土地开发成本的核算目录目录一、知识必备（一）核算重点1. 土地开发费用的归集与分配2. 完工土地开发成本的结转（二）核算科目二、土地开发成本核算示例三、土地开发成本核算常见原始凭证一、知识必备（一）核算重点土地开发也称建设场地开发。通常有两种情况，一是企业为了自行开发商品 房、出租房等建筑物而开发的自用建设场地；二是企业为了销售、有偿转让而开 发的商品性建设场地。自用的建设场地属企业的中间产品，其费用支出应记人有 关商品房或出租房的产品成本，而商品性建设场地是企业的最终产品，应单独核 算其土地开发成本。1. 土地开发费用的归集与分配企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出，除能直接计入房屋开发成本 的自用土地开发支出在“开发成本房屋开发”账户核算外，其他土地开发支 出均应通过“开发成本土地开发”账户核算。分别按照“自用土地开发”、 “商品性土地开发”等设置二级明细账户，按企业选择的成本核算对象设置账页， 进行土地开发费用的明细核算。（1）土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装费等土 地开发支出可直接记入各土地开发成本明细分类账，这些费用，一般能分清受益 对象，可直接计入成本核算对象，并记入“开发成本商品性土地开发成本”、 “开发成本自用土地开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款 应付工程款”等账户的贷方。（2）配套设施费的归集与分配。 配套设施的建设可能与土地开发同步进行，也可能不同步进行，所以其费用 归集的方法有以下两种情况： 与土地开发同步进行的配套设施开发费用，能够分清受益对象的，应直接 计入有关成本核算对象，借记“开发成本土地开发”账户，贷记“银行存款” 等账户；分不清受益对象时，应先通过“开发成本配套设施开发”账户归集， 待配套工程竣工时，再按一定方法，在有关受益对象中进行分配。 与土地开发不同步进行的配套设施开发费用，一般可先通过“开发成本一 配套设施开发”账户归集，待配套设施竣工时，再转入“开发成本土地开 发”账户中。如果土地开发已完成等待出售或出租，而配套设施尚未完工，为及 时结算完工土地的开发成本，经批准对这类配套设施的费用可先按其计划成本 （或预算成本）在土地开发成本中预提。预提时，借记“开发成本土地开发” 账户，贷记“预提费用预提配套设施费”账户。实际发生的配套设施开发费 用通过“开发成本配套设施开发”账户核算，待配套设施完工后，对预提的 配套设施费与实际发生的配套设施费差额，应调整有关土地开发成本。（3）开发间接费用的归集与分配。企业内部独立核算单位为组织和管理开发项目而发生的费用先通过“开发间 接费用”账户核算，月份终了，再按一定的分配标准分配计入有关开发成本核算 对象。应由商品性土地开发成本负担的开发间接费，应记入“开发成本商品 性土地开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。如果直接组织和 管理开发项目的部门是企业内部非独立核算的部门，其费用直接计人有关土地开发成本的开发间接费用项目内。2. 完工土地开发成本的结转已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的成本结转方法： （1）为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。开发完成后，应将其实际成本自“开发成本商品性土地开发成本”账户 的贷方转入“开发产品土地”账户的借方。（2）开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。为本企业房屋开发用的土地，应于开发完成把土地投入使用时，将土地开发 的实际成本结转计入有关房屋的开发成本，结转计入房屋开发成本的土地开发支 出，可采用分项平行结转法或归类集中结转法。分项平行结转法是指将土地开发 支出的各项费用按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的对应成本项目。归 类集中结转法是指将土地开发支出归类合并为“土地征用及拆迁补偿费或批租地 价”和“基础设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本的“土地征用 及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”成本项目。凡与土地征用及拆迁补 偿费或批租地价有关的费用，均转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿 费或批租地价”项目；对其他土地开发支出，包括前期工程费、基础设施费等， 则合并转入有关房屋开发成本的“基础设施费”项目。经结转的自用土地开发支 出，应将它自“开发成本自用土地开发成本”账户的贷方转入“开发成本 房屋开发成本”账户的借方。（二）核算科目设置开发成本土地成本二级科目，三级明细科目主要包括：土地征用及 拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置）；前期工程费（规划、设 计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道 路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；公共配 套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕 所等设施支出）。二、土地开发成本核算示例例1-12009年2月15 日,寸北京宏泰房地产开发公司用银行存款支付09012#土地征用费及拆曲补尝费500000元。【查看原始凭证】借：开发成本土地开发（09012#征地拆迁补偿费）5000000贷：银行存款5000000例1-2接上题，2009年 7月31日，土地开发基础设施工程竣工，结算09012土地应付工程款550000元，据此编制记账分录。【查看原始凭证】借：开发成本土地开发（09012#基础设施费）550000贷：应付账款应付工程款550000例1-32009年8月31 日，北京宏泰房地产开发公司计提项目经理部人员工资2850（元,据此编制记账凭证。【查看原始凭证】借：开发间接费用28500贷：应付职工薪酬28500例1-42009年 10月31 日，分摊并结转各地块应承担的开发间接费用。【查看原始凭证】借：开发成本土地开发（09012#地块间接费用）89000土地开发（09015地# 块间接费用）133500222500贷：开发间接费用例1-52009年 11月31日，09012地完成竣工验收，该地块准备于竣工后对外出售，结转相应的开发成本，据此编6记账凭证。【查看原始凭证】567550050000003650055000089000借：开发产品土地开发（09012#块地）贷：开发成本土地开发（09012#块地征地拆迁费）开发成本土地开发（09012#块地前期工程费）开发成本土地开发（09012#块地基础设施费）开发成本土地开发（09012#块地间接费用）三、土地开发成本核算常见原始凭证例 1-1（ 3 张）发票代码1352020760193发票号码00249833日期：2叩9项目金额09012石土地征用费及拆迁补偿费 5000000.00:竺币伍佰万元整学5000000.00元大与）：付款方:北京宏泰房地产开发公司备注：未经收款单位盖章及收款人签章无效第二联：付款方收据款项结算方式:中国银行 引 转账支票存根56891001附加信息出票日期202年2月15日收款人北京市财政局金颔 5000000.00 用途征地拆迁补偿费 单位主管张逹会计林菲500000全称账号全称账号C转诰章* 行2009-年2月25日金颔人民币（大写）伍佰万元整中国银行）进账单回单:!匕京宏泰房地产幵揑舍司j匕京市财政局032089080910013Z10412210Z58开户行中国银行北京分行开户行中国银行j匕京分行开户银昏签章票据种类转喘玄票票据張数例 1-2（ 2 张）工程进度款结算单工程名称合同造价本期应收工程款本期实收工程款本期止结算工程款累计土地开发950, 000550, 000550, 000950, 000合计950, 000550, 000550, 000950, 000发包单位：北京宏泰房地产开发公司2009年丁月31日北京建筑安装业统一发票 发票联幵票日期：2009 年7财务主管：张强合计金霰 550000.00硕逹单位北京比大施工有月艮公司开戶银行艮噪号中国餵行北京分厅09048708091001结算方式转咪支票开票单位C盖章有效）收款人:开票人:工程名称090土地开发类别建琉面积1.500m1娄结算项目单位数量单价土地550000.00550000.00时款单位：北京宏泰房地产幵发公司管理费例 1-3（ 1 张）工资明细表序号姓名基本工资岗位工资奖金补贴总工资1王明2000160020008056802李浩20001600200012057203E涛400024002000120852042000160010008046805刘江1600120010001003900合计1160084008000500285002009 8310主管：张芳会计：林菲制单：赵梓【返回】例 1-4（ 1 张）开发间接费用分配表编制单位：项目经理部如D9年1D月引日项目应分摊比例管理人员薪酬折旧费办公费09012#地块40%38, 000. 0012, 000. 0026, 000. 0013.09015#地块60%57, 000. 0018, 000. 0039, 000. 0019合计95, 000. 0030, 000. 0065, 000. 0032.财务主管：周强会计：张谦【返回】例 1-5（ 1 张）土地开发成本结转表工程项目：项目经理部2叩9年11月引日工程项目土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施工程间接09012#地块5, 000, 000. 0036, 500. 00550, 000. 0089, 0009015#地块6, 000, 000. 0047, 500. 00400, 000. 00133, 5(台计11, 000, 000. 0084, 000. 00950, 000. 00222, 5(财务至管：周强会计：张谦【返回】