第二章房房地产市市场及其其市场运运行一、房地地产市场场含义不可移动动性：房房地产与与其他商商品最大大区别。房地产市市场：活活动场所所一切切交易途途径和形形式经济学：潜在的的买卖者者+当前的的房地产产交易活活动。一个完整整的房地地产市场场：当事事人、房房地产资资产、组织机机构二、房地地产市场场的运行行环境（考点应应该是各各环境包包含的主主要影响响因素的的混淆）1、八大大环境（1）社社会环境境：人口口、家庭庭、名族族、社会会人口数量量和结构构、家庭庭结构及及其变化化、居民民思想观观念、社社区和城城市发展展观念。（2）政政治环境境：5项，都都带“政”字头的的。（政政治、政政局、政政府、政政策、政政府）（3）经经济环境境：城市市或区域域总体经经济发展展水平、就就业、支支付能力力、产业业与结构构布局、基础设施状况（该项易忽略）、利率和通货膨胀（该项容易混淆为金融环境）（4）金金融环境境：金融融（政策策、机构构、产品品、监督督）（5）法法律制度度环境：有关的的正式规规则、法法律法规规与相关关政策。（6）技技术环境境：3建筑2信息（建建筑材料料、建筑筑工艺、建筑设备）（信息技术、信息化）（7）资资源环境境：土地地、资源源、生态态（8）国国际环境境：国际际资本流流动和经济的的全球化化。2、三大大基本因素素（切勿勿与环境境混淆）因素分类类内容辅记社会因素素传统观念念及消费费心理、社社会福利利、人口口数量及及状态、家庭户数数及规模模、家庭庭生命周周期经济因素素经济发展展状况、家家庭收入入水平及及分布、物物价水平平、工资及就就业水平平、房价价租金比比（经济只只与家庭庭收入有有关）政策因素素土地供给给政策、城城市发展展政策、住住房建设设与住房房消费政政策、房房地产金金融、产产权与交交易、税税收2土2住住3房（有有点像户户型“3室2厅2卫”）三、影响响房地产产市场转转变的社社会经济济力量（6大力量量）【金星（金金融、信信息）生生人自治】（1）金金融业的的发展金融资本本供给方方的决策策会直接接影响房房地产市市场的价价格。金融和资资本市场场的支持持，对房房地产市市场的发发展起到到了不可可替代的的重要作作用。（2）信信息通讯讯技术水水平的提提高和交交通条件件的改善善缩短了物物业相对对距离、推推动了不不同地域域消费品品的交流流。（3）生生产和生生活方式式的转变变第三产业业发展壮壮大、产产业由劳劳动型转转变资金金型和技技术型、高高新技术术产业的的发展，模模式和观观念改变变（4）人人文环境境的变化化社会老龄龄化、家家庭小型型化、教教育程度度提高引引起消费费观念和和消费模模式发生生变化。（5）自自然环境境的变化化（易忽忽略）城市污染染、农村村人口大大量涌入入导致住住宅郊区区化；解解决这些些问题后后，城区区住宅重重新受青青睐。（6）政政治制度度的变迁迁（政府府通过政政策干预预）（新新增）新增：市市场规制制政策和和财政补补贴政策策四、房地地产市场场的参与与者（7大参与与者）（1）土土地所有有者和当当前的土土地使用用者：（新增）在我国，（新增）城市土地属于国家所有，地方政府是起辖区范围内的唯一土地供给着，垄断了国有土地使用权出让市场，各地政府土地出让的数量、时序、结构和空间分布，极大的影响着当地土地市场和房地产市场的特性。由于政府借助土地收购储备制度也同时控制了土地征收和开放活动，使当前土地使用者的影响更多局限于土地证书和土地开放过程。同一开发发土地上上的当前前土地使使用者越越多，对对开发影影响越大大，会使使开发周周期延长长，增加加前期费费用。（2）开开发商:开发商的的主要区区别在于于其开发发的物业业是出售售还是作作为长期期投资。对于居住住物业来来说，不不管开发发商规模模大小，开开发完毕毕后一般般都用来来销售，这这是由居居住物业业的消费费特性所所决定的的。（3）政政府和政政府机构构（新增增）开发商从从取得建建设用地地使用权权开始到到销售许许可和房房地产产产权等。政政府都在在各个环环节参与与房地产产市场，同同时也对对房地产产市场其其他参与与者的行行为发生生着影响响。房地产业业常常被被政府用用来作为为“经济调调节器”，（新增增）需要要不时的的“加速”或“制动”。与房地产产有关的的土地出出让和税税费收入入又是地地方政府府财政的的一个重重要来源源，而对对物业的的不同占占有、拥拥有形式式又反映映了一个个国家的的政治取取向。（4）金金融机构构两类资金金：一类是支支付开发发费用的的中短期期资金（建建设贷款款）一类是项项目建成成后用于于支持消消费者与与置业投投资者购购买房地地产的长长期资金金（抵押押贷款）（5）建建筑承包包商【判断】承承包商同同时兼做做开发商商的角色色，其对对房地产产开发项项目利润润水平的的要求相相对较高高（）（6）专专业顾问问：（多选选）专家主要职责责建筑师规划方案案设计、建建筑设计计；组织定期期技术工工作会议议、签发发与合同同有关的的任务、提提供施工工所需的的图纸、协助解决施工中的技术问题。工程师（结结构工程程师、建建筑设备备工程师师、电气气工程师师）结构、供供暖、给给排水、照照明、空空调或高高级电气气设备的的设计；负责合同同签订、建建筑材料料与设备备采购、施施工监理理、协助助解决施施工中的的技术问问题。会计师财务预算算、工程程预算、付付税与清清账、合合同监督督、提供供付款方方式、通通报财务务状况。造价师建设前：开发成成本估算算、工程程成本预预算；招标阶段段：编制制工程标标底施工过程程：成本本控制、成成本管理理和合同同管理竣工后：工程结结算估价师和和经纪人人估价师：租售前前，确定定最可能的的租金和和售价水水平；经纪人：促进双双方交易易、办理理交易手手续服务务租售服务务时（房房地产代代理）：制定定营销与与租售策策略、确确定租售售对象与与方法、预预测租售售价格、实实施租售售过程。律师获取过程程中:提供“法律审审慎调查查报告”；*合同和协协议的事事先审查查。（7）消消费者或或买家分类取向：“物有所所值”自有型购买能力力是其主主要约束束能力投资型物业能获获取的预预期收益益的大小小，决定定支付的的价格水水平第二节房房地产市市场结构构与指标标房地产市市场结构构（一）房房地产市市场的垄垄断竞争争关系（新新增）市场结构构，是指指某一市市场中各各种要素素之间的的内在联联系及其其特征。按照某行行业内部部的生产产者数目目或企业业数目、产品差差别程度度和进入障障碍越大大，将市市场划分分为完全竞争争市场、垄垄断竞争争市场、寡寡头垄断断市场和和完全垄垄断市场场四种市市场类型型。竞争分类类完全竞争争市场-充分，完全垄断断市场-不存在在垄断竞争争和寡头头垄断-竞争+不充分分。房地产-不可移移动性+异质性+市场集集中度较较低=垄断竞竞争垄断竞争争对于供供给影响响-销售控控制能力力（时间间、数量量、价格格）存量-分分散家庭庭-竞争垄断新建住房房-区域性性垄断-垄断竞争（二）房房地产市市场的数数量比例例关系（新新增）（新增）从从宏观角角度把握握房地产产市场的的特点，有有关房地地产市场场结构的的分析，采采用对有有关市场场指标进进行数量量比例关关心分析析的方法法。结构分类类主要内容容总量结构构（开发）（销售）比比例关系系区域结构构区域或城城市各类类指标（开开发规模模、物业业类型、房房价水平平、政策策措施）比例关系产品结构构（住宅）、（写字楼楼）、（商业）不同物物业类型型投资比比例关系系供求结构构不同（档档次）物业（供求）关系；判断档档次与需需求水平平是否错错位投资结构构不同（投投资方式式和投资资目的）的比例例关系租买机构构（租住空空间）和（购买自自住）空间的的比例关关系二、市场场细分：（1）地地域范围围：是房房地产市市场划分分的主要要形式。-不可移移动性决决定。地地域范围围最常见见是按照照城市划划分。（2）房房地产用用途：居住物业业：普通通住宅、公公寓、别别墅商业物业业：写字字楼、商商铺、休休闲旅游游、酒店店工业物业业：厂房房、高新新技术产产业用房房、研究究与发展展用房、工工业写字字楼、仓仓储用房房特殊物业业土地市场场（3）增增量存量量：房地产市市场（三三级）：一级土土地出让让、二级级土地转转让和新新建房租租售、存存量房交交易土地：一一级、二二级房屋：一一级（增增量市场场或一手手房市场场）、二二级（存存量市场场或二手手房市场场）（4）交交易形式式：转让让、租赁赁、抵押押土地：买买卖、租租赁、抵抵押新建房：销售、租租赁、抵抵押存量房：转让、租租赁、抵抵押、保保险（5）目目标市场场：按建设标标准和价价格水平平：低档档、中低低档、中中档、中中高档、高高档按群体特特征：老老年住宅宅、青年年公寓在对某市市房地产产市场进进行细分分时，划划分出“某市甲甲级写字字楼租赁赁市场”，这种种划分所所采用的的市场细细分标准准有（BCDDE）。A按存存量增量量细分B按交交易形式式细分C按目目标市场场细分D按房房地产用用途细分分E按地地域细分分三、房地地产市场场指标供给、需需求、交交易、监监测与预预警四大大类指标标（注意四四大指标标下的分分值表不不要混淆淆了）（一）供供给指标标（1）新新竣工量量：房屋屋建筑按按照设计计要求已已全部完完工，达达到入住住和使用用条件，经经验收鉴鉴定合格格（或达达到竣工工验收标标准），可可正式移移交使用用的各幢幢房屋建建筑面积积的总和和。（2）灭灭失量：由于各各种原因因（毁损损、拆迁迁等）灭灭失掉的的部分。（3）存存量=上期存存量+新竣工工量-报告期期灭失量量（4）空空置量：尚未销销售或出出租的商商品房屋屋建筑面面积，包包括以前前年度竣竣工和本本期竣工工的房屋屋面积，不包括那些不可销售和出租的房屋面积-拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用或周转房。（5）空空置率=空置量/存量（6）可可供租售售量=上期可可供租售售量+本期竣竣工量-上期吸吸纳量某时点的的空置量量可供租租售量（7）房房屋施工工面积（易易错）：新开工面面积、上上期跨入入本期施施工房屋屋；上期停建建本期开开工房屋屋、本期期施工又又停建缓缓建的房房屋本期竣工工房屋（8）房房屋新开开工面积积：开工工日期以以破土刨刨槽、地地基处理理、打永永久桩的的日期为为准。（9）平平均建设设周期：（该指指标包含含了上面面易错的的指标，估估计容易易考）=房屋施施工面积积/新竣工工面积（10）竣竣工房屋屋价值:内容：房房屋设计计和预算算规定的的包括本身身、附属属工程、设设备购置置安装费费用（理理解：沾沾附在房房屋上的的）；不包括：工艺类类、办公公和生活活家具（更更接近动动产类）、土地购置、拆迁补偿、场地平整、城市建设配套投资（因为强调的是房屋价值）价格：结结算价格格（二）需需求指标标（1）GGDP价值形态态：所有有常住单单位的增增加值之之和。收入形态态：所有有常住单单位创造造并分配配的初次次收入之之和。产品形态态：所有有常住单单位最终终使用的的价值-进口价价值对应三种种方法：生产法法、收入入法、支支出法（2）人人口数：户籍人口口：登记记有常住住户口的的人，不不管是都都外出。常住人口口：登记记了并常常住的人人+未登记记居住超超过1年的人-登记了了离开了了1年的人人现