目录前言 1产品简介2产品定位3产品建议20营销工作计计划28后记 442前言鉴于目前市市场上CCBD区区域高端端投资产产品的营营销状况况与未来来的发展展趋势。本本【营销销企划报报告】载载明了我我司对【金金富得大大厦】所所做的市市场分析析结果及及项目的的定性、定定量成果果，并提提出了我我司对本本产品的的战略研研究定位位。同时旨在设设定【金金富得大大厦】的的营销对对象，市市场细分分方案，项项目整合合运作方方案，我我司对【金金富得大大厦】营营销企划划纲要进进行了整整体阐述述。并制制订【金金富得大大厦】一一整套切切实可行行的整合合营销策策略，同同时，具具此特别别提出了了关于本本案营销销包装的的特殊方方法与通通路。本报告仅向向委托方方暨合作作方阐述述，报告告中的内内容、思思路、观观念和整整体运作作方案应应予高度度保密。第一部分 产品品简介项目基础资资料项目名称：金富得得商务大大厦项目地点：静安区区陕西北北路2888号 南南距南京京西路330m，西西临陕西西北路 东东靠江宁宁路，北北抵奉贤贤路项目概况：目前项项目已结结构封顶顶，外立立面施工工过半，在在建过程程之中。 主主楼高999.995m，地地上299层，地地下2层层，其中中1-88层为商商业用裙裙房，99层以上上为办公公综合用用房。 每每层建筑筑面积：15334M22 总总建筑面面积：3322114M22 地地下车位位数量仅仅1855个本案紧邻中中信泰富富广场、恒恒隆广场场、上海海嘉里中中心、上上海商城城、锦沧沧文华大大酒店、波波特曼酒酒店等，地地处南京京西路高高级商务务圈内。第二部分 产品品定位一、 项目的SWWOT分分析四大优势点点分析1、 地段优势显显著 顶级商业本案位于南南京西路路陕西北北路交界界，周边边云集中中信泰富富、恒隆隆广场、上上海商城城、梅陇陇镇伊势势丹等著著名商业业中心，是是目前上上海最顶顶级、消消费层次次最高的的商业地地段之一一。 办公发达本案旁以中中信泰富富为首的的办公区区是目前前浦西地地区首屈屈一指的的甲A级级办公区区域，许许多跨国国、国内内的超一一流企业业都选择择在此办办公。目目前该地地区的办办公房行行情非常常看内好好，其租租赁价格格及出租租率也在在浦西地地区属于于顶级水水平。 顶级酒店云云集本案所在地地段还是是目前浦浦西地区区高星级级酒店最最为密集集的地段段，目前前本地段段由这些些高档酒酒店成功功带动，成成为万商商云集的的“顶级空空中驿站站”。产品的地段段优势将将是支撑撑本案售售价、树树立投资资信心的的重要依依据之一一。2、 产权性质为为住宅（酒酒店式商商务公寓寓） 住宅产品在在当地具具有稀缺缺性本案是目前前市场上上极少数数拥有住住宅产权权的小户户型产品品，在所所在地段段更属绝绝无仅有有。 经营方式灵灵活住宅类小户户型在投投资经营营方式上上较为灵灵活，既既可作为为住宅出出租，也也可作为为商务房房进行使使用，甚甚至可作作为酒店店按日或或按时出出租。其其投资渠渠道多样样，获利利性也较较强。 支付压力轻轻住宅类物业业的首付付仅需三三成（目目标价位位在70000元元/M22以上），最最高贷款款年限达达30年年，其首首付、月月还款压压力较小小，投资资回报率率较容易易获得保保障。 使用成本较较低作为住宅类类物业，本本案的水水、电、电电话等日日常生活活费用较较办公型型物业低低廉很多多，也降降低了住住户的居居住成本本及未来来的经营营管理成成本。3、产品包包装中体体现的优优势 具有高科技技的商务务属性本案在设计计建造中中对智能能化设施施做了详详尽的规规划，使使之在居居住外同同样满足足商务办办公的全全部需求求，并预预留了未未来发展展、升级级的空间间。因此此本案还还具有作作为小型型办公房房的功能能定位，这这使本案案的使用用功能性性、客户户选择面面更为广广泛。此外，本案案在物业业配套设设施方面面也为商商务办公公考虑周周全，除除开辟商商务中心心外，还还在会所所区域内内开辟小小型会议议场所，满满足商务务办公的的需求。 物业的硬件件设施具具备的顶顶级品质质本案所选择择的软硬硬件设施施均属顶顶级配置置，可媲媲美五星星级酒店店标准，在在硬件设设计中总总结目前前酒店式式公寓的的物业管管理的经经验，并并为未来来的物业业维护预预留了空空间和条条件。本案的硬件件设施的的完善性性及超前前性在目目前酒店店式公寓寓中可称称“翘楚”。精良良的物业业品质将将是吸纳纳高品位位的投资资客，也也能从目目前激烈烈的市场场竞争中中脱颖而而出。 居室装修具具备顶级级品质本案的室内内装修聘聘请专业业公司专专项设计计，从整整体室内内布局到到装潢建建材的选选用都以以豪华酒酒店为参参照标准准。高品质、新新颖别致致的室内内装潢将将直接冲冲击客户户的视觉觉感官，激激起其强强烈的购购买欲望望，也是是支撑本本案售价价的重要要砝码。 完善超前的的物业管管理服务务本案的物业业管理服服务将聘聘请资深深物业管管理公司司担纲经经营，以以“周全、完完善、超超前”为宗旨旨，以商商务办公公、酒店店居住等等方面为为切入口口，为使使用客户户提供全全方位的的管理服服务，以以增加产产品本身身的附加加值。4、准现房房物业有有利尽快快实现投投资回报报本案已结构构封顶，外外立面施施工过半半，预计计于033年底交交房。目目前本案案的施工工状态有有利于样样板房、公公用部位位的装潢潢包装，对对投资回回报将起起到强大大的推动动作用。准现房的物物业状态态可以给给客户足足够的购购买信心心，并可可以较快快地实现现投资回回报。劣势点分析析1、 道路交通不不畅本案距离南南京西路路仅300米，但但作为本本案最主主要的交交通通道道陕西西北路为为单行道道，自南南向北无无法通行行，部分分驾车业业主须绕绕道至北北京路方方可进入入本案，这这将对本本案的车车辆进出出、人流流聚集带带来极大大的不便便。2、 产品体量较较大从目前市场场上看，酒酒店式公公寓的推推案量一一般控制制在3000套以以内。而而本案体体量多达达5000余套，总总价又相相对较高高。较大大的个案案供给量量，将对对短期的的有效市市场需求求造成巨巨大压力力，为本本案的迅迅速去化化带来一一定阻力力。抗性去化：在开盘盘前增加加客户蓄蓄水阶段段，从多多条通路路挖掘有有效客户户。此外外，我们们还需要要提升对对产品品品质的要要求，以以产品的的品质吸吸引客户户，支撑撑本案的的价格定定位，以以便加快快本案的的去化速速度。3、 高单价、高高总价产产品市场场接受度度有限据市场成交交反映，目目前总价价在800万以上上的小户户型市场场接受程程度较低低。而本本案同时时具备“高单价价、高总总价”特性，总总价全线线在700万元以以上，市市场接受受度风险险较为明明显。抗性去化：必须在在功能性性、高标标准性、服服务性做做足产品品的文章章，尽力力体现项项目的价价值感，以以产品各各方面优优势的体体现来吸吸引客户户，减少少单价、总总价抗性性。4、 烂尾楼的社社会形象象本案在此次次投入市市场前，曾曾作为烂烂尾物业业被闲置置多年，市市场形象象、口碑碑较差。本本案的烂烂尾楼“前科”与其目目前的包包装定位位发生明明显的冲冲突，在在被客户户充分了了解的情情况下将将对本案案的去化化将造成成一定的的不利影影响。抗性去化：加强现现场地盘盘包装。通通过外立立面的改改建、工工地围墙墙、售楼楼处等表表现出全全新的项项目形象象。5、 房间内采光光条件差差本案采用淡淡蓝色玻玻璃幕墙墙，对光光线的通通透能力力较差。因因此，本本案作为为居住型型产品定定位，采采光条件件不佳将将是本案案的一大大缺陷。抗性去化：加强样样板房内内部灯光光强度，以以具有独独到品位位的装潢潢设计降降低层高高的抗性性，并相相应改善善产品的的企划包包装。6、层高过过低本案层高仅仅为2.8米，扣扣除梁高高，实际际净层高高不足22.4米米。居住住的压抑抑感较为为明显，对对追求居居住舒适适度的客客户而言言，本案案较难满满足其居居住需求求。机会点分析析1、 投资经营服服务的推推出为体现投资资的安全全性及获获利性，我我司建议议实施的的“回租经经营”方式，开开拓投资资类房产产项目的的经营服服务平台台，降低低投资客客户的投投资风险险，将使使本案具具备更为为强大的的投资类类房产市市场服务务功能。2、 高价小户型型已开辟辟市场随着小户型型市场的的逐渐升升温，目目前在销销的小户户型产品品的售价价呈直线线上升的的走势。在在“静安新新格公寓寓”、“恒升半半岛国际际中心”、“世纪时时空”等开价价在万元元以上后后，“世福汇汇”开价达达220000元元/M22。因此此，本案案按预计计售价推推出，将将占有足足够的市市场根据据。3、 金丰易居的的专业品品牌实力力l 强大的社会会知名度度“金丰易居居”通过长长时间的的品牌经经营累计计了广泛泛的社会会知名度度及市场场信赖度度。特别别是我司司操作的的投资类类房产产产品已成成为投资资客热烈烈追捧的的对象。l 具有丰富投投资客户户资源我司在一系系列投资资类产品品的操作作中已掌掌握了丰丰富的投投资客户户资源，以以此作为为本案的的目标客客户群，将将直接带带动本案案的迅速速去化。l 丰富的投资资类产品品操作经经验我司目前已已相继完完成青青年汇、金金银汇、金金坤服务务公寓、静静安新格格公寓、恒恒升半岛岛国际中中心、世纪时时空等等多个小小户型产产品，积积累了丰丰富的操操作经验验，将为为本案的的销售起起到“事半功功倍”的实际际效果。风险点分析析1、高价位位小房型型市场前前景并不不乐观本案目标售售价较高高，销售售单价仅仅次于“世福汇汇”。而从从市场调调查上得得知，“世福汇汇”主打地地段概念念，销售售情况不不佳，并并未能支支撑其2220000元/M2的单价价。因此此，本案案作为高高价位商商务酒店店式公寓寓，市场场前景不不容过分分乐观。2、房产投投资的对对象呈分分散趋势势随着投资市市场的逐逐渐成熟熟、申博博成功，滨滨江物业业、市中中心高档档物业已已成为全全新的房房地产投投资品种种。加之之本案目目标售价价较高，给给予投资资客的市市场选择择余地较较大，这这将直接接导致投投资客的的投资分分流，对对本案的的迅速去去化带来来一定影影响。风险去化：在申博博前后，“世博概念盘”价格上涨幅度惊人，世博概念的能量已提前得到释放。对于目前过高的房价，投资的风险性极大。而本案集诸多优势于一体，而投资风险性较“世博概念盘”明显偏低。3、商场经经营对象象将影响响本案去去化情况况本案一至八八楼目前前已定由由大洋百百货进行行经营。若若包装定定位过于于大众化化，将直直接降低低本案的的品质感感，甚至至对本案案的高档档定位也也将造成成影响。4、小户型型市场的的推案量量较大目前上海酒酒店式公公寓的市市场供应应量程逐逐年上升升的趋势势，除今今年下半半年供应应量迅速速放大外外，20003年年还将有有大量新新产品推推向市场场，对本本案将形形成较大大的冲击击。二、本案产产品定位位（一）、本本案定位位上海FBDD正坐标标五星商