2009年全球主要商业街区报告概述全球经济危机对零售地产业造成了重大影响：我司2009年度主要商业街区调查显示大多数国家的店铺租金二十年来首次出现下滑趋势。2008年和2009年的大部分时间，全球大部分地区的零售销售额持续低迷，而消费者信心也是萎靡不振；主要原因便是世界范围内对商品和服务需求的大幅萎缩和商业与个人消费贷款额的削减。因此，大多数零售商取消或是缩减了其扩张计划，而许多零售商也关闭了旗下利润率最低的店铺，特别是那些受经济危机影响最为直接的次级区域的店铺。但是商铺租赁市场并没有就此沉寂。此时的商业地产市场已完全成为了买方市场，许多主要商业街道的零售商利用这种市场条件来谋取更低的租金和更宽松的租赁条款。到2009年的最后一个季度，对全球经济的乐观预期度上升明显。许多国家的经济指数和消费者信心开始复苏，尽管这些国家的经济情况仍处于历史低位。一些国家的制造业和工业生产最近开始出现连月增长，而包括日本、法国和德国在内的几个经济体也从技术衰退中挣脱出来。也许从广度的经济指数中并不能发现太多经济复苏的迹象，但是毋庸置疑的是某些细微的变化开始发生了。但是全球经济体系中仍然存在较多风险因素，其中较为明显的是政府和消费者债务过高和金融刺激的一揽子计划的不可避免的出路问题。确实，在2009年末和2010年年初有望出现某种程度上的经济反弹，但是无论何种形式的复苏都将会是缓慢、脆弱和不均衡的。美洲地区该地区的店铺租金在经历了连续几年的持续上涨后，许多国家受经济危机对零售业需求的影响，店铺租金出现下滑趋势。但是，美洲地区依然是到六月为止过去一年表现第二佳的地区，其租金上涨率依旧维持在0.3%。拉丁美洲地区保持了10.3%的强劲增长率。该地区中产阶层的扩大是零售业租金上涨的主要原因。但是由于失业率上升、零售额下降和消费者信心不足等原因，许多主要零售商都暂停了其扩张计划。阿根廷的租金下降情况最为严重（-15.1%）；另一方面墨西哥尽管受到了猪流感的影响，租金下降形势却要缓和得多。总体看来，租金要价下降了3%，空置率也有所上升；这些也印证了主要城市零售额下降的情况。尽管智利的零售需求到六月为止的一年里下降了1.4%，但是其租金水平却相当稳定。另一方面，有的市场的优质店铺的租金出现了明显上升情况，并且其整个零售业市场可以说是没有受到全球经济危机的任何影响。以委内瑞拉为例，由于其优质地产资源有限，租金上涨幅度达40%。而厄瓜多尔的租金上升了22.2%，这是在其首都基多由于最近新开发的项目设立了新的价格基准。在巴西，尽管其年零售额在过去一年有所下降，还是维持在一个相对健康4%-5%的增长水平。因此其零售地产市场依然呈相对上升趋势，其主要商业街区租金增长率为9.6%。圣保罗的主要商业街道的租金更是出现了创纪录的强劲增长，其奢侈品区域如Oscar Freire, Haddock Lobo和Alameda Lorena都因为零售商持续的高利润而得利不少。在加拿大，零售销售额的矛盾已经转化为零售需求下降和更为谨慎的扩张计划之间的矛盾。虽然巴西的年租金下降率为6.6%，但是其租赁市场相对其他国家还算稳定。奢侈品区域的零售需求维持在稳定水平，特别是在温哥华的罗宾逊街和多伦多的Bloor街，这两个区域的高端零售商对优质铺位更是不惜血本。在美国，零售市场的主要趋势已由悲观失望的氛围转变为更为谨慎的乐观。到六月为止的过去一年，租金下降了14%，主要原因是销售额缩水促使零售商向房主压低租金，这种情况在过去租金极为昂贵的地段尤为突出。而一级铺位与二级铺位之间的差距也在进一步扩大，而郊区市场租金的软化现象比市中心更为突出。欧洲地区欧洲零售地产市场未能逃离全球经济危机的影响，该地区年租金增长率为负（-5.8%），特别是中欧和东欧的一些市场出现了显著下降。尽管一些国家的消费者信心开始复苏，但是失业率仍在上升，并且消费者支出仍将面临巨大压力。过去十二个月，零售商的扩展计划大多停滞。因此西欧大部分国家的租金出现下滑趋势，包括爱尔兰（-16.1%）、希腊（-15.4%）、卢森堡（-2.8%）、荷兰（-1.8%）、葡萄牙（-1.0%）和比利时（-0.3%）。租金下跌使得商铺租赁市场从卖方市场转变为买方市场。零售商在租赁过程中更具主动权，而房主也更愿意提供更多激励措施，如免租期限和更高的资本贡献，更不用说租金的可谈性了。英国方面，全国各大城市主要商业街道的零售业租金继续下降，到六月为止过去一年下降了2.4%。但是中央区伦敦的主要街道的租金依然坚挺，事实上首都某些地区的租金还在持续上涨。就业市场开始出现稳定的信号，而在经历了2009年初零售业破产和重组后，零售业危机最艰难的时期也已度过。在中欧和东欧市场，零售销售额不佳使得压力转嫁到租金上，许多国家的租金出现了大幅缩水。到六月为止过去一年，罗马尼亚（-38.9%）、俄罗斯（-25%）、匈牙利（-23.1%）、土耳其（-18.9）和保加利亚（-15.6%）等国的店铺租金下降明显。尽管罗马尼亚国内受全球经济危机影响比其他邻国要慢，但是其零售销售额却出现了大幅萎缩。而由于消费者信心下降、失业率上升和销售额下降的影响，俄罗斯和匈牙利的零售商店铺需求也继续下降。这个区域大部分主要商业街区的零售商都将重心放在了优化目前现有资源上，并对扩张持谨慎态度。而在捷克共和国和斯洛伐克尽管一些零售商变得越发谨慎，对于一些十分优质的顶级商铺也不愿支付高价，但是这两个国家的租金下跌率相对缓和（分别为-5.9%和-6.3%）。斯堪的纳维亚地区的店铺租金下滑情况同样十分严重，该地区到六月为止去年一年租金下滑了11.9%。其中挪威的下跌情况最为严重，为-15.5%，而丹麦和瑞典的情况相对要好一点，分别为-5.4%和-3.6%。大部分零售商铺的要价租金未能实现，而优质店铺的租金也下降明显。空置率上升，特别是一些二级区域铺位所受的影响最为严重。尽管租金下滑，但是租赁市场依然活跃。许多零售商希望借着目前低成本的优势打入这个地区的市场。尽管西欧的经济形式严峻，但是还是有一些正面的数据反应。2008年末奥地利、德国和法国的租金有小幅上涨，分别为3.9%、2.2%和1.6%。而西班牙和海峡群岛的租金上升幅度更加微弱，分别只有0.9%和0.1%。事实上，西班牙租金额度的上升说明了其顶级商业区的租赁价格在零售销售额连续12-18个月的严重萎缩后又开始重新焕发生机。而到六月为止的过去一年中，意大利给出了一份出人意料的满意答卷。在零售业环境恶化的情况下，其主要商圈的租金保持稳定，尽管最近几个季度租金略有下滑。虽然商铺需求量继续下降，但是许多主要商圈优质店铺资源不足有效支撑了租金价值。另外，抢占铺位的需求并没有完全消失，德国和法国的许多零售商就不顾销售形势低迷，而在继续扩张计划，他们的目标主要集中在主要城市的主要商业街道上。因此一级市场和二级市场的两极化程度很有可能继续加深。展望全球零售商铺地产市场在经历了十八个月的低迷和不定之后，目前已趋于相对稳定的状态，市场活跃度不久也将缓慢上升。但是任何经济复苏的过程都将会是缓慢和脆弱的，因此未来6-12个月对零售地产业来说仍将是一段不稳定的时期，而短期内大多数国家的租金增长率也很难有一个大的回升。由于优质地段商铺供应趋紧，而对优质地段商铺的需求却又在逐步上升，零售商们越发青睐AAA的优质地段，同时也继续缩减其在盈利率较低地区的店面。，因此二级地段的租金有可能继续下降的趋势。随着零售额似乎趋于稳定，零售地产交易活动也在升温，这是因为零售商希望借目前买方市场的东风而加速扩张。目前的买方市场意味着更低的租金和更多优惠的租赁条款。据预测，零售商和房东风险共担的模式有望成为主流，比如说部分租金由营业额决定。因此，目前租户需求将会更有选择性，这种情况至少会持续到大的经济环境和劳务市场出现更为可靠的复苏信号。新兴市场如俄罗斯、中国、印度和巴西在最近几年内不太可能有太大增长，尽管这些国家市场潜力巨大在未来会继续吸引零售商的投资。法国经济形势：下降 零售地产业：下降许多租赁合约重新洗牌，其中包含了更为严苛的贸易条件；因此零售市场的整体形势更为脆弱。但是据预测一级地段的商铺租金不会有太大下降。许多零售商继续扩张重点是AAA地段，但是大部分租户还处于观望状态。德国经济形势：下降 零售地产业：平稳德国主要零售租金在经历了2008年的强势上升和2009年相对平稳的变化后，目前处于稳定状态，租户需求仍然集中在主要城市主要商业街区。从经济危机开始到目前为止，已经有许多零售商破产，主要集中于百货业领域。日本经济形势：下降 零售地产业：下降到2009年六月为止，日本整体零售租金下降，只有一级区域的租金维持原来水平。而非主要区域的房主开始下调租金，主要原因是零售销售额长期持续下降的结果。而日本人口老龄化加剧，对奢侈品消费力下降。美国经济形势：下降 零售地产业：直线下降零售销售额下降造成租金下跌，全国范围内到六月为止的过去一年下降了14%。另外尽管经济疲软，市场表现依然不佳，但是租户市场随着消费者信心的回升会逐步转暖。美洲过去五年租金增长情况每年租金增长率美洲优质地段前十位城市地段美元/平方英尺/年欧元/平方米/年纽约第五大道170013027纽约曼迪逊大道8756705纽约东57街8006130洛山矶比弗利山庄5003832芝加哥北密歇根大道4003065圣弗朗西斯科联合广场4003065圣保罗Iguatemi shopping3522695芝加哥东橡树街3502682圣弗朗西斯科Post Street3502682多伦多Bloor Street2601989美洲增长最快的商圈到2009年六月为止的年租金增长率圣保罗 AlamedaLorena圣保罗 Iguaremi Shopping圣保罗 Haddock LoboCaracas，Downtown墨西哥城 Madero St圣保罗 Morumbi ShoppingQuito Av Naciones Unidas（购物中心）Quito，Av Naciones Unidas（主要商业街）圣保罗 Shopping Patio Higienopolis圣保罗 Direita/Itapetininga 欧洲过去五年租金增长情况每年租金增长率 欧洲优质地段前十位城市地段美元/平方英尺/年欧元/平方米/年巴黎香榭丽舍大街10097732米兰Via Montenapoleone8876800罗马Via Condotti8486500伦敦New Bond Street7685885苏黎世Bahnhofstrasse6855246巴黎Faubourg St Honore大街6254787巴黎Montaigne 大街6254787米兰Via Della Spiga6134700米兰Corso Vittorio Emanuele6004600都柏林Grafton 大街5684356欧洲增长最快的商圈到200