房地产开发经营与管理（上）依据考试大纲规定，考生在本局部需要了解、熟识和把握的主要内容为：房地产开发与经营治理相关方面的理论。本局部考试旨在检验考生对房地产开发相关概念的根本了解和把握程度。主要考点一、 概述二、 房地产开发第四十一章 概述第一节 房地产的概念与特性一、房地产的概念房地产是房屋财产和土地财产的总称。本质上包括土地和建筑物两大类。二、房地产的特性1. 空间上的固定性土地以及定于土地上的建筑物是不行移动的。2. 生产、使用的长期性房地产开发周期长达数年甚至是数十年，使用期限也可达数十年甚至上百年。3. 大量投资性房地产投资数额很大，产品价值很高。4. 保值性和增值性由于城市的扩张和土地的稀缺性是的房地产价值高。5. 相互影响性房地产价格还受到邻近环境的影响。6. 受政策限制、影响的敏感性各国对房地产的各项活动都有某项规定和限制，主要反映在城市规划和各种政策措施方面。其次节 房地产业的内部构造一、 房地产业的内涵房地产业是以第三产业为主的一个重要部门，具有生产、经营、效劳的职能。二、 房地产业的构造（一） 生产构造房地产业的生产过程通常分为土地开发和房屋开发两个阶段，土地开发首先要征地，房屋开发是其次个阶段，包括勘测和规划设计，工程建立，建成验收以及财产分割等。在房地产业的开发阶段，其生产构造主要有以下根本内容：1. 生产性投资构造2. 产品构造3. 生产组织构造4. 区域构造（二） 流通构造流通是生产和消费之间不行缺少的桥梁，在打算经济体制下，房屋不是商品，市场经济体制下，房屋成为了商品，要进入流通领域，一般来说，房地产市场的流通主要有买卖、租赁和抵押三种方式。（三） 消费构造消费构造主要反映在社会生产力和社会消费劲之间的相互关系。第三节 房地产业在国民经济中的地位和作用一、 房地产业是城市社会经济进展的物质根底城市的根本功能和经济活动都离不开房和地，无论是进展中国家还是兴旺国家都是如此。二、 房地产业的进展为国家财政收入开拓了重要来源房地产业是财政收入的主要来源之一，在各个国家都是如此。三、 房地产业能够促进和带动相关产业的进展房地产业能够带动相关产业的进展，比方建材、家具等。四、 进展房地产业可以促进旧城区的改造，完善城市的功能我国旧城区人口稠密，交通拥挤，住房陈旧，根底设施不完善，环境质量差，等等，调整旧城区能够健全城市功能与进展房地产业的相辅相成的两个方面。第四十二章 房地产开发第一节 房地产开发概述一、 房地产开发的内容与形式（一） 房地产开发的内容是根据城市建立总体规划和社会经济进展的要求，对土地和地上建筑物、构筑物进展开发建立和经营治理的一项综合性社会经济活动。（二） 房地产开发的主要形式主要形式是房地产综合开发，即以建筑地块和效劳的开发、建筑为中心，对某一建立区域内的根底设施和公共建筑实行统一规划、综合配套、协调建立。二、 房地产开发的主要流程1. 工程筹划2. 立项与企业审批3. 工程规划4. 土地使用权的取得5. 工程建立6. 房地产治理7. 物业治理其次节 房地产开发工程可行性讨论一、 可行性讨论的含义与划分阶段可行性讨论是指详细实施某一投资建立方案前，对拟建工程在技术上、经济上、工程上的可行性论证、讨论、评价的科学分析方法。主要包括三个阶段：投资时机讨论；初步可行性讨论和具体可行性讨论。二、 房地产开发工程可行性讨论的主要内容和步骤一个房地产开发工程的可行性讨论可以通过以下步骤进展：（一） 筹划预备（二） 调查讨论1. 需求猜测2. 供应猜测3. 价格猜测（三） 优化和选择方案（四） 具体讨论1. 旧城区土地利用和开发的投资费用包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、治理费、“四源”费、大市政费、用电权费、不行预见费、利息和固定资产投资方向调整费。2. 新区开发的投资和费用包括土地补偿费、青苗补偿费、安置补助费、农业人口转为非农业人口的安置费、超转病残人员安置费、新菜田建立基金和耕地占用税等。（五） 编制可行性讨论报告三、 房地产开发工程的财务评价（一） 财务评价的内容和程序是根据国内现行的市场价格和国家现行财税制度，从房地产开发经营的角度测算工程效益和费用等财务猜测数据，计算出工程的财务上的获利力量。目标是工程的盈利力量。分为三个步骤。