用系统分析的方法对中国住宅房地产开发利润做出评价摘要政府、业内人士、专家学者、民众等社会各界纷纷对当前居高不下的房价发表看法，观点各不相同，见仁见智。社会上目前对房地产行业的负面评价相对较多,而企业经营以获取利润为根本目的，企业要生存要发展，盈利是其基础，对企业作评价时，我们以其盈利能力和应对环境变化的能力为主要依据。笔者在文中就房地产利润如何计算、对利润水平及其形成机制、决定和影响因素阐述了自己的观点。国家剑指商品房住宅不断出台调控新政，而开发商却并不担心卖不动房子，而只是为没有土地供其开发而发愁。楼市调控政策对市场的冲击有限，笔者在关注房价未来走向的同时，倡导房地产行业树立正确的责任观，重塑社会形象。关键词 系统分析；住宅房地产；开发利润 一、 住宅房地产开发利润计算方式开发利润是由销售收入减去各种成本（包括费用及税金）后的余额。 售价（即销售收入）在成本法中是未知和需要求取的，而开发利润则是事先可以测算的。就整个房地产业平均水平而言，它是相对稳定的。开发利润的测算需要把握如下几点：1、开发利润房地产价值-（土地成本+开发成本）-（管理费用+销售费用）-投资利息-销售税费，它是所得税前的。2、开发利润是开发商在正常条件下所能获得的平均利润，而不是个别开发商希望获得的利润或最终获得的实际利润。3、开发利润计算时以一定基数和同类房地产开发所要求的平均利润率相乘。其计算基数及相应利润率有如下几种：（1）综合考虑土地取得成本和开发成本为基数计算，利润率是直接成本利润率，直接成本利润率开发利润/土地（取得+开发）成本（2）综合考虑土地取得及开发成本和管理费用为基数计算，其利润率是投资利润率，投资利润率=开发利润/土地（取得+开发）成本+管理费用（3）综合考虑土地取得及开发成本、投资利息和管理及销售费用为基数计算，相应的利润率是成本利润率，成本利润率=开发利润/土地（取得+开发）成本+投资利息+（管理+销售）费用（4）仅考虑开发完成后的房地产售价，其利润率是销售利润率，销售利润率=开发利润/开发完成的房地产售价 因此，计算基数不同，相应利润率的内涵也不同；反之，不同的利润率也应采用相应计算基数。理论上，同一个住宅房地产开发的利润，不管用何种计算基数进行利润率测算，结果都应当相同。 二、中国住宅房地产开发利润水平分析在利润水平上有房地产开发利润的资产利润率和销售利润率两个指标。1、 依据权威资料分析笔者利用国家统计局2010年前对国民经济进行普查的资料进行测算，结果显示，住宅房地产开发的净资产利润率2010年19.7%，销售利润率是18.9%。在国民经济当中排第三位，从普查资料来看是中游偏上水平，第三到第四。中国老百姓视住房问题为“最大民生”，本届“两会”的议案提案跟住房有关占近一半。计划经济时代，住房是实物分配的一部分，并不是商品；住房市场化是在改革开放之后，除了要满足当时的需要，还必须满足之前的需要，因此住宅房地产市场前二十年相当于是在还前面几十年的欠债；而目前，住房市场不但供需两旺，甚至有时出现供不应求的状况。统计资料显示，去年12月份，全国70个大中型城市新建住宅的销售价格同比上涨了7.6%，其中商品住宅的销售价格上涨了8.5%，同上月相比，新建住宅的销售价格上涨了0.3%，商品住宅的销售价格上涨了0.3%，笔者认为，合理房价的同比涨幅应当“跑过CPI，赶不上GDP”，但以目前来看，全年房价总水平仍可能不合理。2、与其他行业利润率间的横向对比笔者就房地产业、电力燃气业、制造业2005-2010年资产利润率情况和销售利润水平进行了横向对比，以期准确反映中国住宅房地产开发利润水平。房地产开发2005-2010年销售利润水平稳步上升，在05年，其销售利润水平居全行业前三名。不过从净资产利润率进行考察，它2005-2010年却一直位于采掘业、电力燃气业之后。3、对上市公司的数据进行分析笔者采集了从05-10年上市公司的部分数据，房地产利润率总体水平徘徊在24.2%-36.8%之间，净资产利润率徘徊在8.4%-16.5%之间。按销售利润进行考察，其利润率居中上水平，高出房地产上市公司销售水平。但以净资产利润率进行考察，总体来说处于偏下的水平。因为严重的信息不对称，民众受舆论及各种信息的误导拼命看房，房价有增无减。因为当前房子是裹挟着泡沫、价格畸高的必需品，是刚性需求而非弹性需求，所以国务院三令五申打压房地产的升温现象、中央着手调查城市房屋的空置率。三、 中国住宅房地产开发利润水平形成机制分析“房地产是暴利行业”是当前人们的一个普遍看法，要确认一个行业是否存在暴利，必须同时具备两个要素：一是手段不正当，二是利润巨大。（一）房地产利润的来源1、市场监管。2010年风风火火的调控政策对住宅房地产市场产生了相当可观的影响，多重调控因素的角力，让开发商、购房者各打各的“小九九”。房地产开发商开始进军保障房，提高周转率，考虑到楼市新政对住宅房产销售造成的影响，众多房地产公司选择了快速周转策略，并将投资向保障房的开发倾斜。笔者分析认为，建造保障房成本较低，宣传、销售费用有限；有稳定需求，可以快速周转资金。更重要的是，保障房获得银行贷款更加容易，甚至自有资金比例可以低至20%以下。在成本控制得当的情况下，用自有资金测算回报率，保障房的利润率相当可观。2、开发商对调控政策的应对策略对利润的影响。1983年以前地价较低，有些开发企业通过开发自有土地，形成社会供应量，房价上涨后，部分形成了房地产开发企业的利润。当前，根据国家的调控和引导方向，开发商也开始向住宅房地产之外的商业地产、工业地产进军。国家调控新政剑指商品房住宅，在一轮接一轮的楼市调控之后，各种猜度开始抬头，甚至开发商也无法摸清楼市脉搏。随着2010年的结束，人们开始对住宅房地产开发的利润进行反思，对调控效果质疑和批评的声音逐渐增多。 3、供求关系。对中国房地产开发利润，可以利用市场供求关系来解读我国近年来住宅房地产利润的飞速增长。笔者认为，应该把注意力更多地放在供求关系的力量对比上。 而不是社会上有些人所说的价格的上涨完全是开发企业的单方面行为，事实上远非如此。 2010年是典型意义上的政策调控年，加上银行收紧信贷的影响，地王反复诞生，一方面是号称“史上最严”、 “范围最广”、“速度最快”的政策调控紧锣密鼓，但在另一方面却给人的“雷声大、雨点小”的实际效果，虽然当前房地产处于调控过程中，市场整体情绪低落，但是这个行业仍然显示出旺盛的活力，这种现象令人深思。 （二）利润率水平分析1、自2005年以来，房地产上市公司平均净资产水平在20个行业中处于中游偏上水平，但是利润率水平明显偏上。 2、房地产上市公司的盈利水平既不是最高也不是最差。根据近几年的情况，西部地区一些企业净资产利润率水平明显高于中东部地区；从企业层面看，房地产上市公司的盈利状况也有较大差距，有的公司经营业绩良好，也有的公司连年亏损。（三）利润实现方式分析房地产业利润的主要实现路径是资本垄断及非市场垄断，此因我们可以从资本垄断及非市场垄断这两个方面来评价房地产业的垄断。 1、 房地产的基本属性其基本属性是资本垄断。在西方房地产是典型的第三产业，而在中国只能算作第二产业。但仍然必须大资本的运作。近年来的超低利率和尚未完善的金融市场让房地产商得以用少量资本控制大量金融资源，并获得超额利润。在采取“挂拍招”办法后的而土地供应更造成了只有大资本才能够占尽先机的局面。这种情况使资本的门槛造成了房地产垄断性的实际，并致使其暴利化倾向愈演愈烈。2、 房地产的重要特征中国当前制度尚不十分健全，房地产以非市场垄断为重要特征。（1）土地制度的缺陷使得土地增值收益向房地产业大量流入 。在土地的流转过程中存在大量超额利润，政府和开发商共同瓜分了这块巨大的蛋糕。国务院发展研究中心课题组的调查表明：土地增值部分的收益，仅20%-30%留在乡以下，农民补偿款仅占5%-10%,市政府获得土地增值的20%-30%；房地产公司拿走40%-50%。在过去几年的房地产巨额利润中，土地低廉的成本占据了相当大的比重。（2）房地产风险向银行转移，而收益却由开发商攫取。我国现行房地产税制存在许多问题，国家正在着手从税收方面展开调控。以前税种虽多，但税收的减免也多，税基窄，税收调节难以发挥作用。3、税收对房地产利润的影响（1）内外税制的不统一；（2）税负不公，重交易轻保有；（3）费大税小，导致税费关系扭曲；一方面商品房大量积压，另一方面大部分人住房条件未得到改善。由此导致的结果是房地产业“食税而肥”，这与当前房地产业的平均利润率列各行业前茅的地位极度不相称。四、房地产利润形成的决定性因素。笔者认为供求关系的变动是引起2005-2010年价格上涨的决定性因素。众所周知，两个因素可推动房地产价格上涨，一是成本用户，一谓供求关系，即需求拉动。笔者认为，在成本部分并不对推动房地产价格上涨起很大作用，反而是供求关系变动更大。由成本推动的房价上涨，利润不会增长太多，而如果是供求关系，则会增长很多。 五、其它因素对利润评价的渗透近年来有些商品房的供给结构和房地产利润的形成也有一定的关系。我们认为商品房的供给结构是由市场机构来决定的，市场需要什么房我们就生产什么样的房，而中国价值的规律和市场的规律，任何一个行业都是从一个高利润的行业平民化的过程，把更多的资金投向高端产品。至少在当前看来，开发商似乎并不担心房子卖不动，发愁的只是可供其开发的土地，这就是时下典型的开发商不差钱而极差地的非理性的心态。2010年楼市调控新政策不断下达，却没有对市场形成太大的冲击。房价依旧有上涨空间，不少计划购房的人开始恐慌，买房热情为新楼盘的销售价不断加温，做足了楼市价格上涨的底气。六、房地产上市公司盈利能力分析（一）已有或有的调控措施对利润前景的潜在影响当前，政策是决定房地产板块走向的重要因素。虽然2011年房地产的基调是调控继续从严，但除了对2010年老政策的延续，并没有新的政策出台，从而加剧了市场的不稳定性。笔者认为，基于房地产行业的资金密集的特点，信贷紧缩的影响相对较大，但信贷紧缩和房产税的消息尚未严重超出市场的预期，所以这两则消息本身对房地产影响有限。目前在大部分城市，只对个人转让的大户型住宅或营业性房屋进行房产税的征收，同时以房屋在转让方手中存续时间的长短为依据，给予一定比例的减免征优惠。2011年预计对抑制需求方面的政策可能会告一段落，而住宅房地产土地使用权到期后如果无偿收回很明显和现行物权法冲突，所以不可能普及。（二）新兴需求对利润前景的影响笔者认为如果单纯以住宅的传统模式作为开发主体继续延伸，事实上是一种后退，前年北京二手房的销售已经超过一手房，去年超得更多，而今天涌入了更多很多新兴需求，这些新兴需求全都需要房地产行业作为支撑，并逐步进入投资人的视线，笔者认为这个市场非常巨大。在住房问题上，应该分市场线和保障线这两条线。市场线以市场游戏规则进行，保障线由政府实施。这可以充分体现政府民生的关心。七、结论1、我国房地产利润水平处于国民经济行业体系的中游以上水平。2、根据国际经验推测，全球住宅房地产开发利润均处于中上游水平。3、和国外相比，我国房地产业竞争优势较强和发展前景良好。 4、住宅房地产开发利润的决定性因素是供求关系的影响。该行业极其特殊：规模巨大，目前全球新增建筑量中中国占一半以上，而地方财政对房地产业的依赖程度日渐走高，某些地方甚至超过80%；关联性强，紧密相关的行业达到上百个；与百姓生活息息相关，包容文化、科技、历史、艺术等各个领域；受关注度高，政府、百姓和媒体均聚焦于此热点行业；5、房地产行业需要倡导正确的责任观，重新塑造社会形象，而不能听凭高利润驱使。它有天然的民生属性，关乎民生，更关乎生命价值。从责任