武科现代工业核心技术创造园区预可行性研究报告世源科技工程有限公司2007年6月项目研究单位：世源科技工程有限公司项目名称：武科现代工业核心技术创造园区预可行性研究 审 定： 谭 忠 校 核： 贺 达 项目负责：乔文星（总策划师） 胡 晓（总规划师）研究人员： 张盛英 姚华斌 聂志平 周 瑾 总 论做正确的事，永远比正确的做事重要！改革开发以来，中国每隔十年就会发生翻天覆地的变化。大浪淘沙，成功者永远只是少数；沧海横流，方显英雄本色。卓越的管理者们以他们领先时代的远见和胆识成就了一个一个中国式的经济神话，在他们的身后，多少怀着梦想的人们一步一步走向创业，走向成功！没有任何一个时候，比当今中国拥有更广阔的市场，更宏大的舞台，更层出不穷的天才和人才，他们正用自己的智慧和努力去改变着我们的国家，改变着我们的生活。20年经济高速发展，中国已经成为世界的制造工厂，全世界的人们都在享用着中国制造的各种各样的产品。但是在繁荣的背后，掩盖不了我们因缺乏核心技术带来的低端被动链位和落后十年、二十年，我们的勤劳换来的却是欧美列强的坐享丰厚利润。困则思变，中国政府提出了从“中国制造”向“中国创造”转变的英明决策，这是一个里程碑式的决策，标志着中国将迎来未来几十年的创新和创造热潮。无数的年轻人将象当年怀揣“下海”梦想一样投身到“创造”的热潮中，中国将迎来新一轮的技术革新和新型工业发展高潮。如果不能看到这一历史性的趋势，不能认识到目前中国工业园区的融资局限性和孵化薄弱性，依然沿着同样的道路去正确的做一件事，不但会陷入激烈的市场竞争，还将错过这一新的伟大历史机遇。以核心技术创造为主题，以专业评估、融资服务、风险投资（园区参股）、集约化中试生产基地、市场推广平台等多元化服务运作为发展模式的新型工业园区将引导全新的工业地产模式，将真正实现政府、开发商和企业的三赢战略！创造性的时代，需要敢于创新，打破传统，坚持市场导向的政府和领导，为国家发展和经济繁荣作出自己的贡献。一个伟大的创造，总是来源于一个伟大的创想；来源于为之贡献过的每一个人。目 录第一章 背景分析71中国工业经济发展现状及未来趋势71.1持续走强的宏观经济形势71.2 热钱汹涌下的融资困局81.3面临深刻转型的中国工业91.4结论92中国工业地产发展现状分析102.1巨大的市场需求102.2 滞后的工业园区建设102.3 调控背景下的中国工业地产122.4结论133项目地域背景分析133.1 成都工业经济的发展133.1.1 持续走强的成都工业133.1.2 中小企业成为成都经济的主力143.2成都工业地产的现状143.2.1成都工业地产基本现状143.2.2成都市主要工业产业园区体量对比183.2.3成都市主要工业产业园区税收政策分析183.2.4成都工业地产销售模式分析203.2.5 成都工业地产市场基本特点203.3若干政策利好因素213.3.1成都工业发展相关政策213.3.2 西部大开发战略223.3.3成渝新特区的成立223.4 项目用地分析233.4.1 武侯科技园现状分析233.4.2 园区用地现状244结论25第二章 功能定位分析261项目概况272项目SWOT分析272.1优势分析（S）282.2劣势分析（W）282.3机遇分析（O）282.4威胁分析（T）292.5结论293项目功能定位303.1定位的依据及原则303.2战略定位303.3 定位释义313.4发展目标314园区总体规划及功能分区324.1园区总体规划原则324.2 总体规划334.3 分区功能规划及运作模式334.3.1综合服务区334.3.2核心技术研发区344.3.3中试基地厂房区354.3.4运作模式建议354.4规划建设的步骤“滚动开发、逐步延伸”364.5园区总体经济指标及分期经济指标364.6项目基础配套设施建设374.6.1电气设施374.6.2通讯设施384.6.3给排水设施384.6.1空调设施39第三章 目标产业分析401产业选择的依据411.1 国家及地方产业政策411.1.1 国家高新技术产业发展指导思路411.1.2 四川省高新技术产业发展方向411.2 武侯区及科技园产业规划421.2.1 腾龙换鸟的武侯工业新格局421.2.2 武侯科技园产业规划422主导产业分析433选择性产业建议444园区建设发展总体目标444.1短期发展目标（20072008）444.2中期发展目标（20082012）454.3长期发展目标（20122018）45第四章 投资效益分析461园区开发投资估算471.1投资估算范围和依据471.1.1投资估算范围471.1.2投资估算依据471.2征地费用471.3工程建设投资估算481.3.1工程建设估算办法及说明481.3.2工程建设估算481.4其他费用估算501.5不可预见费用估算511.6投资总费用及构成512园区静态经济效益分析522.1园区销售收入522.1.1园区可销售面积522.1.2园区销售价格预估532.1.3园区销售收入预估532.2园区租金收入532.2.1园区可租面积542.2.2园区出租价格542.2.3园区年化出租收入553园区动态经济效益分析553.1园区销售动态收入553.2园区出租动态收入553.3园区其他动态收入564投资敏感因素分析565社会效益评价566园区开发风险评估及防范措施576.1本园区开发主要风险576.2主要风险的防范586.2.1政策风险及其防范582.2.2建设风险及其防范582.2.3资金筹措风险及其防范582.2.4环保风险及其防范59第五章 结论601可行性研究结论612对本项目建设的建议62 第一章 背景分析1中国工业经济发展现状及未来趋势1.1持续走强的宏观经济形势党的十六大提出了全面建设小康社会、加速社会主义现代化建设的宏伟奋斗目标，根据目标要求，到2020年全国国内生产总值（GDP）将实现翻两番，人均GDP达到3000美元，20年平均增长速度约为7.18%。进入新的历史发展阶段，我国无论是东部沿海发达地区还是中西部欠发达地区都呈现出新一轮加速发展的态势。长江三角洲地区以上海举办2010年世博会和建设经济、金融、贸易、航运“四大中心”为契机，加快经济一体化进程，提出建立世界级大都市圈的战略目标；珠江三角洲地区借助CEPA，加快与香港经济的更紧密联系，并提出建设“大珠三角”或“泛珠三角”经济圈的发展构想；环渤海地区以北京举办2008年奥运会为引擎，加速京津冀“大北京城市圈”的崛起；东北三省抓住国家支持老工业基地改造振兴的机遇，正着力打造中国经济的“第四极”。与此同时，国家继续坚定不移地实施西部大开发战略，支持中部地区发挥自身优势更好地发展，支持东部沿海地区加快发展并鼓励有条件的地方率先基本实现现代化，实现东中西互动，促进区域经济社会协调发展。我国宏观经济已经走出1997年后持续数年的经济波动低谷，迈进全面复苏的经济增长加速期。这次复苏最重要的特征是由于技术装备更新需求和消费结构的变化带动了重工业复苏，重工业（如钢铁、石油化工、电力、能源、工程机械、汽车等行业）生产增长明显快于轻工业，这也是经济全面复苏的重要标志之一。1.2 热钱汹涌下的融资困局宏观经济的走强，对中国未来发展的良好预期，掀起了席卷全国的投资和创业热潮。以网络经济等为代表的新经济模式，吸引着大量人才投身其中，并且产生了百度、新浪、盛大、无锡尚德等一大批高科技民营企业。这是继1992年全国下海经商潮之后，中国又一波更广泛更深刻的商业大潮。然而，我们也看到，一方面是中国资本市场游资过剩，国际国内的海量热钱难寻投资出路；另一方面，国内尚未建立较完善的风险投融资机制，许多中小企业的融资困局依然如故，特别是众多创业型企业苦求资金而不能得。高不可及的银行贷款，热火朝天的股市游资，谨小慎微的风险基金，黑幕重重的融资骗局，谎言满天的民间借贷因为融资渠道受困，不知多少个“百度”、“尚德”就此因缺血而胎死腹中。1.3面临深刻转型的中国工业宏观经济的走强，也为我国工业的复苏和发展打下了良好的基础。当前我国工业总体运行良好，制造工业增加值居世界第四位，10多类行业、几十种产品产销量居世界前列，已经成为制造业大国。但是，我们也应该看到：一边是我国的基本国情已经从农业大国转变成工业大国，工业贸易排名世界第三位，世界制造中心正在向中国转移；一边是中国制造业“大而不强”，仍然处于全球产业链的最低端，竞争力仅局限在不断压低劳动力成本和牺牲环境上。在现代国际经济秩序中，利益的获得已经不仅仅取决于生产能力和生产量的大小，品牌及创新技术的缺失，使中国制造业的“世界工厂”之路征途漫漫，品牌、研发、销售渠道、细分产业等竞争要素已经成为我国制造业面临的重大课题。在2005年10月召开的中共十六届五次会议上，党中央集全党之智慧，制定了国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议。建议明确提出，必须加快转变经济增长方式，切实走新型工业化道路。要把增强自主创新能力作为科学技术发展的战略基点和调整产业结构、转变增长方式的中心环节，大力提高原始创新能力、集成创新能力和引进消化吸收再创新能力。1.4结论贸易条件不断恶化、环境危机深重，中国过去二十余年低成本、高污染、薄利润的传统制造业模式已经难以为继。如果中国制造业不能尽快转型，它的发展将受到严重阻碍，有可能制约中国整体经济未来的发展。中国现在认识到要走均衡的、可持续的科学发展的道路，这就要求一个由有形的“中国制造”到无形的“中国创造”之根本性演变。而近二十年业已建立的雄厚工业基础、丰富的人才资源、中国文化中固有的东方智慧；国人勇于冒险和开拓创业的传统精神，也为中国从低端制造业到高价值创造性的经济领域过渡提供了有利条件。宏观经济走强，以创新为动力的新一轮创业大潮，预示着中国工业从“中国制造”到 “中国创造”的伟大转变，已经开始！2中国工业地产发展现状分析2.1巨大的市场需求工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。工业房地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，其具有专业性强、投资回报稳定的特点。在我国，工业房地产土地的批租年限为50年。在国外，工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。日本的工业地产占全世界的30，对日本GDP贡献在40以上；美国工业地产占全世界的27，对本国GDP