目录第一章前言21、调研背景22、调研对象23、调研的方法与思路3第二章调查结果分析41、商业发展现状总体分析42、商业网点现状分析7第三章建议与发展对策191、商业总体布局体系192、区级商业中心193、社级商业中心214、特色商业街区235、商业流通基础设施246、探索商业网点管理新机制 267、编制商业网点规划27第一章前言1、调研背景商业是城市窗口，具有涉及领域广、吸纳就业人数多、促进生产 和拉动消费作用大的显著特点，是衡量和体现一个地区经济现代化水 平的重要标志，是推进产业结构升级、实现经济结构战略性调整的内 在要求，是缓解环境约束和资源要素压力、优化经济社会发展环境的 客观需要，是促进城乡协调发展、提高人民生活质量的重要保证。当 前临淄区商业发展迅速，商业网点面积快速扩张，为进一步推进临淄 现代商贸业快速健康发展和商业网点建设，完善商业服务功能，促进 商贸流通科学发展，繁荣商品市场，加快传统商业向现代商贸流通业 转型，我们展开了对临淄城区商业网点的调研报告。通过现状调研， 发现并梳理其存在的问题，借鉴其他城市的先进经验，初步提出我们 的解决对策及建议。2、调研对象本次调研区域为临淄城区，总面积约40.05平方公里。根据临淄 的实际情况，本次调研对象主要选取商业中心、特色商业街、大型商 品交易市场和物流基地进行调查。3、调研的方法与思路3.1调研方法本次采用的调研方法主要是现场踏勘、访谈两种形式，以现场踏 勘为主。32调研的技术路线通过对现状的调研，发现并梳理存在的问题，与其他城市进行对 比，提出临淄城区商业网点存在问题的解决措施及建议。调研技术路线第二章调査结果分析1、商业发展现状总体分析11社会消费品零售总额社会消费品零售总额，指国民经济各行业给城乡居民和社会集 团的消费品零售总额。经过多年的发展，临淄商贸流通业发展迅速， 主要商贸流通指标呈现持续增长趋势，社会消费品零售总额保持了较 高的增长率。2014年，全年实现社会消费品零售总额218.5亿元， 比上年增长11.8%。其中，限额以上实现社会消费品零售额70亿元, 比上年下降0.5%；批发业实现销售额103.1亿元，比上年增长11.1%； 零售业实现销售额62.7亿元，比上年增长0.4%；住宿业实现营业额 0.7亿元，比上年增长10.1%；餐饮业实现营业额5.5亿元，比上年 下降4.7%。临淄区社会消费品零售总额增长趋势图（万元）数据来源：历年临淄区国民经济和社会发展统计公报临淄区社会消费品零售总额增长速度折线图（）0.252007200B#2009年 20iQ 年 201120 坨年 2。年2014数据来源：历年临淄区国民经济和社会发展统计公报从上述图表可以看出，临淄的社会消费品零售额发展不稳定，2008年，受国际经济危机影响，总量增长速度逐渐下降，从2010年 以后发展突然增速，到2011年，发展速度放缓。2014年淄博市各区社会消费品零售额比较（亿元）数据来源：淄博市各区国民经济和社会发展统计公报临淄在淄博市五区中，2014年，社会消费品额排名第三，明显 落后于张店，略低于淄川，高于博山和周村。1.2临淄商业面积供应分析人均商业面积反映了全社会对商业设施的平均拥有度和密度，是 衡量一个城市商业面积是否合理的一个指标，是商业网点总面积与常 住人口之比。2014年，临淄商业网点总面积约266.15公顷，人口 65.93万人，人均商业面积为4.04平方米/人，远远超过人均商业面积1.5 平方米/人的标准，也远高于全国多数大中城市的人均指标（如图所 示）。若单从人均商业面积指标来看，意味着临淄的商业地产供应面 积已明显出现过剩现象。临淄与全国大中城市人均商业面积对比图数据来源：2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告但商业总量的多寡以及发达程度不能简单的用面积比照，而是与 当地整体经济状况、消费环境、信用体系、交通方式、需求结构和零 售业态的供给结构等诸多因素相适应。2014年，临淄区GDP为823.5 亿元，城市居民可支配收入35496元，旅游人数496万次，无论从经 济活跃程度，还是在居民消费水平以及吸引外来消费等方面都排在五 区前列。同时，临淄区与张店区城市居民可支配收入、GDP相近，但 人均商业建筑面积，张店却是临淄的2倍多。因此，综合来看，临淄 的商业面积尚未达到饱和，仍有较大的发展空间。2014年淄博市各城区相关指标比较区县人口（万人均商业建筑面GDP （亿城市居民可支旅游人数（万人）积（平方米/人）X9 元配收入（元）人次）淄川区72.673.29568.9032928.00407.7张店区95.8510.03865.8436925.00博山区46.723.06339.1530636.07846.2临淄区65.934.33823.5035496.00496.0周村区34.124.09291.0228770.00217.02、商业网点现状分析2.1商业网点现状概况目前临淄商业网 点多数分布在中心城 区，商业网点主要业 态结构以百货店、专 业店、专卖店、便利 店、超市等为主。其 中，百货店主要有茂用:t蒐竈H氏匾-好呼:iHJl-乎艾：耕 皐砂的 *映中EHU* 41liJiSWH.J. ?IrAiDTwnh嚳豊:驚笑MM畤勰*磨醸-.:心卑如:霍*. _ 亠临淄城区主要商业网点分布图业百货、东泰广场、东泰商厦、泰客荣、奥德隆超市、利群购物等网 点，近几年又新建临淄大都会商业街和方正2009城市综合体。种类 比较齐全，业态较为丰富，但新兴商业业态发展缓慢。2.2商业中心现状分析1、区级商业中心城市商业中心即商业集聚的地方或产业区，满足于整个城市或者某区域全体消费者的商业中心，这个中心往往会自然形成一共商圈， 其形态、业态、层次完善丰富。商圈的形成有一定的历史。现状商业网点已形成两大商业中心，正在形成一个次中心，主要 集中在临淄车站附近、城区中心地带及东部新区。一是以茂业百货、 利群购物为中心，以大顺路、桓公路为十字轴线的区域一一桓公路商 业中心；二是以大都会商业街为中心，沿牛山路分布的区域牛山 路商业中心。三是，随着方正2009城市综合体的建成，逐步形成的 东部商业次中心。临淄城区商圈分布牛山路商业中心，位于牛山中段，是临淄最早的商业区，主要依 附于临淄车站逐渐发展起来，是临淄传统产业中心，业态较繁杂，以 低档消费为主，随着城市逐渐向北扩展，商圈随之北移，高端消费群 体退出。牛山路沿街商铺桓公路商业中心，位于桓公路中段，是目前临淄的核心商业圈之 一，包含茂业百货、利群购物中心、泰客荣、淄博商厦家电广场等商场，商业业态丰富，规模庞大。该商圈认可度和知名度高，商品种类 和档次齐全，是临淄本地居民和乡镇居民逛街购物最认可的商业区。茂业百货淄博商厦家电广场东泰广场利群购物东部商业次中心，位于天齐路中段，是临淄以方正2009综合体 和东泰国际商贸城为中心新建的商业圈，是临淄传统商业街区向东部 的延伸。目前方正2009综合体已建成，但周边居住、基础设施仍在 建设中，商业氛围尚未形成气候，有待进一步发展。方正2009综合体周边建设情况临淄商业中心存在的问题，主要体现为：1、商贸现有布局略显 混乱，商业设施及配套设施建设不健全。2、商店布局规划不尽合理, 新老商业设施混合分布，影响了整体商业环境。3、反映现代业态的 商业网点较少，商业中心的辐射范围较小。2、社区级商业中心社区商业是一种以住宅小区为载体，以一定地域居民为服务对象，以便民利民为宗旨，以满足、并促进居民综合消费需求为目标的 属地型商业。是城市商业空间中一个重要层次，相对于城市中心区商 业、区域型商业而言。根据相关资料，目前临淄共有62家社区连锁商业网点，主要以 历史形成的沿街商铺为载体，经营业态主要为便利店、快餐店、药店、 理发店、洗衣店、品牌专卖店、咖啡馆等，基本满足社区居民的生活 需要。临淄商业中心存在的问题：业态档次普通较低，社区商业功能不 全，广告牌各自搭建缺乏统一规划，网点布局不合理、服务功能单一 等问题。普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国内外较发达城市的社区 商业模式相比有很大差距。2.3特色商业街现状分析商业街是指由城市通道所组成的以从事商品贸易为主的专门区 域，而商业步行街是指只允许步行者通行的商业街区。国内商业步行 街主要以零售商业为主，并具有经济、旅游、休闲、文化、保护等多 种功能。目前临淄城区仅形成两条商业街一一大都市商业街和方正2009 商业街，大都市商业街位于桓公路以南，牛山路以北，利群购物中心 的南侧。其由三条街组成，其中一条为新建，并继续向北延伸打通至 桓公路。主力业态主要为专业店，主要经营服装、餐饮、美发等类型； 方正2009商业街位于临淄东部新区的中心地带，天齐路中段，是方 正2009综合体的构成部分，分为地上三层，地下一层，目前已租售 的商铺达百分之五十左右，主力业态主要为专业店，业态繁杂，主要 经营超市、服装、鞋袜、电子产品等类型。方正2009租售商铺方正2009闲置商铺临淄商业街存在的问题：1、老城区商业街由于缺乏统一规划， 经营特色不明显，经营分散化。2、临淄特色商业街不仅存量少，而 且增量发展速度缓慢，并且商业街的业态结构不合理，大多数以传统 业态为主，现代商业业态较缺乏，影响了商业街整体档次。3、目前 大都市商业街老街区较具规模，人气较旺，方正2009商业街其周边 配套设施跟不上商业发展速度，很难发挥规模集聚效应。2.4大型商品交易市场现状分析目前，临淄共有规范化农贸市场5处、专业批发市场4处、建材 市场2处、旧货交易市场2处，主要有：齐园农贸市场、刘家农贸市 场、贡山农贸市场、虎山农贸市场、临淄继和果皮批发市场、熟食批 发市场、益德建材市场、一诺钢材市场、齐鲁旧货交易市场、继和旧 货交易市场等，基本上满足了全区居民生产生活需求。一诺钢材市场临淄继和果皮批发市场农贸市场现状问题：1、现有的市场中，市场规模小，交易、管 理方式落后。2、农产品生产标准化程度低，产品市场竞争能力弱。3、 加工开发落后，产品附加值低。生产资料市场现状问题：包括建材市场、装饰材料市场等。1、 其市场发育不平衡，不如消费资料市场成熟，不能满足培育商贸中心 的要求。2、市场不能聚集，管理不规范。目前临淄的生产资料经营 分布较为分散，存在零星销售点，缺乏规模效应。技术手段落后，专 业化程度低，管理水平粗放。大型消费品市场现状问题：主要指批发市场和旧货交易市场。1、 市场规模较小，档次不高，功能不完善。2、市场结构不合理，功能 不健全。加工、储藏、运输、停车等设施不配套，长期处于低水平运 行状态。2.5物流基地与配送中心现状分析物流是物资的流通，传统的物流是指商品在运输、装卸、储存等 方面的“位移”，即从这一地搬到那一地的过程。现代物流是原材料、 产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程，将运输、仓储、 装卸、加工、整理、配送、信息等有机结合，形成完整的供应链，为 客户提供多功能、一体化的综合性服务。现阶段，临淄物流发展迅速，以交通、仓储、运输为主体的物流 企业数量、规模不断扩大，物流业在保证商流顺畅