中达项目策划建议书 前言本公司作为为房地产产行业的的资深代代理公司司，自220000年7月月进入贵贵阳市厂厂以来，已已成功参参与多个个项目的的策划与与操作。 现有有幸参与与贵司项项目的竟竟标，深深感荣幸幸。此次次主要是是做一个个本项目目的定位位方案。愿能与贵司司合作，共共创贵阳阳的又一一明星楼楼盘，共共创新世世纪房地地产销售售的又一一奇迹。一、项目概概况(一) 概概况1 位置：项目目地处我我市沙冲冲路与营营盘路交交汇处,正面为为沙冲路路，背后后为营盘盘路。比比邻贵阳阳火车站站。2 周边设施：学校：铁五五局飞机机坝幼儿儿园，铁铁五局贵贵阳第一一小学，尚尚义小学学，十六六中，二二十七中中医院：南明明区妇幼幼保健院院，市口口腔医院院 其它它：大昌昌隆仓储储式购物物中心，达达高桥综综合批发发市场，第第三农副副产品批批发市场场，图书书批发市市场，市市图书馆馆，省展展览馆，民民航售票票处，香香溪宾馆馆，金龙龙陶瓷装装饰材料料市场，省省体育旅旅行社，体体育宾馆馆，通达达饭店，朝朝阳影剧剧院 交通：多多路大中中巴通过过。与体体育馆长长途汽车车站、贵贵阳火车车站相邻邻，交通通极为便便利。3项目技技术指标标：总占地面积积：2.5万平平方米总建筑面积积：6万万100万平方方米容积率：4建筑密度：30%其它：本项项目由于于将有22万平方方米的建建筑面积积将用于于安置回回迁户，所所以可售售面积为为4万8万万平方米米。(二) 项项目机会会点1. 市场场有空间间 在贵阳阳成为大大西南的的政策利利好前提提下，市市场对具具有特色色、综合合素质商商的高档档住宅精精品小区区有较强强的承接接力。随随着外来来和本地地经营的的成功人人士和高高级的白白领阶层层队伍的的不断壮壮大，面面向他们们而建的的讲求整整体规划划，理念念设计，功功能配套套先进的的高尚住住宅小区区将有一一个持续续成长的的市场空空间。2. 区域域有优势势 项项目位于于贵阳市市沙冲路路路口，是是城市复复中心区区域中较较有优势势的地段段，由于于贵阳市市市区内内成片开开发的土土地较少少，因此此本项目目的规模模优势将将更为突突出。3. 发展展商有较较前置的的开发理理念 经过发发展商与与代理商商的资源源整合，强强强联手手，融合合发展商商的开发发理念和和代理商商的项目目操作手手法，竭竭诚合作作必能创创出品牌牌，使项项目成为为贵阳楼楼市一道道亮丽的的风景线线。4. 目标标客户群群的层面面较宽由于本面目目为较大大规模的的中低档档盘，所所能吸纳纳的目标标客户群群层面较较广。因因此，敝敝司建议议应对本本项目作作一个准准确的定定位和较较好的规规划，以以吸纳目目标客户户群。（三) 项项目问题题点1. 发展展商尚未未有较高高知名度度现时贵阳房房地产业业已开始始逐步进进入规模模和品牌牌的竞争争阶段。而而将来的的房地产产市场必必将是比比品牌，比比规划，比比实力时时代。就就目前的的情况来来看，贵贵司尚未未有较高高知名度度。建议：需要要和较专专业的房房地产代代理公司司、物业业管理公公司合作作，共同同创立出出高档明明星楼盘盘，在项项目的推推广中逐逐步营造造和树立立发展商商和本项项目的品品牌形象象。2. 项目目地段形形象不好好该项目地处处沙冲路路和营盘盘路的交交汇处，与与铁路毗毗邻，环环境复杂杂，噪音音大，火火车和汽汽车的过过往将在在一定程程度上影影响项目目的形象象。建议：房开开商应对对小区进进行全封封闭的物物业管理理，对小小区的隔隔音做一一个整体体的规划划，如设设置隔音音墙和隔隔音玻璃璃，以实实现人们们在都市市中闹中中取静的的愿望。二、项目包包装、项项目定位位策略 项目现现状处于于初期开开发阶段段，敝司司建议首首先将项项目进行行包装，以以下是敝敝司通过过对贵阳阳房地产产市场的的调查及及对该项项目的详详细分析析得出的的系列思思想。(一)项目目名称包包装首先对项目目名称进进行包装装项目命名为为：人民家园理由是：1. 人民一词具具有较强强的唯一一性，同同时具有有较强烈烈的感情情色彩，容容易产生生共鸣，创创出楼盘盘的品牌牌。2. 符合本项目目目标客客户群较较宽的实实际情况况。3. 直接体现以以人为本本的思想想，直接接打动目目标客户户群。4. 基于时下贵贵阳市房房地产市市场中的的楼盘名名称大多多较为俗俗气，空空洞的情情况，该该名称较较易脱颖颖而出，容容易为贵贵司创出出品牌。(二)项项目规划划定位 根据该该项目的的地块状状况以及及技术经经济指标标，敝司司建议本本项目建建成以小小高层为为主的小小区楼盘盘，理由由是：1. 本项目建筑筑物实际际占地面面积为775000平方米米，如果果做成以以小高层层为主的的楼盘，层层数为112层，总总建面为为9万平平方米，如如果部分分小高层层改为多多层，总总建面也也将达到到8万多多平方米米。2. 在该地段小小区盘全全为多层层，若本本项目以以小高层层为主，多多层为辅辅的结构构推出，将将会有力力填补区区域内的的市场空空白点，最最大化的的体现本本项目的的地段优优势。3. 园林及建筑筑外立面面、小区区规划建建议见附附件（三)项项目整体体定位首先对该项项目形象象定位为为：大型型人性化化家园理由：1.该项目目有足够够的质素素支持其其“大型人人性化家家园”的概念念。依据：1)该项目目为贵阳阳市城市市副中心心区域沙沙冲路地地段的大大型以小小高层为为主，多多层为辅辅的住宅宅小区。2）本项目目采取了了小区规规划的思思路，按按照人文文与自然然协调共共存，物物质需求求与精神神需求相相结合，交交通便捷捷的总体体要求，做做到以人人为本，以以方便居居住和生生活为中中心，在在居住规规划区的的范围内内对住宅宅、市政政和公共共配套等等设计进进行总体体优化的的规划设设计。3）采用人人性化、专专业化的的物业管管理。体体现以人人为本的的主题思思想，提提升楼盘盘自身的的档次。2.目前贵贵阳市均均价在330000元/mm2以上的的楼盘有有20多多个。豪豪宅市场场处于供供过于求求的状态态，在这这种竞争争激烈的的环境下下，大部部分项目目都走向向了一种种同质化化，他们们的目标标客户群群大部分分都处于于观望的的状态或或在众多多的项目目中选择择最优秀秀的物业业，在这这种环境境下，该该项目必必须在这这一层面面上提升升物业档档次和形形象，才才见有更更强的竞竞争力去去占据市市场。(二) 项项目的市市场推广广定位贵阳市大型型人性化化家园依据：1.由于该该项目是是城市副副中心区区域沙冲冲路地段段唯一的的大型住住宅小区区，占地地2.55万平方方米，总总建面66100万平方方米，其其规模足足以支持持其“区域唯唯一大型型住宅小小区”的概念念。由于于本项目目的目标标客户层层面较宽宽，所以以项目的的形象定定位将围围绕目标标客户层层面较宽宽这一特特性，营营造一个个符合这这一特性性，这一一群体需需求的概概念化社社区，这这样方能能被目标标客户群群所认同同。2.人性化化概念的的提法实实际上是是提出一一种全新新的生活活方式。市市民在经经济收入入逐渐提提高的同同时，需需要拥有有一个舒舒适温馨馨的家，追追求生活活品质，懂懂得享受受，本项项目处处处体现以以人为本本的概念念，在各各个方面面力求将将“人性化化”这个概概念提升升到最高高层次。我我们需要要给本项项目赋予予一种生生命力，实实现住宅宅规划小小区化，住住宅环境境园林化化，物业业管理专专业化，希希望在最最平凡的的生活中中方方面面面都能能得到最最人性化化的关怀怀，最细细致的体体贴。(三) 目目标客户户群定位位1. 工薪薪阶层1) 25440岁之之间，收收入较稳稳定；2) 家庭月收入入在25500元元左右；3) 有孩子的家家庭，孩孩子需要要一个安安全、健健康的成成长环境境；4) 对小区环境境有较高高的偏好好；5) 有较固广的的人际关关系，善善于与人人交往；需求：选择择与自己己经济收收入、教教育水平平、消费费档次、年年龄层次次、兴趣趣爱好大大致相当当或接近近的人士士为伍；同时也也能让家家人享受受家庭幸幸福的生生活之地地。2. 二次次或以上上的置业业人士1) 35岁左右右的高级级管理层层（或金金领阶层层）；2) 社会圈子十十分广泛泛；3) 夫妇双方多多数皆参参加工作作；4) 经济收入丰丰厚；5) 欲改善现有有居住状状况。需求选择质质素比原原居住环环境更好好的住所所。3. 投资资买家1) 年龄在355-400岁左右右；2) 社交圈子十十分广泛泛；3) 经济收入渠渠道广泛泛；4) 注重物业质质素，品品牌与价价格；5) 注重物业租租金回报报率；6) 经常出入高高级消费费场所。需求：选择择具有升升值潜力力，二手手租售非非常活跃跃，回报报率高的的高质素素物业。4. 长期期驻贵阳阳的外来来商人1) 40岁左右右，在贵贵阳有自自己的公公司；2) 社会圈子十十分广泛泛；3) 收入十分丰丰厚；4) 注重物业质质素及物物业管理理服务；5) 经常出入高高级消费费场所。需求：选择择高质素素、成熟熟便利、环环境优雅雅的社区区。5. 私营营经济中中成长的的“新贵”该类居民主主要以私私营业主主占多数数，文化化程度、年年龄大小小参差不不齐生活活条件宽宽裕，消消费能力力强。该该类居民民都有较较强的经经济实力力，手头头上拥有有不只一一个物业业。6. 原住住这一带带的“老市民民” 对于于大多数数原住在在这一带带的“老市民民”来说，他他们经历历了这里里的昨天天和今天天的发展展及巨变变，他们们热爱这这一带，在在这里长长期养成成的生活活方式、习习惯和心心理使大大多数“老市民民”对此怀怀有浓郁郁的感情情。7铁路上上的工作作人员，他他们对该该地段有有较高的的偏好。(四) 项项目包装装1. 宗旨旨、思路路、策略略 宗旨设计一个项项目包装装方案，突突出项目目的功能能和特性性，体现现本项目目城市副副中心区区域大型型人性化化家园的的形象，使使购买者者获得心心理上的的认同，更更易于接接受，并并牢牢打打入消费费者的心心中。 思路根据项目的的市场定定位、项项目形象象以及市市场需求求，直接接面对消消费者，使使项目的的规划、形形象和功功能通过过具体的的形式和和特定的的表现手手法体现现出来。优秀的项目目包装，应应该能完完善地体体现出项项目的设设计，形形象和功功能，并并能突出出项目的的特色和和个性，贴贴近市场场需求，紧紧抓置业业者的心心理。 策略作为项目包包装，应应遵循市市场的需需求和消消费者心心理，策策略上应应循序渐渐进，具具系统性性，专业业性和可可操作性性。一方方面要加加以重视视，增加加投入，一一方面要要具体情情况具体体分析，力力争以最最经济、最最有效的的投入切切中要害害，以达达成项目目包装的的宗旨。2. 项目目包装系系列凡是构成项项目的要要素,都属于于项目包包装的范范畴。针针对贵项项目的具具体情况况主要是是根据现现状进行行重新包包装,建议贵贵项目包包装系列列包括：项目整整体形象象包装、发发展商形形象包装装、地盘盘包装、楼楼盘名称称包装、运运用传播播媒介的的包装。1)项目整整体形象象包装通过新闻媒媒介、楼楼书、户户外广告告、地盘盘工程形形象等形形成,体现出出地理位位置优越越,建筑设设计一流流、园林林设计一一流、管管理服务务一流、发发展商实实力雄厚厚的高质质素、高高品位、超超前意识识的项目目整体形形象。2）地盘包包装