浅谈中国顶端别墅和高尔夫别墅现状一我国顶端别墅的发展现状 别墅在我国已有十几年的历史了而顶级别墅从来都是媒体关注的焦点顶级别墅通常代表了一个城市或是地区的经济、文化水平。从目前评出的十大顶级别墅看全部集中在京、沪、粤三地这三地无论是经济发展水平还是城市对外开放度都是处于前列的。虽然我国目前的顶级别墅与国外的顶级别墅尚存在一定的差距但经过十几年来的发展别墅这在90年代引进的外来物已经深深融入我国各地的文化之中形成了自身的特色。以北京、上海、深圳为代表的京津塘地区、长三角地区、珠三角地区都有着自身代表性的顶级别墅。 顶级别墅所具备的特点: 所谓的顶级别墅最直观的表现是价格高但并不仅仅是价格高。顶级别墅所表现出来的特征是它的独一无二性它可以作为一种艺术品进行收藏其价值也是随着时间的积、文化的沉淀而不断提升。 从产品本身来看无论是大的景观还是小的细节包括每一个柱的花纹、甚至是门把手的选择都是十分考究的。从客户资源来看消费顶级别墅的人也是排在财富金字塔最顶端的人而他们对别墅的需求不仅仅是作为居所更多的是作为一种财富与身份的象征或追求一种另外生活方式。他们能成为金字塔上最顶端的人能为社会创造巨大的财富必然是社会的精英其思维方式、处事态度等业有别于普通人他们对社会、对生活有着自己的独特的理解,因此顶级别墅的营销推广也不同于一般别墅。营销方面顶级别墅通常会在社会名流之间展开一系列的论坛邀请名人等参加比赛等等。 总结国内及世界的一些成功的顶端别墅其之所以受到市场的热切追捧并且由于其良好的升值潜力而备受顶端物业投资者的青睐，主要是由以下几种物业特质所决定的： 1、价格因素别墅的特性决定其价格不菲但是相对较高的性价比仍然能很好地支撑物业的投资价值。定价过高会使得物业的价值被过度预支也使得投资者望而生畏。以上海为例，上海的高尔夫别墅单价一般在13000-18000元/之间。唯一的单价达到25000元/的汤臣高尔夫第8期其总价也控制在1000万-1400万/套。而唯一总价突破2000万的佘山高尔夫别墅其销售情况较汤臣高尔夫要逊色。价格也是决定顶端别墅物业的一个重要因素也是支撑其投资价值的主要因素。 2、项目选址别墅项目的集中出现其特点是以市郊中心城镇为点以快速干道为线。上海目前的别墅项目主要集中在新桥、九亭、莘庄等城镇周边以及沪青平公路、沪松公路、沪杭高速公路、龙阳路、龙东大道、沪南公路的交通干道沿线许多高尔夫别墅临近国际机场更是使得其价值得到极大提升。如上海的林克司高尔夫别墅临近浦东国际机场银涛高尔夫别墅临近上海虹桥机场重庆的 佰富高尔夫别墅也距机场和市内商业中心只需20分钟左右车程。地理位置的优劣决定了别墅的配套成本、客流的形成。因此一段时间内交通和配套仍将是影响别墅市场的重要因素也是别墅物业得到保值的前提。3、项目规划时下别墅大多采用点状、流线型的布局及根据地理位置进行划分的主题布局形式。别墅绿化的重点也已抛弃中心围合的景观控制论代以散点布置确保一户一景的绿化配比。别墅群体与水系、山体、坡地和高尔夫球场相隔交错和谐有机地融为一体形成优美的居住环境。 4、房型结构目前上海新开别墅项目的户型结构都比较先进、简易，主力面积在250平米左右。一楼为公共活动空间二楼为私人生活空间的两层式别墅是符合中国人生活方式的主流类型。部分别墅项目也采用“错”的形式使别墅的空间利用更为人性化。北京的别墅市场也在宏观调控的打压下使得由概念之争转向产品品质之争。热销项目大多是主力户型在300平方米左右总价比较具有优势的项目。 5、产品创新上海别墅项目的开发依然处于成长期产品的更新换代较快项目的成功很大一部分要依赖高起点的规划和大胆的创新简单的复制只能造成开发滞后一些项目及时有效的审时度势占领市场争取了主动。北京的顶端别墅在产品的细部打造方亦作了不少创新比如坡地设计使容积率有所降低精装下沉式多功能温泉庭院使每户都可以拥有温泉、水景地下室配有大面积落地玻璃门窗使室内的采光和通风得到了较好保障。 6、建筑风格与细部设计面对变幻莫测的市场很多发展商选择了五彩斑斓的风格就是多风格、多外型的别墅建筑设计。而现在越来越多的发展商倾向于水天一色的风格。整个小区风格基本一致或传统或现代或更细致地落实到一个国家一个时期的建筑风格。在追求别墅的独立性与个性化上面转而落在细部的变化上。比如内庭院的元素加入比如单体面积的大小变化比如阳台的方位改变都能让单体在统一风格的前提下变得个性化。但这些都是建立在消费者对该别墅风格的高度认同的基础上的。因此在这个层面的竞争就更加与理念性的因素相关了。7、内外部环境营造别墅的建筑风格直接关系到客户群的审美选择。 如上海浦东地块的别墅大多在造房。而西郊则多在造景建设组团。这主要是因为西郊别墅的同质化竞争更为激烈房屋本身的优劣势己趋同转而在环境上一决高下。而浦东地块明显是新兴地区市场竞争相对宽松因此还停留在对房屋本身的关注上。相信假以时日别墅环境的竞争会是一个热点。 8、外部环境营造外部的资源高尔夫球场、靠山、靠湖、靠海、靠公园都会成为别墅广告中的宣传亮点。9、物业管理众所周知，物业管理是豪宅保值增值的重要保证。高档的物业管理体，现在更多、更人性的服务上面专业的顶级物业管理公司确保了顶端别墅的建筑、园林的常新度是别墅愈久愈有价值的保障。重庆的佰富高尔夫别墅的物管公司是北京凯莱物业管理公司 北京的龙熙顺景的物管公司是高力国际品牌物管公司的加盟能更多更好地为业主服务营造出顶端物业应有的社区氛围。 二、我国高尔夫别墅的发展现状 高尔夫别墅作为别墅中的一种产品细分是别墅与体育产业相结合的产物有着特定的消费群体。随着我国高尔夫运动的推广高尔夫别墅在我国还是有着较强的市场需求。从几个大的城市看高尔夫别墅发展较快且从一般的高尔夫别墅到顶端的高尔夫别墅均有较大的市场目前高尔夫别墅已经形成了较长的产品线。 纵观这几大高尔夫别墅其所共有的几个特点是 第一交通便利能与全国和世界接轨。这四个城市的高尔夫别墅或有高速或国道或临近机场。佰富高尔夫别墅距机场20分钟车程 维也纳森林别墅距成都双流国际机场仅10分钟国科国际高尔夫别墅紧临308国道上京别墅更是距北京、天津、唐山、秦皇岛四市的CBD商圈不到1小时车程。 第二社区内配套设施齐全。国际职业标准GOLF球场、国际标准配套会所、双语学校、幼儿园、商业配套等都一应俱全。休闲、娱乐、健身、教育等都可以在社区内得到解决。 第三项目拥有高尔夫以外的其它稀缺资源产品附加值高。顶端高尔夫别墅除去高尔夫这个稀缺的资源外还有另外一些项目自身所具有的特质使得项目的价值得到凸显。佰富高尔夫别墅位于生态公园内是重庆唯一的纯独立别墅高尔夫社区。维也纳森林别墅拥有近2000亩原生松林户均拥有1000棵30年以上树龄的松树。站在牧马山山顶上可以俯瞰整个成都城景。国际高尔夫别墅 7992000平方米是国科国际高尔夫广场的一部分集运动、娱乐、度假、休闲、居住于一体的项目它包括国科国际高尔夫别墅国科国际高尔夫球场国科酒店与国科健身娱乐城三个部分。国际高尔夫别墅由于国科国际高尔夫广场的完善配套和多样化功能其产品附加值得到了很大的提升。上京别墅是目前国内首屈一指的休闲渡假型别墅项目之一具有独一无二的天然温泉珍稀资源。 4 我国高尔夫别墅市场的特征分析 通过对几个城市高尔夫别墅的比较分析目前的高尔夫别墅市场有以下特征 1从产品本身看产品档次参差不齐。市场上从200万到千万元价格的别墅均有。而随着新政的推出中端别墅市场竞争激烈纷纷寻求新的卖点有不少别墅均打着高尔夫的牌子而事实上并不具备高尔夫别墅的应有的条件使得高尔夫别墅市场存在鱼目混杂的现象。 2每个城市均有少数顶端、价值上千万的高尔夫别墅如北京的华彬高尔夫别墅、上海的汤臣高尔夫别墅、佘山高尔夫别墅等这些别墅的价格与每个城市顶端的豪宅别墅价格相差无几但比最顶端别墅或是“楼王”的价格要低。 3从顶级高尔夫别墅打造手段看主要是通过两种手段一是营造世界顶级的高尔夫球场如华彬高尔夫别墅二是通过营造一个大型的人文高尔夫社区如汤臣高尔夫别墅。或是二者兼有。4从顶端的高尔夫别墅的客户群来看顶端的高尔夫别墅皆具有稳定的客户资源。北京主要是各国驻华的高级官员、外企高层等上海则是以外企驻沪的高级总裁、高级管理人员以及海外华人等为主。这部分人受国外文化的熏陶向往一种生态、健康的生活环境因而对高尔夫别墅情有独钟。 三我国高尔夫别墅的发展趋势 我国的高尔夫别墅的发展历程一直是充满争议的。因为高尔夫球场所需土地面积大并且高尔夫球场用水量大高尔夫球场的兴建成为争议的焦点。更有甚者在本来规划为球场的土地上建设别墅提高了投资回报期但却使得国家土地资源严重浪费。基于这两种原因高尔夫别墅一直在政策的打压中发展起来的。 1 政策的限制使得高尔夫别墅稀缺性凸现 别墅用地的供应限制金融政策上对别墅的银根紧缩使得别墅物业更为稀缺。政府对别墅项目的严控政策对已批的别墅项目将会形成“物以稀为贵”的商业价值潜力。由于92年之后别墅市场的供应量过大加上需求有限出现了销售疲软和大量积压。别墅市场开始低迷。1994年11月召开的中央经济工作会议提出要进一步控制固定资产投资规模合理调整投资结构促进房地产业健康有序地发展对高档房地产开发项目要进行严格控制。为此1995年5月26日国务院下发了关于控制高档房地产开发项目的通知(国发 (1995)13号)通知要求严格控制高档房地产开发项目审批1995年不再批准立项和开工以后也要严格控制审批国家预算内投资不得用于高档房地产开发项目其中包括别墅性质的高档住宅及度假村。2002年5月9日,国土资源部发布了11号令招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的规定)限定从 2002年7月1日起经营性国有土地使用权出让必须通过招标、拍卖或挂牌的方式公开交易。明确要求各地政府加强国有土地资产管理规范土地市场实行招标拍卖挂牌交易。 2003年2月18日,国土资源部发布紧急通知(45号令)停止别墅类用地的土地供应过量供应的地方要认真进行清理。对不符合国家产业政策的项目、不切实际的形象工程及政绩工程项目、别墅项目、高尔夫项目一律不报批用地。 2003年6月13日中国人民银行发出关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(俗称“央行121号文件”)对个人住房信贷等作了严格的规范特别提出对购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上(含第二套)住房的商业银行应适当限制贷款。如果说45号令缩紧了地根从供给上调控别墅市场那么121文件则是缩紧了银根从需求上控制别墅市场。 2003年9月14日,国土资源部再次发布关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知(国土资发(2003) 356号)要求停止别墅类用地的土地供应重申了停止别墅类用地土地供应的规定。中国别墅市场又在“黑暗”中游离。 2004年3月31日,国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知(即71号令)要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察要求在8月31日前将历史遗留问题加以界定并处理完毕8月31日后不得再以