房地产开发间接费用核算一、开发间接费的概念开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算部门在开发现场组织管理开发项目而发生的各项费用。当开发项目分两期及以上期数开发或不同建筑类型时，开发间接费用虽是直接为房地产开发而发生的费用，但它不能直接确定其为哪期哪种建筑类型产品所应负担，需要先在“开发间接费”科目进行归集，然后再采用一定方法，分配至哪期哪种建筑类型产品开发成本。开发企业在开发现场组织管理的部门主要有：前期管理部门、成本管理部门、工程管理部门、材料设备采购管理部门、设计管理部门等。各企业因项目大小等原因，现场管理部门的设置和名称各有不同。现场管理部门的公司分管领导发生的费用可以划归至各部门核算，可不在管理费用科目核算，这样可以加大土地增值税扣除成本。二、开发间接费的明细科目及核算当房地产开发企业成本核算对象为两个及以上时（一般是分两期及以上期数或不同建筑类型），应当将“开发间接费用”作为一级会计科目设置，期末再将一级科目“开发间接费用”金额转至“开发成本开发间接费”科目，结转后本科目无余额。如果只有一个成本核算对象，可直接在“开发成本”一级科目下设置“开发间接费用”科目进行核算，区别是“开发成本”及明细科目都设有辅助核算（比如：期数或不同建筑类型等），一级科目“开发间接费用”一般不设期数核算。 “开发成本开发间接费”辅助核算项一般为*期数和*建筑类型产品等。开发项目中可能会存在不同的建筑类型产品有：住宅、商业、别墅、酒店、公寓、公共配套等。对核算要求不高的企业，可以只设“期数”辅助核算项（也有称作“组团”），不设建筑类型等其他辅助核算项。期数设置一般根据竣工交付时间来确定，同一时间段内（一般是指一个月内或季度内）交付的划为一期，主要是考虑到交付当月或当季收入与成本费用等能同步结转，且对企业所得税的计算不产生影响。跨年度但邻近的两个月应分为两期。当然，期数也不宜分得太细（比如每幢分为一期），太细会增加核算工作量，效果也不明显。期数也不宜分得太粗，这样会造成在企业所得税清算、土地增值税清算时无法划清各期各建筑类型产品开发成本。当期数划分确定后，公司各项开发行为，也应按设定的期数去操作，不要在各期数之间或各建筑产品之间混淆不清，包括：报批报建、招投标、合同、发票等。举例：2012年1月开工住宅1幢，交付时间为2013年11月，2012年3月开工商业1幢，交付时间为2013年12月，那么这2幢可归为一期核算。2012年1月开工住宅1幢，交付时间为2013年12月，2012年3月开工商业1幢，交付时间为2014年1月，那么这2幢应分为两期核算。 “开发间接费”日常明细科目与管理费用一致，这里不再赘述。主要细述那些不一致的明细科目：1、周转房摊销：指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费，产权归开发企业所有的各种房屋。包括在开发过程中已明确其为安置被迁居民使用的房屋，开发的商品房竣工后且在未销售前用于安置拆迁居民使用的房屋，以及搭建用于安置拆迁居民周转使用的临时性简易房屋等。周转房随着使用和自然力的侵蚀，会逐渐发生损耗而减少其价值，但由于使用周期不长，它又不同于固定资产核算。它应根据使用期限计算其摊销额，方法类似于折旧计提。为了核算周转房的使用、摊销及其增减变动情况，企业应设置“周转房”账户，并在其下设置“在用周转房”和“周转房摊销”两个二级科目。本明细科目一般房地产企业很少碰到。2、利息支出：指开发企业为开发房地产过程中借入资金所发生的利息支出。与借入资金业务相关联的手续费、评估费、担保费、财务顾问费等支出也应包含在内（以财务顾问费等名义收取的类似于利息的费用虽然从手续上看不是利息，但事实上就是利息的一部分）。与项目开发无关的借入资金所发生的利息支出应在“财务费用”科目核算，比如：借入资金又转借给其他企业使用的发生的利息支出，不应将其资本化。开发项目竣工交付后发生的利息支出应在“财务费用”科目核算。一般房地产开发贷款，用途都是确定的，有明确的工程对象，其发生的利息支出，在期末可以直接转入相应的期数及开发对象的开发成本。集团借款等其他借款，用途可能不确定是哪期项目哪种建筑产品，就需要先在“利息支出”科目核算，期末再采用一定方法分配至各期成本及各建筑产品。考虑到土地增值税清算等对利息的核算要求，需要在“开发成本”下设置二级明细科目“利息支出”（或称“资本化利息”），对利息单独进行核算，二级明细科目的辅助核算项一般为*期数和*建筑类型等。3、工程管理费：聘用专业的工程管理公司代为管理施工现场发生的费用。类似于监理费，比如：聘请专业公司负责项目开发发生的代建费用或工程管理费用。4、监理费：聘用专业的监理公司发生的费用。监理合同条款如根据建筑面积收费的，可以直接记入对应的成本核算对象。监理合同条款如根据时间或人员等收费的，应分配记入各期各建筑产品开发成本。5、临时设施建造费：现场管理部门办公用房所需建造费用。临时设施如与销售、行政等部门合用的，应采用一定方法，分别在“管理费用”、“销售费用”和“开发间接费”核算。有的企业将现场管理部门办公用房直接放在“开发成本-前期工程费”科目核算，但由于办公用房一般会在多个开发期数中存在并使用，在会计核算上，还是先放在“开发间接费”核算然后再分配，这样更加合理。6、水电费：现场管理部门办公所用水电费用。有的公司是将其与施工用水电混在一起在“开发成本-建安工程费”核算，对纳税虽无影响，但从内部管理来看，略有不足。7、业务招待费：现场管理部门发生的业务费用。有人认为应将其放在管理费用核算，主要是考虑到纳税调整因素，这是税收影响会计核算的做法。从内部会计核算角度，为了核算现场管理部门发生的业务费用，放在开发间接费科目核算适宜。8、开发间接费的明细费用，如果能直接确定归属于哪一期哪种建筑产品，也可以直接在“开发成本”下二级明细进行核算，辅助核算项一般为*期数和*建筑类型产品等。三、开发间接费的分配方法每月终了，应对开发间接费用进行分配，将实际发生数计入有关的成本核算对象。企业可根据开发经营的特点自行确定开发间接费用的分配方法，一经确定，不得随意改变。公共配套设施一般不分配开发间接费用，公共配套设施一般只核算建造成本。方法如下：1、建筑面积法。指按已动工成本核算对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。此种方法简单，但是如果建筑类型成本差异较大，就会有点不太合理。（1）一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。（2）分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。举例：A项目分三期开发，总建筑面积50万平方米，一期20万平方米，二期15万平方米，三期15万平方米。目前，已一期已开工面积10万平方米（其中：住宅5万平方米，商业5万平方米），二期已开工10万平方米（全部为酒店），当期开发间接费发生额为100万元，月末分配：一期住宅应分摊开发间接费=100205=25万一期商业应分摊开发间接费=100205=25万二期酒店应分摊开发间接费=1002010=50万2、直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。此种方法要求会计核算能够真实反映现场实际发生的开发成本，包含已发生未支付成本。对成本动态核算要求较高。假设：房地产开发企业当月各成本对象实际发生的直接开发成本500万元，确定的成本对象为三个，其中：住宅用房A直接成本为200万元，商业用房B的直接成本为200万元，配套设施C直接成本为100万元。采取直接成本法分摊，当月开发间接费20万元，由此计算各成本对象应分配的开发间接费：A：202005008（万元）；B：202005008（万元）；C：101005002（万元）。3、预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。此种方法要求预算造价成本应相对准确，如果不准确，会存在人为调整各成本核算对象的怀疑。三种方法，在会计核算、税收核算上各有利弊，企业应合理选择适当的方法。（房地产财会与税务筹划QQ群号：321466536）