重庆安特花园策划报告 1.因素分析及专项调研1、1房地产市场态势分析及开发时机研究2002年重庆房地产极度热闹，生机勃勃！买房的和想买房的人越来越多；建房的和想建房的越来越多。地价在猛涨，房价在悄然上扬，伴随着的是一片又一片的荒芜之地变成了主城区的花园洋房（一）府连续出台十大政策，即是对房地产的促进，也加大对房地产市场的规范和管理。1.政策一、启动商品房买卖合同联机备案系统。2002年1月中旬，市房管局开始启动“商品房买卖合同联机备案系统”。购房者通过电脑查询和“63875555”电话语音查询两种方式了解商品房已售、可售和不可售的情况，有效地堵塞了“一女多嫁”的漏洞。2.政策二、住房交易手续费新标准。2002年3月，重庆市物价局和市国土房管局联合下发了关于规范住房交易手续费的通知，对房屋转让和租赁的相关手续费制定了新的标准。3.政策三、土地价格调整和土地级别调整。2002年月，政府对重庆市土地价格和土地级别进行调整。调整内容涉及两个方面：一是土地出让金：商业用地、住宅用地上涨；二是土地基准地价：商业用地、住宅用地上涨左右。此项政策带来了三大信号：一、土地值钱了，意味着城市竞争力提高了；二、重庆房地产市场门槛进一步提高。三：带动房价上涨。4.政策四、土地公示制度。2002年7月1日起，重庆房地产市场经营性用地一律实行招投标。有人士认为，此举意味着，继土地储备、土地出让金调价后，重庆市提高了开发企业进入房地产市场的又一道门槛。5.政策五、重庆市城镇房地产交易管理条例。2002年8月1日，重庆市城镇房地产交易管理条例正式实施。该条例至少在四个方面值得购房者的注意：商品房销售实施以套内建筑面积作为计价依据；现售商品房，房地产开发企业应在销售合同签订七日之内，为购买人办理土地及房屋产权登记；为保证购房者的预售资金不被挪用和卷走，对预售资金实施工程监理单位和银行共同监管；开发商应在预售房交房使用30日之内，为购房者办理土地及房屋产权登记。6.政策六、切实解决“办证难”问题。2002年10月，市政府转发文件，要求在年底前基本办完不少于300万平方米房屋的“两证”。据统计，由于多年的历史积累，主城区目前有320万平方米已售房屋未办理“两证”，涉及到几万户家庭5060亿元的住宅产权。随后的11月，国土、建委、规划等部门又联合出台了关于办理两证的“十六条规定”，以切实解决办证难的遗留问题。7.政策七、开通信用档案管理系统。2002年11月初，市房管局开通重庆市房地产企业及执（从）业人员信用档案管理系统。这是重庆为整顿和规范房地产市场又一重大举措。该档案系统涉及到房地产企业及执（从）业人员的基本情况、业绩及良好行为记录、不良行为记录、违法违规行为、公众投诉及处理情况等内容。其中违规开发、虚假广告、欺诈销售等问题是本次信用档案系统监督的重点。8.政策八、重庆市物业管理条例。2002年11月1日，重庆市物业管理条例正式实施，这是重庆市第一部物业管理法规。9.政策九、重庆市城市房地产开发经营管理条例。2002年11月，市建委出台条例，规范房市经营行为。该条例对违规作了明确规定，被查处的违规行为，其内容包括：擅自变更规划设计、侵害购房人合法权益；不发放住宅质量保证书、住宅使用说明书、不按保证书承诺承担保险责任；将已分摊的公共面积再次出租或出售；购房合同中不标明套内建面和公摊等。10.政策十、重庆市城市拆迁管理条例。2002年12月1日，重庆市城市房屋拆迁管理条例实施。这是直辖以来，重庆对城市的拆迁管理法规一次重大调整。新条例在拆迁管理上将更规范、更全面、更法制化。据介绍，相对1999年重庆的第一部拆迁管理条例，新条例在六大方面作出了修改，包括了拆迁补偿主体、补偿金额方式、安置方式、行政管理、补偿资金的监管、处罚条款等等（二）房价上涨一个毋庸置疑的事实是，重庆房价在一路走高。从去年以来，其增幅一直保持在两位数以上。来自官方的数据显示，2002年秋季房交会上，重庆主城区期房成交均价2432元、现房成交价为2130元。与半年前政府召开的春季房交会的数据相比，期房每平方米价格上涨了259元（同面积计算法），增幅为17.32；现房上涨了250元，增幅为13.2。（三）大盘涌现重庆房市2002年的一件大事，是融侨半岛和广厦城，这两个大盘的正式上市。融侨半岛已于2002年10月开盘，广厦城已于2002年年底开盘，并已在12月初开始放号。这两个大盘的总占地面积，已经被媒体重复了多次：融侨半岛近3000亩，广厦城1050亩。继融侨半岛和广厦城之后，又有一个上千亩的大楼盘基本排定了上市日期，进入倒计时，那就是准备在2003年6月正式开盘的“翡翠湖”别墅区，这是一个规划为纯别墅区的大型社区，位于沙坪坝、北碚、渝北三区交界的童家溪一带。另几个筹备开发的“千亩级”大盘：美心集团准备开发的别墅项目，位于南岸区大佛寺大桥段以东，总占地3500亩，计划在2004年前完成基础配套设施建设；中城联公司计划开发的天骄.美茵河谷，由协信和英才景观共同投资，占地1000亩左右，预计明年上半年推出；南方集团在渝北的教育型地产项目，占地超过1000亩，设有南方翻译学院。在今后很长一段时间内，重庆的“扩城运动”将会如火如荼地展开，人口将快速增长，自从重庆作为中国第四个直辖市正式挂牌以来，随着西部大开发政策的倾斜，重庆市为了改善投资环境，每年以50亿元的巨额资金投入城市基础建设。“半小时”主城区、“8小时重庆”的畅通工程，几座大桥横跨长江及嘉陵江，直接受益的是沿线房地产开发项目。纵观最近几年重庆房地产开发的轨迹，有迹象显示地产开发热点已由渝中区向周边区域转移。双桥区幅员43.1平方公里，辖区内风光旖旎，拥有天然旅游胜地龙水湖风景区。双桥区工业发达，拥有四川汽车制造厂、中泰合资重庆双桥正大有限公司等知名企业，基本形成了以重型汽车制造、改造、零部件生产和销售为龙头、饲料、铸锻为两翼的工业体系。双桥区紧靠成渝高速公路和成渝铁路距重庆市中心仅80余公里，大邮高等级公路横贯全线。10000门程控电话连接着国内外大中城市，自来水厂尚余12的供水能力，天然气日供应能力为6万立方米，拥有110千伏变电站两座。双桥区是国家级科技先进区，国家级“普九”达标区和全市第一个爱婴区，城区绿树掩映，环境优雅，人均绿地45.5平方米，金融、保险业欣欣向荣，存、贷、保险业服务高效、便捷。总的来说，双桥区具有投资环境优越，交通通讯发达，基础设施完善的特点。随着重庆市新的区划调整以及直辖市的成立，双桥区也迎来了新的历史性发展机遇。1、2项目相似高档楼盘专项调查分析略1、3交通状况可与陈庹路相接，又可与袁茄路连接，上可至陈家坪、袁家岗，下可至茄子溪等处，是双桥新城开发中心黄金地段。224、225、229、918、832、232、231、2231、4结论：人气创造市场纵观国内明星楼盘的热销，从根本上来讲就是充分调动了人气。这种人气在一定时间和范围内可以超越价值和价值比较，这已经是不争的事实。而所谓的人气就是“精英消费观加上羊群心理”，说白了，聪明的人和大多数人认为是好的就都是好的。从中国人任何接受彩电、冰箱的历史就可以看到这种定式。因此，真正掌握“精英”人群的消费倾向，与市场比较并做出适当超前应该是本案的操作思路。1、5项目机会分析及因素分解虽然重庆市楼市整体供大于求，但今后几年内销售量仍然将维持上升，加上项目特点鲜明，因此市场机会较大地理位置优越：位于双桥西南新城商业步行街中心地段，距离解放碑13公里，10分钟到达石桥铺、杨家坪，15分钟到达大坪、火车站，30分钟到达解放碑，40分钟到达江北机场，对白领上班一族极具吸引力。居家和商业氛围浓厚：随着“较轻”线2004年的开通，西南新城已经成为双桥居家的首选，人气的聚集将对居家和商业的带动带来巨大的影响。借势开发，潜力巨大：本项目方圆2公里内为双桥区知名楼盘，如天辰华府，三木花园，春晖花园等，该区域已经成为双桥标榜楼盘的代表，其升值潜力和远景已经是不争的事实，为本项目的成功开发起到了借势的功效。周边配套成熟：周边配套比较完善，诸如：菜市，银行，邮政，医院，超市，食肆酒家等一应俱全。1、6项目劣势分析及因素分解发展商缺乏社会知名度：发展商进入地产开发的时间较短，未能形成强的社会知名度。本项目被目标市场认知和接受还须一段时间，在很大程度上影响项目的销售进度。规模小，为单体楼盘：项目地块为长方形，占地面积为6080平方米，为单体高层商住楼，户型设计，园林绿化、相关配套等受到限制。2项目定位2、1产品定位211项目开发档次中高档住宅应从两方面体现：一是硬件，包括所有建筑材料质量、相关配套设施设备、大堂装修档次、公共走道、外墙色彩、室内装修等方面，靠色彩的运用、材料选用方面体现本项目整体的高贵气质和豪华气派，当然临街玻璃材质，需重点考虑隔音效果、安全等因素；其次是管理服务方面，需向买方提供完善、优质的服务信心和保证。212建议采用的建筑风格本项目名称为“安特鸿程郦景”，从字面上给人信心、联想、暗示升值未来之意。因此从含义上来说，本项目宜采用中西接合式建筑风格。然而，建筑风格作为建筑范畴的组成部分，其首要因素就是要与周边环境产生和谐美的视觉效果。从消费者心理来看，希望自己购买的物业保值增值，在建筑风格上体现中高档住宅的定位。建议取清新明快的色调，线条简约、流畅，视觉效果优雅，体现健康主题的现代主义建筑风格。裙楼：选用深色调大理石外墙外立面：外墙采用清新、淡雅的色彩，住宅玻璃选用深绿色顶部造型：西式风格、线条简约、流畅，意境深远213配套设施及功能建议配套设施设置应以健康、安全、方便、舒适为原则，选料强调无污染、选用有益于健康的绿色建材。房屋配置门、窗：建议选用经中国环境标志产品认证委员会认证的节能型产品，窗具有密闭、保温、隔热功能；门具有防盗、防火、隔音、保温功能。设不锈钢大堂防盗门，具智能化可视对讲、自动开闭等功能。屋内涂料、水管、间隔墙、地砖用绿色建材，并加以突出、宣传。电：增加单元户用电容量，设置应具超前性，充分考虑未来现代化生活需求。天然气：安装设计选位应考虑使用的舒适、方便及美观。有线电视驳口：厅、主人房均设置。电话驳口：设双线，具宽带网功能。会所：氧吧健身设备、桑拿设备组合夹层设桌球、乒乓球、棋牌室医务室兼保健功能及售药儿童看护室家政服务中心智能化设备：闭路电视监控系统自动停车管理、收费系统一卡通收费系统凭住户卡记账消费22价格定位本项目总体定位为实用性商住楼，建议总体均价控制在1558元平方米，整个销售过程中价格策略为低开高走。开盘的时候以一个比周边项目较有优势的价格打入市场，随着工程进度和销售情况的进展逐步抬高价格。23客户定位由于本项目属于近郊住宅，使得本项目的目标客户定位有一定程度的差异。公寓为中档实用型住宅，吸引部分投资者和工作35年的白领阶层、欲改善目前居住环境的购买者以及部分富豪阶层，不排除部分投资者和家庭支付能力强的离退休者购买。231目标顾客的区域设定和分析本项目位于双桥商业步行街，地理位置优越。目标客户区域构成来自区域所占比例渝中区5%南岸区5%巴南区5%双桥区70%九龙坡区10%其他区5%232目标顾客群组成成份的分析与判断职业构成所占比例购房目的民营、私企老板、个体户30投资、改善居住环境高级白领25投资、改善居住环境机关单位中高层管理者10投资、自住自由职业者（SOHO）10