房地产开发经营与管理考前辅导第十七讲 房地产资产治理的的内容 写字楼分类方法与影响因素 写字楼租金确实定方法 物业治理是房地产开发过程的连续，是以实现物业拥有者的有关目标、使物业保持良好运行状态为目的的一种专业效劳。熟识房地产的使用过程尤其是该过程中的物业治理工作，有助于房地产估价师把握物业使用过程的特点、收益与费用的类型及其确定方式，以及物业治理对房地产价值的影响。 随着房地产市场的进展，尤其是以收益性房地产为目标对象的投资活动的增加，物业治理也渐渐拓展了效劳领域和效劳模式，消失了资产治理、设施治理等新的专业效劳模式。本章将在界定房地产资产治理相关概念的根底上，以收益性物业治理为主对收益性物业治理的内容进展简要介绍，重点对写字楼和零售商业物业的分类及其影响因素、物业治理过程中租户的选择与租金确实定、租约谈判、市场营销和保险等予以分析。 101 房地产资产治理 1011 房地产资产治理 从开发工程竣工投入使用开头，对房地产资产进展全寿命周期的治理，是由包括物业治理、设施治理、资产治理和组合投资治理在内的房地产治理人员的责任。虽然房地产资产治理的上述四个职能之间有肯定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使房地产的价值化。物业治理、设施治理、资产治理和组合投资治理的关系中，物业治理和设施治理以运行治理为主，资产治理和投资组合治理以策略性治理为主。 1012 物业治理 物业治理是一种专业行业，它综合运用多学科的学问，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。 物业治理的核心工作，是对房地产资产进展日常的维护与修理，并向入住的客户或业主供应效劳，以保障其始终处在正常的运行状态。对于居住物业，物业治理就是房地产资产治理的全部内容。然而，对于收益性物业或大型非房地产公司拥有的自用物业，除物业治理外，还要进展相应的资产治理和组合投资治理工作。此时的物业治理除进展物业的日常治理外，还要执行资产治理所确定的战略方针，以满意组合投资治理的目标。 物业治理关注的重点，是租用建筑物的租户对其所使用的物业的环境感到满足，并盼望连续租用本物业。所以，物业治理工作中的每一局部工作，都应以满意当前租户的需要并吸引将来的新租户为中心。国际上物业治理行业的专业资格，是注册物业治理经理(CPM)。 1013 设施治理 设施治理是一种新型房地产效劳业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构制造一个良好的工作环境。设施治理是融合了企业治理、建筑学、行为科学和工程学的穿插学科。商业企业越来越剧烈地熟悉到，拥有一个治理有序、高效率的办公环境，对企业的胜利特别重要；新技术、环境意识和对安康的日益关注，也导致了对设施治理专业效劳需求的日益增加。 设施治理的传统效劳主要集中在设施的运行治理与维护，但目前已扩展到为写字楼内的雇员供应一个安全、有效率的工作环境，为医院、高科技产业供应设施设备维护、空间环境维护效劳等方面。例如，设施治理人员要负责保持写字楼内良好的空气质量，为楼宇更新安全掌握系统，为残疾人供应无障碍的通行设施，保证设施符合政府法规和环境、安康、安全标准等。设施治理的详细工作内容通常包括：制定长期财务规划和年度财务打算，设备更新财务猜测，为业主供应购置和处置房地产资产的建议，室内布局与空间规划，建筑设计与工程规划，建筑与修理工程，设施维护和运营治理，电讯整合、安全和综合治理效劳，信息治理与设施治理报告等。国际上，设施治理领域的专业资格，通常称为注册设施治理经理(CFM)。 1014 资产治理 资产治理所涉及的范围比物业治理和设施治理大得多，因此资产治理公司通常聘请若干物业治理公司和设施治理公司为其供应效劳。资产治理经理领导物业经理和设施经理，监视考核他们的治理绩效，指导他们制定物业治理、设施治理的策略打算，以满意组合投资治理者对资产价值化的要求。 资产治理的主要工作包括：制订物业策略打算，持有或出售分析，检讨物业重新定位的时机、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，依据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，治理并评估物业治理公司的工作，帮助物业治理公司与租户的关系，定期进展资产的投资分析和运营状况分析。 1015 房地产组合投资治理 房地产组合投资治理所涉及的范围就更广，包括确定物业投资者或业主的投资目标，评估资产治理公司的绩效，审批资产治理公司提出的物业更新改造打算以保持资产的良好运行状态和市场竞争力，治理资产以实现组合投资收益的化，就新购置物业或处置物业做出决策等。 组合投资治理的主要工作包括：与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则，制订并执行组合投资策略，设计和调整房地产资产的资本构造，负责策略资产的配置和衍生工具的应用，监视物业购置、处置、资产治理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金治理。 102 物业治理的内容 依据物业的类型和特点不同，可以将物业治理分为居住物业治理、公共物业治理和收益性物业治理。每一种类型的物业治理，又可以进一步划分为很多更专业化的领域。例如，在收益性物业治理中，就可以进一步分为写字楼物业治理零售商业物业治理、工业及货仓物业治理、酒店物业治理等。物业类型不同物，业治理的侧重点和工作程序也有差异。对最为简单的收益性物业治理而言，其工作内容主要包括以下几个方面： 1021 制定治理打算 在接收一宗物业后，首先要制定一份治理打算并获托付方认可。该打算应具体说明物业治理所供应的效劳内容以及所采纳的方法。一般包括六个方面的内容： 10211 确立目标 物业全部者(业主)的目标是制定治理打算的根底。有时业主除了限度地猎取利润以外，没有详细的目标。物业治理人员就要通过有关的调查、分析有关投资信息，来确定较为详细的目标。此外，业主授予物业治理者的权力范围也有很大差异，有些业主只对重大决策问题发表意见，但也有些业主可能盼望对有关细节问题亦予过问。物业治理人员经常需要就业主提出的相互冲突的目标作解释工作，例如有业主同时提出了最小维护费用和增值两个不相容的目标。一旦物业治理公司承受了托付，就要在物业治理目标上与业主达成共识，并尽自己的可能来维护业主的利益。 10212 检查物业质量状况 检查物业质量状况是物业治理工作的重要内容，这种检查通常包括建筑物外部和内部墙体、根底和屋顶、建筑设备和装修等全部方面，还要针对租户常常指出的一些特别问题进展检查。物业治理人员要依据质量状况检查的结果，确定实现业主提出的目标所需的时间、需要进展的修缮工作及其费用。 10213 形成租金方案和出租策略 出租实际上是出售肯定期限(月或年)的物业使用权，只有在业主和租户均满足的状况下租约才会得以维持，从这种意义上来讲，为物业出租而进展的努力是永无止境的。 租金方案非常重要。从理论上来说，租金确实定要以物业出租经营本钱、税费和业主盼望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的凹凸主要取决于同类型物业的市场供求关系。维护较好的旧有建筑，由于其建筑本钱和融资费用较低，往往限制了新建筑的租金水平，因此对旧有建筑而言，租金收入经常使回报率超出预期的水平，且建筑本钱和融资费用上升越快，这种状况就越明显。 从总体上说，物业租金收益必需能抵偿全部投资本钱，并能为投资者带来一个合理的投资回报。否则就不会有人再来进展开发建立投资。物业治理人员还必需了解市场，过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失，由于若某宗待出阻物业确定的租金高于市场租金水平，则意味着物业的空置率会上升；而低于市场租金水平的租金，虽然可能使出租率到达100，但可获得的总租金收入并不肯定抱负。 对于大型物业治理公司来说，一般较简单确定租金水平或方案，由于他们往往拥有大量类似物业出租的租金数据，使得物业治理人员很简单确定物业适宜的市场租金水平。固然，为精确推断物业的市场租金水平，需要比拟已出租的类似物业和待出租物业的差异，并对已知的租金进展相应的修正，进而求取待出租物业的市场租金水平。例如，对于出租写字楼，其租金水平可能会依下述状况的不同而不同：单元面积大小、楼层、朝向；大厦坐落地点；距商业中心区的距离；装修档次；建筑设备状况；所供应效劳的内容；有效使用面积系数；康乐设施完备状况：物业维护措施。 租金方案还会受到出租策略的影响。仍旧举出租写字楼的例子，租金水平受以下状况的影响：租期长短和承租面积的大小；租户的资信状况；为租户供应效劳的水平；附属设施的收费水平；是否带家具。 这里所列的状况并不完全，它仅仅是为了说明出租策略的不同会带来物业租金水平的差异。 对出租期限内租金水平的调整，没有数学公式可循，物业价格、租金指数对租金定期调整虽有参考价值，但直接的意义也不大，所以恰如其分地调整租金和形成初始租金方案一样困难。假如投资者购置的物业原来就有人租用，这种租金的调整就更加困难，由于从前的业主确定的租金可能低于市场租金水平，所以当新业主或物业治理人员打算将租金提高至市场租金水平常，可能会受到抵抗。正是由于制定租金方案、调整租金水平特别简单，才需要物业治理人员供应的专业效劳。 10214 提出预算(包括治理费) 预算是物业治理中经营打算的核心，预算中包括具体的预期收益估算、允许的空置率水平和经营费用，且这些数字构成了物业治理的量化目标。要依据实际经营状况对预算进展定期调整，由于租金收益可能由于空置率的增加而较预期收益削减，此时物业治理人员往往要就空置率增加的缘由进展仔细的分析。维护费用超过预算一般预示着建筑物内的某些设备需要予以更新。 预算是物业治理中财务掌握和财务打算的重要工具。其掌握特性表现在当收入低于预算或费用超过预算时就会引起物业治理人员的留意，而其打算特性则表现在当物业治理人员编制预算时能就将来一年的经营打算做出比拟现实的安排。此外，检查上年度预算执行状况，也有助于物业治理人员发觉问题，并在新年度预算中进展适当的调整。 预算还可以使业主较简单地对物业治理的财务状况进展检查。当业主发觉物业经营收入和费用大大超过估计的水平常，通常会要求物业治理人员予以解释物业治理人员则必需负责对实际执行结果背离预算的缘由进展说明，并告之业主这种未估计到的状况的进展趋势。所以，一旦提出了一个预算，物业治理人员和业主之间的经济关系也就确立了，但在双方共同制定预算的过程中，物业治理人员要努力为业主提出更为完善并切合实际的目标。