中小城市小高层产品专题分析报告第一章 小高层产品形态分析近年来，在我国城市住宅的设计与开发建设中，小高层住宅异军突起，十分流行，在销售市场上很受广大购房者的青睐。其现象值得认真探索。所谓小高层住宅是指层数为7层11层的住宅，其平面布局类似于多层住宅，有载人电梯，但无消防电梯。小高层住宅是一种约定俗成的说法，在国际住宅设计规范中并无此定义。小高层住宅实际上是中高层住宅(7层9层)和10层11层的高层住宅相加在一起的概念。根据规范，电梯和楼梯共同作为公共垂直交通工具，但可以不设消防电梯。因此，小高层住宅虽然是高层住宅，但层数较低，具有多层住宅的某些特点，虽设有电梯，但防火要求并不如高层建筑防火要求那么高。一、对小高层住宅建筑设计的探讨高层建筑出现于十九世纪末，二十世纪中叶得到迅速发展，逐渐遍及到世界各国。近十年来，随着我国城市人口的高度集中，小高层住宅建筑成为一些大中城市建筑活动的重要内容。这种以小高层住宅建筑为主体的居住区，在社区环境的设计上颇具特色，套型及公共部位的设计灵活多变，其安全问题及结构体系设计，也与以往的多层住宅建筑有许多不同的方面。下面就此作几点探讨。（一）社区环境特色早在1930年春，著名建筑大师、现代建筑的奠基人格罗皮乌斯，在布鲁塞尔召开的国际现代建筑协会(CIAM)第三次会议的报告中，提出在大城市中建造1012层的高层住宅的主张。他认为“高层住宅的空气阳光最好，建筑物之间距离拉大，可以有大块绿地供孩子们嬉戏”，“应该利用我们拥有的技术手段，使城市和乡村这对立的两极互相接近起来”。高层住宅建筑占地面积小，在既定的地段内能最大限度地增加建筑面积，扩大市区空地，有利于城市绿化，改善环境卫生。良好的居住环境，是城市商品住宅品位及价值的一个决定性因素，也是居者生活舒适必不可少的条件，它所涉及的问题十分复杂，包括交通组织、绿化铺装、水体、景观、小品的设置和环境照明等各个细节问题。小高层建筑住宅区的宽裕空间，经过建筑师的精心策划和合理组织，可形成特色鲜明、风格各异的居住环境。建筑是社区居住环境的主角，其创作水平直接影响整个社区的环境质量。建筑创作应在空间组织、形态尺度、色彩质地等方面，加强社区环境特色建设。小高层住宅建筑，在建筑群体布局上，高低相间，点面结合，可以改善城市面貌，丰富城市艺术，同时也是社区文化形成的因素之一。（二）套型设计对于住宅套型的重要性，现在被越来越多的开发商认识和重视了，这是一个很大的进步，是“以人为本”的住宅建设理念开始具体落实的良好开端，也是对大量积压空置房现象冷静、认真反思的结果。在同一环境中，住户买家经济实力是前提，在同样的经济实力条件下，买家最重视的是住宅“套型结构”问题，它是买家关心和挑剔的焦点。“套型结构”，是单元式住宅户内独家拥有的空间组成、大小及其平面的布局形式。套型设计，实际上是一种人的生活方式的设计。生活方式，反映住户的社会地位、职业特点、经济条件、家庭人口结构及生活习惯等各方面的综合要求。小高层住宅建筑套型设计，是一项复杂而又要求极其仔细的设计，要让住宅能适应不同人的需要，而不是要人来适应房子或要不同的人来适应同一种房子，就应体现“以人为本，为人服务”的设计宗旨。小高层住宅建筑，以其特有的建筑环境及结构特点，造就了其套型设计的多样性和灵活性。1、合理的功能分区作为代表未来居住方向的小康型套型设计，其最大特点就是公私分区明确。要塑造家庭的舒适环境，必须加深对公私分区明确的理解，以恰当的空间划分，使居住生活行为适得其所，进而获得最佳的居住空间环境。由客厅、餐厅、厨房组成的公共区和由卧室、卫生间组成的私密区，应互不干扰、简洁方便，满足各层次人行为的居住性、适合性和私密性。2、开放的空间体系小高层住宅区的环境特点，决定了其套型设计更多地侧重于绿色、阳光和生命，其建筑的框架结构或框剪结构，决定了它具有多层建筑所没有的空间，便于实现住宅的可变性和灵活性，让住户参与再设计。在现代家庭中，拥有一个40平米上，附有南向阳台的大起居室，是白领阶层的首选。这种起居室增强了公共娱乐性及归属感。在一个环境优美、公共服务设施完善的小区内，用些许绿化，可点缀出一个富于个人品味特征的起居室，使之与室外环境交相辉映。这个充满阳光和绿色的大起居室，可灵活分隔，划分成一室一厅，满足人口较多的家庭的需要;或用作书房，以丰富居室的内涵。起居室与南向阳台的紧密结合，采用大面积的落地玻璃门，形成阳光室与南向的阳台和透空的铸铁栏杆通透，可将室外优美的环境组织到室内来。“跃层式”的套型，可在室外景观良好的一面设置观景平台，使之有空中花园的效果，这也是小高层住宅建筑的特色之一。3、合理的房间尺度小高层住宅的设计应建立在合理的空间尺度上，面积不可一味地大。起居室设计，根据现在小康住房喜用大屏幕彩电和音响组成的家庭影院和真皮大沙发，结合人体尺度和视觉适应尺寸，以开间4.5m为宜;餐厅以3.3 x3.3m的空间，能较好地满足家庭吃饭和宴客的需要;主卧室以3.6x4.8m，加上独立卫生间为较舒适的尺寸，附有南向大阳台的更佳;厨房面积应大于6，平面以方形为宜，使橱柜呈“岛”形布置，气派、大方，空间感觉完整;卫生间面积不应小于4，将洗浴与面盆、洗衣机分开设置，可避免晨间高峰期的交叉使用问题。4、有效地组织设备管网在小高层住宅建筑设计中，厨房和卫生间管道均应采用集中管道井布置，竖向管道设在其中，水平管道在操作台后部设100cm宽的水平管线区，卫生设备的管件可采用吊顶将其隐蔽。当结构布置有条件时，可采用楼板下沉，将户内的所有管件均在同层布置，维修时不需到下一层，以减少住户间的矛盾。5、舒适的空间感受小高层住宅建筑，因为跨度较大，层高比一般多层住宅建筑高，形成了更舒适的空间感受。一般多层住宅建筑层高为2.7 -2.9m，小高层建筑的层高，视其框架梁的高度变化而变化，一般在3m左右。跃层式住宅的起居室可设置“吹拔”，连通上下两层，形成4-5m高的宽敞空间，可增加空间的流动性和趣味性。这种宽敞与舒适，在当前城市建筑密度增加，住宅建筑层高普遍较低的情况下，尤为难得。（三）公共部位的设计公共部位的设计，也应充分体现人性化空间的特点。每栋小高层住宅建筑的一层，应设计面积适当、空间形态完整的大堂空间，电梯门在一层，以直接面向大堂为宜，使人在大堂的每一个位置均能看到电梯的显示牌。电梯厅及公共走道至户门外的所有公共部位，均应精心设计，提高小区的可识别性和归属感，体现“以人为本”的设计理念。（四）安全问题及结构体系居住首先需要安全。居住安全保障，要求在交通组织、设备安装及运行、结构设计、灾害预防等方面做到综合考虑。在结构设计上，混凝土框架结构具有自重较重、抗震原理为刚性的特点，虽然施工速度较慢，噪声大，但在防火方面性能较好，因而目前在国内应用广泛。而另一种应用不多的钢结构小高层结构体系，正逐渐引起开发商和设计师们的注意，这种结构具有自重轻、抗震性能优良的特点，不仅使建筑结构更加安全，而且大大提高了工厂化、产业化水平，减少了现场湿作业，能极大地提高劳动生产率和施工速度及精度，减少施工噪声，符合环保施工的要求。这种结构虽然防火性能较差，但如果做好防火处理，同样也能满足防火要求。二、“小高层”住区整体风貌与环境特色随着可持续发展的观念日渐深入人心，保护和节约不可再生资源、能源成为住宅建设中必须遵循的原则之一。与此同时，社会经济的快速发展和生活水平的提高使居民对居住环境提出更高要求，促使住宅形态向更为舒适、方便的方向发展。在此形势的影响下，单纯“多层+高层”模式已不能满足土地紧张的城市发展的需要，而另一种折衷模式-“小高层”住宅（7-11层），因其与多、高层比较具有特有优势，既适应现代居住生活要求、适合居民意愿，又可在一定程度上提高土地利用率、节约土地资源，而成为当前和未来城市住宅中一道亮丽的风景线。（一）景观轮廓与空间限定景观设计与住区空间领域的限定对于塑造良好的居住环境形象具有重要作用。层次丰富的景观和空间使住区富有活力和可识别性，在住宅商品化时代更可提高房产品位，诱发消费者的购买欲望，而真正的受益者仍是居民自身。1、“小高层”住宅与住区总体景观轮廓人对景观环境的认知是视觉在大脑中一种复杂的反映。芦原义信在外部空间设计中曾阐述其在纽约的观察体会：当水平距离在20-30m以内时，可清楚识别单幢建筑；100m以内留下建筑的印象，600m以内可看清建筑轮廓线。因此靠近小区时，第一印象便是住区建筑物叠合的景观轮廓。“小高层”住宅的层数变化可形成丰富多变、高低起伏的天际轮廓线，与多、高层相结合，根据其层数特点在住区中适当布局，更有利于创造住区景观的高潮和焦点，并形成远、中、近的多层次景观。当住区采用“小高层”与多层结合的方式时，一般将“小高层”置于小区入口，作为门户与屏蔽，隔离外界的纷繁与喧哗，同时界定领域，形成连续的街景。也可将其设于住区中心空间，结合绿地、广场等使之成为住区的焦点与高潮。当住区中多、高层与“小高层”并存时，“小高层”一般被用以构成中景，形成近低远高的景观层次。利用“小高层”住宅的层数灵活性，将不同层数的单元进行组合，使单栋建筑的轮廓也富于变化，更增添景观魅力。2、“小高层”住宅与外部空间领域的限定空间领域的限定可以创造安全感。通过设置真正的或象征性的障碍来区分不同层次的空间。对于住区外部空间而言，真正的障碍包括出入口、围墙、建筑边界的围合等，象征性障碍则诸如铺地纹理变化、改变地面高差及绿化配置、设立特殊标志或路障等，两者都可使陌生人意识到自己进入了他人的领域而却步。而其中最有效的手段莫过于使建筑围合成不同层次的庭院空间，以加强领域感。对于“小高层”住区而言，可通过形式多样的“小高层”住宅或和多、高层结合进行围合，以实现对空间领域的限定。周边式布局通常以直线、流线形、弧形的“小高层”群围合中心公共空间，并通过园林绿化、高差变化等手段减小庭院尺度，并赋予居民灵活使用的余地。例如，上海的陆家嘴花园则采用更为灵活和多层次的手法，利用板式、点式“小高层”，与板状高层、阶梯形多层等多种住宅形态相结合，限定中心椭圆形公共空间，而偏离中心区一侧，两组略微错落的板式“小高层”完成了对次一级公共领域的界定。（二）住宅形象与造型艺术 “小高层”住宅的视觉形象、体量与尺度，直接限定并影响着住区空间与景观，其设计不仅应创造适合居住的人性化空间，也应符合多样统一的美学原则，拥有清新悦目的视觉效果。1、风格认同据市场调查，当问及所喜欢的建筑风格时，48.6的居民选择现代风格，27.5认为“无所谓，只要美观”，23.9选择欧陆风格，2.8选择徽派传统风格。可见，简洁、新颖、富于时代气息的现代风格在居民的住宅风格取向上占有主导地位，此外，徽派住宅虽终将成为回忆，但带有地方色彩的徽派住宅仍颇受欢迎，容易营造出令人怀旧的氛围，展现安徽地区独有的风貌。2、造型与尺度 近年来，住宅逐渐多彩纷呈，多种造型语汇组合，创造出良好的住区景观，但缺憾仍然存在。“小高层”住宅纵向多采用“标准层迭加法”，只在底部和顶部稍作变化，横向则是“基本单元阵列法”。该方式应用于多层无可非议，但对于层数较多的“小高层”而言，则整体造型和肌理显得过于单一。 若从造型角度入手，进行平面调整和局部变化，某一层或一户采取特殊设计，会令住宅造型更为灵活。 尺度是指建筑物与人体的比例关系，尺度与人接近，则感觉舒适。设计中可通过减小“小高层”的尺度来拉近与人的“距离”。化整为零不失为一种有效的方法，如单元间错位、屋顶迭落、竖向分段（设置二层平台、造型色彩材质变化）等方式。此外，对住宅细部进行精心处理，亦有助于增强住宅的亲切感。（三）人与自然共生长期生活在城市环境中的人们尤其渴望能拥有一片接近自然的天地，住区环境的塑造必须考虑创造适合人们居住、生活和工作的自然生态环境，达到人与自然的和谐共生。