，编制开荒支配，并组织实施，即由清洁公司增派人员对建筑物、设施、道路、停车场、设备、沟渠、池等进行全面彻底地清洁3、普查绿化品种、数量及长势状况，制定维护、整改支配，组织实施。正式进驻一周内项目负责人3组建管理处1、 跟踪落实人员到位2、 分组现场跟踪，提成清服务要点和细微环节3、 修订岗位职责，编制服务流程程序、标准4、 岗前培训进驻前一周内项目负责人4进驻打算1、 拟制筹备、接管进驻支配2、 拟制进驻后的工作/排班支配3、 参与承接查验工作进驻前三天内项目负责人5接管进驻1、 各专业人员到岗2、 管理物资、装备到位3、 妥当支配工作人员4、 与协调有关事宜进驻前二天内各专业组三、项目进驻前期工作支配（一）进驻前期工作支配序号项目内容 完成时间责任部门1管理处各专业组人员进驻1、管理人员、修理工、保安员、清洁工统一着装进场；2、对及宿舍楼整体环境进行了解；3、按及宿舍楼出入口、区域，设置配置人员到岗。2012年7月14日各专业组2清洁拓荒 清洁增派人员对建筑物、设施、道路、停车场、设备、沟、渠、渠、池等进行全面彻底地清洁进驻后 两天内清洁组3绿化管养1、普查绿化状况，作好绿化现状记录，并制定维护、整改支配；2、做好绿化管养实施的；3、统计绿化品种数量等。进驻后一周内环境组4资料交接分局相关资料的交接、存档，技术资料、图纸资料、设备设施说明书等交接。进驻后二天内修理组5与沟通对工作进展向主管部门汇报，听取建议，刚好按的需求进行改进和调整方案。进驻后项目负责人6每周例会及管理内容培训管理处每周组织管理骨干召开会议，总结当日工作不足，布置明日工作，并对物业管理内容和具体措施进行培训。进驻后5天项目负责人7平安管理1、 排查平安防范重点部位，修改巡逻路途和频次；2、 排查平安隐患，提出整改方案；3、 结合现场状况修订应急预案；4、 落实岗位技能培训、训练；进驻后一周内保安中队长、分队长8内部管理1、统一考勤、排班、考核的该当、表格；2、统一交接班、夜间报岗的时间次数，集中受理；3、统一修理材料的入库、发放的限制方法；4、现场跟踪修订各岗位作业文件；5、统一、落实工作汇报制度。进驻后现场负责人9现场标准化1、 制度上墙（值班室、设备房）2、 统一记录及签到本的挂放、归档、存放；3、 机房、设备房管理标准化；4、 消火栓、防火门标签完善，洗手间挂保洁卡；5、统一材料、工具、清洁用品的分类、集中摆放。进驻后一月内项目负责人10设备设施承接查验1、与甲方单位一起对供配、给排水、安防、监控、道闸、电梯等设备设施进行普查交接；2、普查登记设备设施数量，验收设备设施运行状况，编制承接查验资料；3、档案技术资料交接、钥匙交接。进驻后一月内项目负责人11档案资料1、 制度、表格领取、分发、登记；2、 承接查验资料收集、整理、归档。进驻后一月内客服组12环境管理1、落实清洁、绿化、消杀到位，落实监管责任人2、制订、提交环境整理、整顿支配；3、整理、整顿清洁、绿化问题。进驻后一月内环境组13修理养护1、室外井盖、管道、设施、停车线油漆；2、制订设备设施巡察路途、点检部位、保养支配；3、制订接管问题整改支配，分步实施进驻后一月内现场修理工14标识完善针对现场状况统计和上报标识标牌和上墙制度进驻后一月内现场负责人15总结完善依据进驻状况，对拟订的规章制度及管理方案进行修订完善，保证满足运用人的要求进驻后一月内现场项目负责人（二）、项目管理工作前期培训内容要求：1、 仪容仪表与言行规范2、 客服修理岗位礼仪3、 物业项目基本状况：托付管理内容及特殊要求；公司的承诺和标准。4、 客服类：员工的岗位职责；主要工作程序；表格的填写。5、 环境管理类： 员工的岗位职责；清洁作业流程及留意事项；绿化作业流程及留意事项；6、 消杀服务标准和监管程序；各类表格填写规范。7、 平安管理类：消防学问培训；治安重点位置防护；重点物资管理；岗位职责；应急突发事件处理和流程。 备注：具体培训记录和考核记录见培训记录（三）、关于进驻当天的有关要求： 1、2012年-月-日上午，管理处拟制好联系 一览表，明确管理处 、联络人，并上交甲方领导。 2、承接查验小组提前打算好检查工具及承接查验表格，分为设备、环境、平安查验组分别进行查验。并在承接查验结束后，将记录、图片整理、装订后交甲方签收并存档。 3、管理处负责人检查保安员、修理工的仪容仪表是否符合公司要求，个人的工具、装备、服务、工牌是否配齐。 4、管理处人员必需按商定的时间提前到达，确保人员、物资全部到位。四、常规期物业管理方案（一）、甲方物业管理需求说明1、管理范围：区域内全部隶属本单位管理的物业以及周边10米区域内（正门到侧门间的人行道及车辆辅道）的物业管理及相关服务。2、房屋建筑本体的养护、管理。3、配套设施、设备的修理、养护、运行和管理。物业管理范围内的机电设备设施（包括配电系统、给排水系统、强弱电、消防系统、室内外照明、空调）的运行管理、日常维护保养、定期维护、故障修理。4、清洁卫生管理。包括室内、室外、墙体的清洁卫生，垃圾的收集、清运，以及四害消杀、化粪池清理、白蚁防治、补给清洁用品，办公桌椅、电脑设备的保洁等。5、室外绿化的养护和管理；节假日、会议花卉摆放（花卉选购方供应）、室内植物花卉养护。6、24小时秩序维护员和安防值班及公共秩序管理。（1）实行24小时的门岗、消防监控和平安防范，刚好发觉和处理各种平安事故隐患，快速有效处置突发事务；（2）秩序维护员依据要求对出入大楼的车辆、人员、物品进行登记检查；（3）秩序维护员要穿着统一的制服，工作规范，作风严谨；（4）负责每天报纸杂志、信件的接收，做好相关的登记记录；（5）依据选购单位要求完成临时性勤杂工作、（6）管辖区域内的交通、车辆行驶和停岸管理。（7）物业档案资料管理。（二）、常规期物业管理工作支配表序号项目内容 责任部门工作标准1保安消防 平安管理1、 保安管理；2、 办公楼秩序管理；3、 消防及生产平安管理；4、 各类应急事务的处理。平安组完成公司品质服务标准、达到甲方满足2车辆行驶和停放1、 机动车辆的停放和平安；2、 非机动车的停放和平安。 平安组完成公司品质服务标准、达到甲方满足3局本体及相关公共设施修理养护1、 分局本体定期养护和修理支配；2、 公共设施的修理养护管理。修理组完成公司品质服务标准、达到甲方满足4机电设备设施运行管理和养护1、 基础资料管理；2、 设备的运行管理；3、 设备的修理养护；4、 节能和环保。修理组完成公司品质服务标准、达到甲方满足5智能化设施管理1、 智能化设施的维护；2、 驾驭操作和预防故障。修理组完成公司品质服务标准、达到甲方满足6电梯运行管理1、 电梯的运行管理；2、 驾驭操作和预防故障。电梯中心完成公司品质服务标准、达到甲方满足7环境管理1、 室外绿化养护；2、 室内外清洁、保洁、维护；3、 四害消杀。环境组完成公司品质服务标准、达到甲方满足8文化活动1、与托付方共同举办各项文化活动；2、为托付方供应协助性文化活动。客户服务组完成公司品质服务标准、达到甲方满足9品质管理1、 ISO9001质量体系管理与质量检查；2、 ISO14001环境体系管理与质量检查。客户服务组完成公司品质服务标准、达到甲方满足10绩效考核和行政管理办公、培训、考核、薪酬。客户服务组完成公司服务标准11成本管理1、 财务账务；2、 费用收取与开支；3、 选购、仓储、办公设备、装备。客户服务组完成公司品质服务标准12档案管理1、 各种资料管理；2、 各类信息的刚好发布。客户服务组完成公司品质服务标准、（三）、组织架构（四）、人员配备序号项目名称人员配置数量要求表主任管理员会务员修理工保安员清洁工绿化工合计123456789（五）、管理主要工作措施序号指标名称甲方标准/公司品质要求测算依据投标指标主要措施1达到深圳市物业管理考核评比（写字楼）标准三年内专家考评、打分90分以上1、 进驻当日即进行全面拓荒，消退卫生死角；2、 建立环境管理制度，完善监督考核机制；3、 制订创建实施支配，落实专人负责；4、 实施效果与个人的薪酬待遇，年终考核挂钩；5、 实施14001环境管理体系，以及5S的管理方